1. LMNP : comprendre la location meublée non professionnelle
  2. Déclaration d’impôts et LMNP : mode d’emploi

Déclaration d’impôts et LMNP : mode d’emploi

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 29 juillet 2021

Déclaration d’impôts et LMNP : mode d’emploi

Sommaire de l'article

Les revenus locatifs issus du LMNP ont une section à part dans la déclaration d’impôts annuelle. De même, la déclaration du LMNP ne suit pas tout à fait le même process en fonction du régime fiscal auquel vous êtes soumis. Comment déclarer ses revenus locatifs quand on dépend du régime micro BIC ? Comment faire quand on dépend du régime réel ? Découvrez le mode d’emploi concocté par Tacotax.

Comment fonctionne le statut LMNP ? 

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) est un mode d’investissement immobilier qui permet de se constituer un patrimoine et de préparer sa retraite tout en bénéficiant d’un avantage fiscal et de réductions d’impôts. 

Il existe certaines conditions à respecter pour bénéficier de ce statut. En effet : 

  • Les recettes locatives ne doivent pas dépasser la somme de 23 000 € à l’année
  • elles ne doivent pas dépasser 50 % des revenus globaux du foyer fiscal sur un an. 

Si ces deux conditions ne sont pas respectées, le bailleur est considéré comme un loueur professionnel. Pour être considéré comme non professionnel, il ne faut pas qu’un membre du foyer fiscal soit déjà inscrit au registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel. Il existe également des conditions à respecter concernant le bien loué. Ainsi il doit : 

  • Être d’une superficie d’au moins 9m2
  • Être décent
  • Disposer d’un minimum de meubles, ces derniers étant définis par la loi. Il s’agit entre autres d’une literie équipée, de volets ou de rideaux, de plaques de cuisson, d’un réfrigérateur, de vaisselle ou encore de tables et de chaises. 

► Lire également : Statut LMNP : définition et explication

LMNP et impôts : choisir son régime fiscal 

Proposer un bien meublé à la location n’est pas la même chose que de louer un bien vide. Les revenus issus d’un LMNP ne sont pas qualifiés de revenus fonciers et ne peuvent pas être imposés de cette manière. En effet, ils sont considérés comme des revenus commerciaux qui entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). De ce fait, deux options existent pour déclarer ses revenus locatifs, chacun ayant leurs avantages et leurs inconvénients, tant d’un point de vue fiscal qu’administratif. 

Déclaration LMNP sous le régime micro BIC 

Le régime micro BIC est le régime fiscal qui s’applique par défaut pour tous les LMNP dans la mesure où les revenus issus de la location ne dépassent pas un chiffre d’affaires de 70 000 € par an. 

Procéder à la déclaration de vos revenus LMNP sous le régime micro BIC est avantageux puisque vous pouvez bénéficier d’un abattement de 50 % sur les sommes perçues. Cet abattement est censé être plus ou moins représentatif des charges que vous supportez en tant que propriétaire. Si elles sont plus élevées, vous n’aurez malheureusement pas la possibilité de déduire le surplus. 

Le régime micro BIC offre plusieurs avantages, parmi lesquels : 

  • La non obligation de tenir une comptabilité
  • La facilité de réaliser sa déclaration fiscale. 

En définitive, il s’agit d’un régime fiscal simple qui bénéficie de formalités administratives allégées. 

Déclaration LMNP sous le régime réel

Le régime réel est facultatif dans le cadre du statut LMNP. Il peut représenter une option intéressante pour certains propriétaires dont le chiffre d’affaires est inférieur à 70 000 €. Une fois cette barrière franchie, il devient en revanche obligatoire. 

Ce régime fiscal est plus complexe que le précédent d’un point de vue administratif. En effet, il est nécessaire de suivre les charges et de prendre en compte l’amortissement de la location meublée, tant en ce qui concerne le bien que les meubles qui y sont rattachés. Pour simplifier les démarches, mieux vaut faire appel à un expert-comptable.

Plus compliqué, il est aussi plus avantageux. En effet, le régime fiscal réel permet de bénéficier de l’amortissement et donc de générer un bénéfice ou un déficit pour des revenus peu ou pas fiscalisés du tout. Il est également possible de déduire la totalité des charges supportées par le LMNP. De nombreuses charges déductibles sont concernées telles que : 

  • Les intérêts d’emprunts du prêt
  • L’assurance habitation
  • La taxe foncière
  • Les honoraires versés à l’expert-comptable
  • Le montant des travaux réalisés...

Le régime réel offre de gros avantages fiscaux mais les obligations fiscales et comptables sont plus lourdes. Il vous faudra tenir une comptabilité (livre journal des recettes et des dépenses), conserver les justificatifs de vos achats ainsi que l’ensemble de vos factures. 

► Lire également : Récupérer sa TVA en LMNP : tout comprendre

LMNP : quel est le régime le plus intéressant ? 

Vous hésitez entre régime micro BIC et régime réel ? En réalité, il n’y a pas de bon ou de mauvais choix. Tout dépend surtout des charges que vous supportez et de vos ambitions. Concrètement, si le montant de l’amortissement et des charges déductibles est supérieur à 50 % du loyer, il faut choisir le régime réel. Sinon le régime micro BIC restera plus intéressant. 

Bon à savoir

Dans le cas du régime réel, les honoraires de l’expert-comptable peuvent peser lourd dans la balance. Néanmoins, si vous avez recours à un prêt pour acquérir le bien et qu’il peut s’amortir, les revenus locatifs générés peuvent être complètement exempts d’imposition. Dans ce cas, les déductions fiscales sont importantes et le recours à un expert-comptable peut être largement compensé. C’est un point à prendre en compte avant de faire votre choix. 

Remplir sa déclaration d’impôts en ligne en LMNP 

Comme chaque année, la déclaration d’impôts est à remplir avant la fin du mois de mai ou le début du mois de juin. La déclaration du LMNP ne déroge pas à cette règle. 

Sous le régime micro BIC 

Si vous dépendez du régime micro BIC, la déclaration des revenus LMNP est à faire  :

  • Dans le formulaire n°2042 C-PRO
  • A la rubrique « Professions non salariées »
  • A la sous-rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles »

Il faut remplir les cases 5ND à 5PD et y reporter le montant des revenus locatifs obtenus (loyers + charges payées par le locataire + provisions pour charges). Ce document devra être joint à la déclaration de revenus 2021. 

Bon à savoir

Veillez à bien indiquer la somme totale des revenus locatifs bruts qui ont été générés. C’est l’administration fiscale qui calcule automatiquement l’abattement de 50 % auquel vous avez droit. 

Après abattement, les revenus locatifs sont taxés au taux de votre impôt sur le revenu qui dépend de votre tranche marginale d’imposition + 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Puisque l’impôt est payé par le biais du prélèvement à la source, le propriétaire doit verser un acompte mensuel ou trimestriel pour son LMNP. Le montant total de l’impôt est ensuite régularisé à la hausse ou à la baisse en fonction du montant reporté sur la déclaration de revenus. 

Sous le régime réel

Pour procéder à sa déclaration LMNP au régime réel, il faut remplir une déclaration de résultat N°2031 ainsi que les annexes 2033-A à 2033-E. Vous avez également l’obligation de fournir à l’administration fiscale un bilan complet (annexes 2050 et suivants). 

Le bénéfice ou le déficit constaté est ensuite à reporter dans la déclaration de revenus 2042 C PRO. Un déficit ne s’applique pas sur le revenu global du foyer mais uniquement sur les revenus tirés de l’activité de location meublée non professionnelle. Il peut en revanche être reporté sur les 10 années à venir. Enfin, il faut rédiger un tableau d’amortissement suivant les règles énoncées par l’article 39C du Code général des impôts. C’est ce tableau qui vous permet de déduire les charges d’amortissement. 

Foire aux questions

🤷 Comment passer du régime micro Bic au régime réel en LMNP ? 

Lorsque les revenus locatifs dépassent le seuil de 70 000 € annuels, ils ne sont plus soumis au régime micro-BIC mais au régime réel. Il est également possible d’opter pour ce régime fiscal lorsque les revenus sont inférieurs à cette barrière, mais dans ce cas il faut s’assurer que les charges et les frais supportés dans le cadre du LMNP dépassent le seuil de 50 % des revenus locatifs. Pour choisir cette option, il faut envoyer une lettre avant le 1er février au service des impôts des entreprises (SIE), ou au moment de la première déclaration de résultats par le biais du formulaire 2031. Attention, une fois souscrite, l’option est valable pour une période de 2 ans, renouvelable automatiquement.

🤝 Comment déclarer son activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?

Si vous voulez louer un bien immobilier au statut LMNP, vous devez remplir le formulaire P0i dans un délai de 15 jours suivant le début de votre activité. Il doit être transmis au greffe du Tribunal de Commerce du lieu où se situe le bien. Après avoir réalisé cette démarche, vous obtiendrez un numéro SIRET qui vous permettra de démarrer officiellement votre activité. Ce formulaire est important : c’est lui qui détermine le début de l’activité ou encore le régime d’imposition choisi.