Immobilier locatif : pourquoi investir en LMNP ?

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Lydia Mdjassiri

Lydia Mdjassiri

Mis à jour le 28 septembre 2021

Les investissements immobiliers locatifs, c’est quoi ? Il s’agit de mettre en location un bien que vous avez acheté. Vous devenez alors propriétaire-bailleur et vous percevez des revenus réguliers de la part de vos locataires. Pourquoi investir en LMNP ? Comment se déroule un investissement en LMNP ? Qui peut investir en location meublée non professionnelle ? Tacotax vous en dit plus sur le statut LMNP et son fonctionnement !

LMNP : pourquoi investir dans la location meublée ?

Quel est l’intérêt de l’investissement LMNP ? L’achat d’un appartement loué en LMNP présente bien des avantages pour l’investisseur :

  • vous percevez des revenus passifs grâce aux loyers de vos locataires ;
  • vous accédez à la propriété grâce à votre achat ;
  • vous bénéficiez d’avantages fiscaux ;
  • vous pouvez amortir votre investissement sur le long terme.

Quels sont les avantages du LMNP ?

Quel est l’avantage du LMNP en 2021 ? Lorsque vous vous lancez dans la location meublée, vous devenez propriétaire d’un logement qui vous permet de toucher régulièrement des revenus locatifs. Ce bien fait partie de votre patrimoine et peut par la suite être transmis à votre descendance, remis en location ou servir à votre usage personnel. Quant aux revenus perçus, ils peuvent vous permettre de préparer votre retraite, de réaliser d’autres investissements ou de faire aboutir d’autres projets !

Quels avantages fiscaux avec la location meublée ?

En plus de ceux expliqués ci-dessus, le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet de bénéficier d’autres avantages en termes de fiscalité ! Vous avez le choix entre le régime micro BIC et le régime réel lorsque vous devenez LMNP. Si vous choisissez le régime micro BIC, vous pourrez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives, ce qui signifie que vous ne serez imposé que sur la moitié des revenus perçus ! 

Dans le cas du régime réel, les charges liées à la gestion de votre bien loué sont déduites de votre assiette d’imposition. C’est en effet à l’investisseur LMNP que revient le rôle de payer les charges, et non à son locataire. Parmi les charges déductibles, on retrouve entre autres vos intérêts d’emprunt, la taxe d’habitation, les charges de copropriété ou encore le coût des travaux et d’entretien du bien immobilier.

Par ailleurs, sous certaines conditions, vous avez le droit de récupérer jusqu'à 20 % de la taxe de valeur ajoutée (TVA) de votre bien !

Quelles conditions respecter pour investir en LMNP ?

Quel bien en LMNP ?

Pour être éligible au dispositif LMNP, votre bien immobilier doit respecter un certain nombre de critères. Pour commencer, sa surface doit être d’au moins 9 m². De plus, comme son nom l’indique, le logement doit nécessairement être meublé, ce qui signifie qu’il doit être habitable dès l’arrivée de votre locataire. Pour être éligible au titre d’habitation meublée, votre bien doit être équipé entre autres des éléments suivants :

  • des luminaires ;
  • des étagères de rangement ;
  • de la literie ;
  • des plaques de cuisson ;
  • un four ou un four à micro-ondes ;
  • du matériel d’entretien adapté.

Vous pouvez retrouver ici la liste complète des meubles et équipements obligatoires dans une location meublée !

Qui investit en LMNP ?

Le statut LMNP est théoriquement ouvert à tous les contribuables. Ce placement immobilier permet depuis à bon nombre d’investisseurs de réduire leur impôt sur le revenu tout en se constituant un patrimoine ! Pour être éligible à la location meublée non professionnelle, vous devez être propriétaire du bien concerné, mais pas seulement ! 

Il vous faut aussi respecter un critère concernant le montant de vos recettes locatives. Ces dernières ne doivent pas dépasser 23 000 € annuels, ou alors elles ne doivent pas représenter plus de 50 % de vos revenus totaux. Enfin, vous ne pouvez pas exercer sous le statut LMNP si vous êtes déjà loueur meublé professionnel (LMP).

Investir en LMNP, comment ça marche ?

Comment fonctionne le LMNP ?

En plus d’être défiscalisante, la location LMNP est l’un des placements locatifs préférés des contribuables français aux côtés du dispositif bou encore de l’investissement en société civile de placement immobilier (SCPI). 

La location meublée non professionnelle fonctionne, comme dit précédemment, selon un principe très simple : vous achetez un bien, vous l’équipez puis vous le mettez en location pour percevoir des revenus locatifs ainsi que des réductions fiscales. Créé en 1949, cette niche fiscale est l’une des plus anciennes du territoire. 

Comment investir dans une location meublée ?

Si vous désirez investir en LMNP, vous devez vous adresser au greffe du tribunal de commerce afin de vous inscrire au centre de formalités des entreprises. Cet enregistrement se fait en remplissant le formulaire Cerfa n°11921*05 appelé “Déclaration de début d’activité - Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante”. 

Il vous faut déclarer votre début d’activité dans les 2 semaines suivant l’achat de votre bien. Suite à cette démarche, vous obtiendrez un numéro SIRET, qui est une immatriculation dont vous aurez besoin pour vos différentes démarches administratives et fiscales.

Foire aux questions

🤷 Quel régime fiscal pour le LMNP ?

Lorsque vous louez un bien immobilier sous le statut LMNP, vous avez le choix entre 2 régimes fiscaux : le régime micro BIC (ou bénéfices industriels et commerciaux) et le régime réel. Le premier est réservé uniquement aux investisseurs dont les recettes locatives n’excèdent pas 70 000 € par an, tandis que le second est accessible à tous les propriétaires-bailleurs mais s’applique de plein droit lorsque vos revenus locatifs dépassent 70 000 €.

🤔 Comment récupérer la TVA sur un LMNP ?

Vous pouvez récupérer jusqu’à 20 % du prix d’achat de votre bien immobilier si vous avez investi dans un logement neuf. Pour être éligible à la récupération de la taxe sur la valeur ajoutée, vous devez également conserver votre bien durant au moins 20 ans et opter pour la délégation de sa gestion à un professionnel durant 9 ans a minima.

Par ailleurs, vous devez avoir investi dans une résidence de service et proposer au moins 3 services parmi le nettoyage des locaux, la fourniture du petit-déjeuner, la réception des locataires et la fourniture du linge de maison.

🤷 Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?

Pour faire le calcul de rentabilité de la location d’un bien immobilier, vous devez diviser le loyer annuel par le prix du bien, puis multiplier le tout par 100. Par exemple, si vous voulez connaître la rentabilité de votre appartement acheté à 150 000 € et loué pour la somme de 650 € mensuels, le calcul est le suivant : 650 × 12 ÷ 150 000 × 100 = 5,2 % de rentabilité.

🤝 Comment choisir entre micro BIC et régime réel ?

Pour savoir quel est le régime d’imposition le plus avantageux pour vous, il vous faut prendre en compte 2 paramètres : le montant de vos recettes fiscales et le montant des charges supportées en tant que propriétaire-bailleur. À partir du moment où vos charges sont supérieures à 50 % des revenus locatifs perçus, il est préférable d’opter pour le régime réel. Autrement, privilégiez le régime micro BIC !