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Immobilier : pourquoi choisir le statut LMNP ?

Immobilier : pourquoi choisir le statut LMNP ?
Pauline Delorme

Pauline Delorme

Mis à jour le 28 septembre 2021

Le statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP permet, par définition, aux particuliers qui souhaitent investir dans un bien immobilier de louer ce bien. Ce statut permet de bénéficier de revenus locatifs, mais aussi d’avantages fiscaux. Pourquoi choisir un LMNP en 2021 ? Tacotax répond à toutes vos questions !

Pourquoi choisir un LMNP en 2021 ?

L’investissement en LMNP, sous quelles conditions ?

Pour prétendre au statut LMNP, il faut respecter certains critères

  • Être un particulier propriétaire d'un bien immobilier en direct;

  • Les recettes locatives ne doivent pas excéder 23 000 € par an ou 50 % de vos revenus globaux ;

  • L’activité en LMNP ne doit pas être une activité principale mais secondaire ;

  • Le bien immobilier détenu doit être habitable. Notamment, la superficie doit être supérieure ou égale à 9m2 ;

  • Louer le bien avec le statut de Meublé.

 Bon à savoir

Louer un appartement ou une chambre meublée pendant les vacances peut faire bénéficier du statut LMNP. Pour ce faire, il faut remplir le formulaire P0I et le déposer auprès du greffe du Tribunal de commerce. 

Pourquoi choisir un LMNP en 2021 ?

L’acquisition d’un bien immobilier reste une étape charnière dans une vie : elle est synonyme de sécurité. Depuis le passage du projet de Loi de Finances pour 2018, les revenus du capital ne sont plus imposés à l'impôt sur le revenu mais au Prélèvement Forfaitaire Unique de 30 % (PFU) aussi appelé « Flat Tax ». En 2021, ce taux est resté à 30 % incluant le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,80 %. Cette loi, conjuguée à la crise du Coronavirus, a fait perdre de l’argent à de nombreux investisseurs, notamment pour ceux qui avaient misé sur l’assurance vie. La pierre, valeur refuge par excellence, a, quant à elle, conservé son attractivité.

Bon à savoir

Les revenus fonciers ne sont pas concernés par la flat tax, mais par la hausse des prélèvements sociaux. En 2021, ceux-ci sont calculés sur le revenu foncier imposable et s’élèvent à 17,2 % (avec 9,2 % pour la CSG, 7,5 % pour le prélèvement de solidarité et de 0,5 % pour la CRDS).

LMNP : une garantie de revenus locatifs réguliers

Pourquoi investir en LMNP en 2021 ? Ce statut permet aux bailleurs de mettre en location leur logement ou d’investir dans une résidence de services. Ils peuvent avoir recours au crédit pour amortir partiellement, avec les revenus locatifs, les frais d’acquisition. Pour bien faire ses comptes, il faut savoir distinguer :

  • La rentabilité brute déterminée par le quotient entre le montant des loyers annuels (hors charges) et le prix d’acquisition du bien. Son pourcentage se calcule par la formule suivante : (total des loyers annuels/prix d’acquisition du bien) x 100.

  • La rentabilité nette désigne le rendement brut de l’investissement sans les charges liées à l’exploitation du bien (primes d’assurances, charges diverses, taxes, impôts, frais de notaire, intérêts d’emprunts, dépenses d’entretien, de rénovation, etc.).

► Comprendre la fiscalité du LMNP

Fiscalité du LMNP en 2021

Les loyers locatifs dans le cadre d'une location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette catégorie peut être imposée selon deux régimes fiscaux :

  • Le régime micro-BIC avec lequel 50 % des recettes sont imposées. Ce régime est généralement adopté quand les recettes locatives n’excèdent pas les 70 000 €.

  • Le régime réel qui permet de déduire des revenus locatifs le montant réel des charges et d'amortir, sous certaines conditions, le mobilier, l'électroménager, ainsi que le logement. Ce régime est adopté pour ceux dont les revenus locatifs se situent entre  70 000 € et 238 000 €.

► Statut LMNP : pour qui est fait cet investissement ?

Le saviez-vous ?

Grâce au mécanisme de ventilation de la valeur du bien (que constituent les éléments suivants : gros oeuvre, toiture, aménagements, électricité, étanchéité et terrain), le propriétaire en LMNP peut bénéficier d’amortissements lui permettant, dans certains cas, le total de l’imposition des revenus locatifs en LMNP.

LMNP et Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard permet de réduire son impôt sur le revenu (à hauteur de 11 % du prix hors taxe de ces derniers).  Associé au LMNP, ce dispositif, associé au statut LMNP permet de bénéficier de la réduction d’impôt et de récupérer la TVA sur votre acquisition, à 20 % du prix du logement (sous réserve d’investir dans une résidence de services). Ce dispositif, qui prend fin le 31 décembre 2021, concerne : 

  • Les résidences d’accueil et de soins agréées,

  • Les résidences avec services pour étudiants,

  • Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées.

S’il n’est pas possible d’amortir le prix d’achat d’un bien pour lequel vous bénéficiez déjà d’une réduction d’impôts, à savoir celle offerte par le dispositif Censi-Bouvard, il vous sera possible d’amortir une fraction du bien qui dépasse les 300 000 €, et qui a déjà été prise en compte pour calculer le montant maximum de la réduction d’impôt.

► Investissement LMNP : conditions, modalités et avantages

LMNP : dans quoi investir en 2021 ?

Les investissements dans le LMNP peuvent être très variés. Cela peut être dans une résidence secondaire ou dans une résidence de services comme les résidences étudiantes, les résidences de voyageurs d’affaires, les résidences seniors ou les résidences de tourisme.

Bon à savoir

Attention si la LMNP en résidence de service promet des rendements très attractifs, il n’existe aucun moyen de vérifier les rendements des années précédentes et l'efficacité de la gestion.

► LMNP ou Pinel : quel investissement choisir ?

Comment louer en non meublé professionnel en 2021 ?

Comment déclarer une location meublée non professionnelle ?

Une activité de Loueur en Meublé Non Professionnel implique de réaliser une inscription en plusieurs étapes : 

  • En premier lieu, il faut effectuer une déclaration de début d’activité, dont la date correspond au jour où vous avez signé l’acte authentique de vente.

  • Quinze jours après cette signature, vous devrez renseigner le formulaire P0i pour vous enregistrer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, qui vous délivrera alors votre SIRET, ce qui correspond à votre numéro d’immatriculation de loueur en meublé non professionnel.

  • Puis, le Service des Impôts des Entreprises prendra contact avec vous, vous remplirez les formulaires 1447 portant sur la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), qui est une taxe annuelle dont vous serez redevable.

► LMNP ou SCPI : quel investissement locatif choisir ?

Bon à savoir

Il est parfois nécessaire de se tourner vers un expert-comptable pour gérer ces démarches. Les frais de comptabilité seront considérés comme des charges déductibles des recettes LMNP. 

Foire aux questions

🤷 Comment réaliser sa déclaration de revenus en tant que LMNP ?

Les recettes tirées d’une location meublée non professionnelle sont imposables et doivent figurer sur votre déclaration de revenus annuelle. Les obligations comptables et déclaratives dépendent du régime d’imposition que vous aurez choisi : au réel ou au micro BIC.

  • Pour un LMNP au régime micro BIC, il faudra remplir le formulaire 2042 C Pro ou le Cerfa n°11222*22 en cas de déclaration papier.
  • Au régime réel, vous remplirez une déclaration de résultat via le formulaire 2031 et des annexes 2033-A à 2033-E, que vous enverrez au SIE. Le résultat sera ensuite reporté dans votre déclaration de revenus 2042 C Pro.

🤷 Quels sont les inconvénients du statut LMNP ?

Les inconvénients peuvent être les suivants :

  • La durée du bail est plus courte en location meublée qu’en location nue 
  • Il faudra acheter tous les biens nécessaires pour qu’un locataire puisse y dormir, manger et vivre
  • Les démarches administratives liées à la déclaration de début d’activité et à la déclaration de revenus peuvent être fastidieuses.

🤝 Quand passer en LMNP ?

La déclaration de début d'activité de location meublée P0i doit être faite dans les 15 jours qui suivent le début de l'activité de location meublée. 

🤷 Qu’est-ce qu’un bien LMNP en indivision ?

L’indivision est une situation dans laquelle plusieurs personnes possèdent des parts d’un bien, ou d’un groupe de biens. Ce statut s’obtient soit l’effet de la loi ou par volonté, lorsque plusieurs personnes décident d’acheter un bien ensemble.