Investir en LMNP : plafond et conditions

Jennifer Arnoux

Mis à jour le 09 juillet 2021

plafond lmnp

Sommaire de l'article

Bénéficier d’un dispositif de défiscalisation comme le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ne peut se faire que si certaines conditions sont respectées. Dans le cadre de la LMNP, il faut par exemple que les revenus locatifs ne dépassent pas un plafond prédéfini, ou que l’investissement ait lieu dans un certain type de biens immobiliers. Alors quel est le plafond à respecter dans le cadre du statut LMNP ? Tacotax fait le tour avec vous de toutes les conditions à respecter pour bénéficier de ce dispositif particulier. 

Analysez gratuitement votre situation pour réduire vos impôts

Simulation gratuite

Statut LMNP et respect des plafonds 

L’obtention du statut LMNP est principalement conditionné au respect du plafond du montant des revenus locatifs tolérés. Les plafonds LMNP conditionnent également la fiscalité à laquelle le propriétaire d’un logement meublé sera soumis. 

Respect du plafond de revenus locatifs 

Pour bénéficier du statut LMNP, le premier plafond à respecter est celui des revenus annuels issus de la location. En effet, selon le code général des impôts, le dispositif de la LMNP peut s’appliquer si les recettes perçues dans le cadre de la location meublée sont inférieures à 23 000 €/ an ou si elles sont inférieures à la moitié des autres revenus qui sont perçus par le foyer fiscal et qui sont soumis à l’impôt sur le revenu. 

Ainsi, si les revenus locatifs dépassent le plafond de 23 000 €, mais qu’ils sont inférieurs à la moitié de vos autres revenus, vous pouvez bénéficier du statut LMNP. En revanche, s’ils sont supérieurs à ces deux plafonds, le statut LMNP ne peut plus vous être accordé : c’est le statut LMP (Location Meublée Professionnelle) qui s'appliquera. 

Plafonds LMNP et choix du régime d’imposition

Dans le cadre d’une location meublée, les revenus qui sont gagnés ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. Ils font donc partie de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En fonction de vos revenus locatifs, vous pourrez choisir votre fiscalité et opter soit pour le régime réel, soit pour le régime micro-BIC. De nouveaux plafonds LMNP doivent alors être respectés. 

Le régime micro-BIC

Vous voulez opter pour le régime micro-BIC ? Dans ce cas, vos revenus locatifs issus de la LMNP ne doivent pas dépasser le montant de 72 500 € (ou 176 200 € pour une location meublée de tourisme)

Ce régime est particulièrement avantageux puisque en dessous du plafond de 72 500 €, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus imposables. Autrement dit, seule la moitié des revenus locatifs issus de la LMNP sera réellement concernée par l’impôt sur le revenu. Cet abattement forfaitaire passe à 71 % pour l’immobilier de tourisme

Ce régime est donc très intéressant si vos charges sont inférieures à 50 % de vos revenus locatifs puisque vous ne pourrez pas déduire davantage de charges. 

Bon à savoir

En optant pour le régime micro-BIC vous n’avez pas l’obligation de tenir votre comptabilité.

Le régime réel simplifié

Le régime réel simplifié s’applique aux LMNP lorsque les revenus locatifs sont supérieurs au plafond de 72 500 € mais inférieurs à 247 000 €. Il concerne également les propriétaires qui n’ont pas opté pour le régime micro-BIC alors que leurs revenus issus de la LMNP ne dépassent pas le plafond de 72 500 €. 

Dans le cadre du régime réel simplifié, toutes les charges liées au logement meublé peuvent être déduites des impôts, qu’il s’agisse de travaux de remise en état, des frais d’assurance ou encore des intérêts d’emprunt par exemple. 

Ce régime est donc intéressant si vos charges sont importantes et qu’elles excèdent le plafond de 50 % des revenus locatifs (loyers) du régime micro-BIC notamment. 

Bon à savoir

Si vos revenus locatifs annuels sont supérieurs au plafond LMNP de 247 000 €, vous êtes concerné par le régime réel. 

Analysez gratuitement votre situation pour réduire vos impôts

Simulation gratuite

Quelles sont les conditions pour investir en LMNP ? 

Si vous voulez investir en LMNP, vous devez non seulement vous enregistrer en tant que bailleur mais également investir dans l’un des logements qui est inclus dans le statut. 

Une obligation d’enregistrement

La première condition à remplir pour investir en LMNP est de vous enregistrer en tant que bailleur auprès du centre des impôts du lieu où est situé le bien dont vous êtes propriétaire. Pour ce faire, vous pouvez vous rendre sur le site des impôts et récupérer le formulaire Cerfa n°11921*05. Ce n’est qu’après avoir rempli ce document et l’avoir transmis au Tribunal de commerce que vous pourrez être officiellement immatriculé.

Bon à savoir

Vous n’avez que 15 jours à partir de la signature du bail pour vous déclarer en statut LMNP. 

Louer un logement meublé

Pour bénéficier du statut LMNP, il faut proposer à la location

  • Une maison ou un appartement meublé. 
  • Un gîte ou une chambre d’hôte. 
  • Un logement situé dans une résidence hôtelière ou de tourisme. 
  • Une chambre située dans une maison de retraite. 
  • Un logement situé dans une résidence de services destinée à des étudiants, à des séniors ou encore à une clientèle d’affaires. 

Ainsi, il est nécessaire que le logement loué soit : 

  • Meublé. 
  • À usage d’habitation. 
  • D’une superficie supérieure à 9m2.

De plus, pour qu’un logement soit considéré comme meublé, il doit être équipé d’un mobilier adéquat pour accueillir un locataire. Il s’agira notamment :

  • D’un lit équipé. 
  • D’un réfrigérateur. 
  • De vaisselle. 
  • D’un four et/ou d’un micro-ondes.
  • D’une table et de chaises. 
  • De rangements. 
  • De luminaires… 

Le statut LMNP : qu’est-ce que c’est ? 

Le statut LMNP concerne tous les propriétaires qui souhaitent louer un ou plusieurs bien(s) meublé(s). Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet au propriétaire de bénéficier d’avantages fiscaux et économiques sur le long terme. La LMNP est une excellente façon de se constituer un patrimoine ou de bénéficier d’un complément de revenu, notamment pour anticiper un départ à la retraite. 

Très peu contraignant, ce système permet à un propriétaire de se dédouaner de toutes les tâches administratives qui lui incombent habituellement en confiant son bien à un professionnel de la gestion immobilière. En effet, c’est ce professionnel qui louera lui-même le bien à un particulier.  

Foire aux questions

🤝 Faut-il déclarer les revenus issus d’une location en LMNP ? 

Puisque les revenus locatifs issus de la LMNP sont imposables, ils doivent nécessairement être déclarés. Ainsi, si vous avez opté pour le régime micro-BIC, il faudra remplir le formulaire 2042 C PRO. Si vous avez opté pour le régime réel, il faudra remplir le formulaire 2031 ainsi que les déclarations 2033-A à E. Il faudra également indiquer le montant total dans le formulaire 2042 C PRO.

🤷 Le statut LMNP s'applique-t-il aux mobile-homes ?

Selon l’administration fiscale, il est tout à fait possible de bénéficier du dispositif LMNP dans le cadre de la location d’un mobile-home puisqu’il s’agit d’une location meublée. Il faut toutefois respecter les plafonds LMNP. Vous pourrez ainsi bénéficier du statut si vos recettes locatives sont inférieures à 23 000 € par an ou qu’elles sont inférieures à 50 % de vos autres revenus annuels.

🤝 Qui peut louer en LMNP ?

Tous les particuliers louant un bien immobilier en meublé en tant que non professionnel peut bénéficier du statut LMNP, à condition évidemment de respecter toutes les conditions et les plafonds appliqués à ce type d'investissement.

🤷 Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

Au régime réel, plusieurs charges peuvent bénéficier d'un amortissement : les intérêts d'emprunt majorés des frais de dossiers, la Contribution Économique et Territoriale (CET), la taxe foncière, les primes d'assurance, les honoraires versés pour la gestion du bien immobilier, les dépenses d'entretien et de réparation, les achats de matériels, etc.

Analysez gratuitement votre situation pour réduire vos impôts

Simulation gratuite
Plus de détails sur notre ligne éditoriale

Cet article vous a été utile ?

Analysez gratuitement votre situation pour réduire vos impôts

Simulation gratuite