Comment sont imposés les loyers en LMNP ?

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Pauline Delorme

Pauline Delorme

Mis à jour le 13 juillet 2021

Vous avez investi dans un bien immobilier et avez le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ? Dans ce cas, la fiscalité de votre location meublée implique de payer des impôts et des cotisations sociales. Comment sont imposés les loyers en LMNP ? Comment opter pour le meilleur régime fiscal ? Tacotax vous dit tout !

Quels impôts pour les loyers en LMNP ?

Quelles sont les conditions propres au statut LMNP en ce qui concerne les loyers appliqués ? D’abord, on distingue les loyers déclarés (ceux que vous percevez réellement) des loyers imposés (ceux qui seront retenus par l'administration fiscale pour calculer l’impôt). Les loyers imposés seront imposés de deux manières différentes par :

  • L’impôt sur le revenu. Ce prélèvement dépendra de votre tranche marginale d’imposition. Il pourra être de 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %. 
  • Les prélèvements sociaux qui s'élèvent à 17,2 %.

Deux fiscalités possibles pour les LMNP

Le régime micro-BIC

Le plus simple des deux, ce régime implique de seulement déclarer les loyers perçus. Les loyers seront prélevés par l’administration fiscale de 50 % (ou de 71 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes) avant d’être imposés. Le montant minimum de ce prélèvement est de 305 €. Vous ne pouvez donc déduire aucune charge des revenus locatifs, mais vous devrez tout de même les déclarer, charges locatives comprises. 

Les revenus tirés de ces locations sont imposés au niveau des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les BIC désignent vos revenus déclarés, diminué de l'abattement (50 % ou 71 %) automatiquement calculé par l’administration. Ils sont ajoutés aux autres revenus de votre foyer fiscal pour être soumis à l'impôt sur le revenu au barème progressif. Si vos revenus de locations meublées subissent des cotisations sociales par les organismes sociaux, ils ne seront pas soumis aux prélèvements sociaux par la DGFiP. Dans le cas contraire, vos revenus subissent des prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.

Bon à savoir

Les personnes qui exercent une activité de location meublée de courte durée (locaux loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n'y élisant pas domicile) dont les recettes excèdent les 23 000 € annuels sont soumis aux cotisations sociales et aux contributions sociales au titre des revenus d'activité par les organismes sociaux (code de la sécurité sociale, art. L. 611-1, 6°).

Le régime réel

Si ce statut peut parfois vous exonérer d’impôts, les formalités et déclarations sont plus complexes. Vous pourrez déduire de votre revenu imposable les charges que vous payez sur votre bien avant de subir l’impôt. Vous pourrez également, sous certaines conditions, déduire un remboursement d'amortissement du bien ou des meubles avant de calculer votre impôt si ces éléments sont inscrits à l’actif de votre bilan. Il ne faudra pas oublier de déclarer les loyers perçus, les charges payées et le calcul de l’amortissement lié au statut LMNP.

Toutefois, la part d'amortissement déductible ne pourra excéder la part égale à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l'intérêt de l'activité de location meublée. De plus, il faut garder à l’esprit que l’affiliation au régime réel nécessite de faire appel aux services d’un comptable, ce qui engagera des frais supplémentaires.

Les charges déductibles des locations meublées non professionnelles doivent non seulement être exposées dans l'intérêt direct de l'exploitation ou se rattacher à la gestion normale de l'entreprise, mais aussi correspondre à une charge effective et être appuyées de justifications suffisantes. Il peut s’agir par exemple de l’assurance du bien, des charges de copropriété, des frais d'électricité, de téléphone & internet, etc.

La loi Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard réduit les impôts pour certains cas d'investissements locatifs meublés si la situation répond aux conditions suivantes

  • Avoir investi ou investir du 01/01/2009 au 31/12/2021,
  • Avoir investi dans un logement en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou dont la construction a été achevée depuis au moins quinze ans ayant été réhabilité,
  • Pour des logements inclus à des structures, il faut que l'investissement ait été avant le 31 décembre 2021 sous certaines formes.

Ces dernières sont les suivantes : 

  • établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées
  • établissement conférant des soins de longue durée et comportant un hébergement – à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie
  • résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées
  • groupe de logements géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées 
  • résidence avec services pour étudiants
  • résidence de tourisme classée. A noter que pour les opérations engagées au plus tard le 31 décembre 2016, les acquisitions de logements situés dans une résidence de tourisme classée, réalisées à compter du 1er janvier 2017, ne sont plus éligibles à la réduction d'impôt.

Cette réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des logements dans la limite de 300 000 €. Pour calculer vos réductions d’impôts, il faut se rendre sur le site du BOFIP au lien suivant.

Et la TVA sur les loyers ?

Les loyers sont assujettis à la TVA. Le gestionnaire LMNP paiera les loyers TTC (toutes taxes comprises) et le propriétaire de l'appartement reversera la TVA à l'état (10 % sur le territoire, 2,10 % en Corse et dans les DROM). C'est pour cela que les rentabilités des loyers en LMNP sont annoncées HT (hors taxe) par les acteurs qui commercialisent ces résidences.

Foire aux questions

🤔 Quel est l’impact du Covid sur les loyers LMNP ?

Les exploitants des résidences cessent de payer les loyers en raison de la crise du coronavirus. Cependant, le Covid-19 ne justifie pas le non-paiement des loyers et il est très probable que les juridictions ne retiendront pas le cas de force majeure. Par conséquent, les propriétaires doivent continuer à payer des impôts et cotisations sociales sur les loyers même s’ils ne perçoivent plus rien de la part des locataires.

🤝 Que faire en cas de loyer impayé en LMNP ?

Même si le locataire ne vous verse plus les loyers pendant un ou plusieurs mois, les loyers, y compris ceux qui n'ont pas été payés, sont à déclarer parmi les revenus et sont soumis aux prélèvements sociaux ainsi qu’au au barème progressif de l'impôt sur le revenu, à moins que le bailleur démontre qu'il a activement engagé des démarches pour récupérer les sommes dues. Pour récupérer une dette locative, il faudra envoyer au locataire un Commandement de payer sa dette locative.

🤝 Qui peut louer en LMNP ?

Les propriétaires qui louent des biens immobiliers meublés peuvent réclamer le statut LMNP si les plafonds sont respectés. 

🤷 Quelles sont les conditions à respecter pour devenir LMNP ?

Les conditions principales sont les suivantes : disposer d’un bien meublé adapté d’une surface d’au moins 9m², être propriétaire particulier et déclarer son activité, respecter les plafonds LMNP quant au montant de vos revenus locatifs, les revenus locatifs maximums doivent s’élever à 23 000 € et ne doivent pas excéder la moitié des revenus perçus par le foyer fiscal.