LMNP en 2021, quel revenu maximum ?

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Pauline Delorme

Pauline Delorme

Mis à jour le 17 juin 2021

Le statut LMNP (ou Loueur Meublé non professionnel) permet aux investisseurs d’acheter un bien immobilier meublé, de le louer tout en bénéficiant d’avantages fiscaux en plus de revenus locatifs. Cependant, ce statut n’est pas donné à n’importe qui ! Le logement doit répondre à certaines normes en termes de superficie et de meubles. En outre, il existe des plafonds en termes de revenus locatifs issus des LMNP. Quel est le revenu maximum annuel que peut générer un logement en LMNP ? Que se passe-t-il lorsque les plafonds sont dépassés ?

LMNP, les revenus maximums

Loueur meublé non professionnel, un statut réglementé

En premier lieu, pour que le propriétaire-bailleur puisse prétendre au statut LMNP, la surface du logement doit être d’au moins 9m². Selon la loi ALUR de 2014, le logement meublé doit être équipé “d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants afin que le locataire puisse y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”. Le décret du 31 juillet 2015 a imposé une liste des meubles obligatoires répertoriés en fonction des catégories suivantes :

  • les équipements dédiés au sommeil des locataires comme une literie comprenant sommier, matelas, couette ou couverture et un système d’occultation des fenêtres dans les chambre ;
  • les équipements liés à la préparation des repas et à la conservation des aliments : des plaques de cuisson, la vaisselle, les ustensiles de cuisine, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
  • les biens destinés au travail, au confort et à l’entretien du logement : une table et des sièges ; des étagères de rangement et des luminaires.

Le statut LMNP et les revenus locatifs maximums

Quelles sont les conditions pour accéder au statut LMNP ? Qui est éligible au LMNP ? Cela impose de respecter certains critères :

  • Disposer d’un bien meublé adapté, qu’il soit un appartement ou une maison meublée ou d’un bien intégré à une résidence de services (comme en maison de retraite ou en EHPAD par exemple). La gestion locative doit être confiée à un professionnel avec lequel vous signerez un bail commercial de 9 à 12 ans. La superficie de votre logement doit être au moins d’une superficie de 9m² et être meublé.
  • Être propriétaire particulier et déclarer son activité. Cette activité ne doit pas être exercée à titre professionnel.
  • Respecter les plafonds de 23 000 € du LMNP en termes de montant annuel de vos revenus locatifs. Le montant des revenus annuels détermine le régime fiscal auquel vous serez rattaché. En outre, les revenus locatifs perçus ne doivent pas dépasser la somme ou la moitié des revenus perçus par le foyer fiscal. 

Si le plafond de 23 000 € est dépassé, vous perdez le statut de LMNP et obtenez le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel). 

L’obtention du statut LMNP, différentes étapes à respecter

  1. En premier lieu, il faut faire une déclaration de début d’activité, dont la date correspond au jour où vous avez signé l’acte authentique de vente.
  2. 15 jours après cette signature, vous remplirez le formulaire P0i pour vous enregistrer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, qui vous délivrera alors votre SIRET.
  3. Enfin, le Service des Impôts des Entreprises vous contactera. Il faudra alors remplir les formulaires 1447 portant sur la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), qui est une taxe annuelle dont vous serez redevable.

Quelle fiscalité en LMNP ?

Le régime micro-BIC et le régime réel

Lors de votre déclaration d’impôts, sur le formulaire 2042 C-PRO, vous inscrirez le montant brut de vos recettes annuelles et l’administration fiscale appliquera l’abattement. Les loyers issus du statut LMNP sont imposés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) selon deux régimes fiscaux : 

  • Le régime micro-BIC imposant 50 % des recettes locatives. Si vos recettes locatives n’excèdent pas les 70 000 €, vous serez probablement rattachés à ce statut, même si vous pouvez réclamer le régime réel.
  • Le régime réel qui déduit des revenus locatifs le montant réel des charges. Un LMNP en régime réel peut obtenir un amortissement sur le mobilier, l'électroménager, ainsi que le logement. Si vos revenus locatifs annuels se situent entre 70 000 € et 238 000 €. Ce régime implique de tenir scrupuleusement une comptabilité et souvent de demander l'aide d’un expert, ce qui implique des frais supplémentaires.

Comment connaître sa tranche d’imposition en LMNP ? Sachez que l’impôt sur le revenu dépend de votre tranche d'imposition, elle-même déterminée par l’ensemble de vos revenus. Par conséquent, l’impôt pourra être de 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou de 45 % en fonction de vos revenus.

Bon à savoir

Tenir la comptabilité relative au statut de LMNP est complexe, il est souvent nécessaire de faire appel aux comptables.

Les charges déductibles en tant que LMNP au régime réel

Les charges déductibles sont les suivantes : les intérêts d’emprunt majorés des frais de dossiers, la CET (Contribution Economique et Territoriale), les primes d’assurance, la taxe foncière, les frais liés à la gestion du bien, les dépenses d’entretien et de réparation, les achats de fournitures, les frais de gestion courante et de procédure, les frais liés à la consommation d’énergie, les frais liés à la prévision des risques et à l’acquisition… et bien d’autres encore ! En outre, en comptant en plus des charges déductibles les amortissements, l’expert-comptable remplit une liasse fiscale.

La fiscalité du LMNP en couple

Les couples peuvent être concubins, pacsés ou mariés. L’administration fiscale, dans certains cas, considère chaque conjoint comme une unité fiscale séparée (les concubins) ou comme une unité fiscale propre (les pacsés et les mariés, même s’ils peuvent parfois relever d’un régime fiscal individualisé). Dans ce dernier cas, la somme des revenus de chaque membre du couple est traitée de manière unitaire. En LMNP, deux cas de figure existent : 

  • Soit le bien appartient à un seul membre du couple, dans ce cas, il pourra déclarer le LMNP dans sa déclaration individuelle selon sa situation. L’activité professionnelle étant individuelle, il doit déclarer ses revenus d’activité du LMNP de type P0 et P0i (considérée comme un travail),
  • Soit le bien appartient en indivision aux deux membres du couple. Dans ce cas, dans la déclaration 2042 C PRO (qui sert à déclarer les revenus du LMNP), il y chaque membre remplira la colonne "déclarant 1" ou la colonne "déclarant 2" ce qui correspond à chaque conjoint. Le couple peut également considérer la gestion du bien comme une entreprise en commun dont l’exploitation est en indivision. 

Foire aux questions

🤝 Qu’est-ce le statut Loueur Meublé Professionnel ?

Ce statut désigne la situation d’un détenteur de bien immobiliers meublé et qui perçoit des revenus locatifs annuels supérieurs à 23 000 € et dépassant l’ensemble des autres revenus. Si ce statut attribue des obligations fiscales et comptables plus importantes qu’en LMNP, le statut LMP permet de déduire les charges liées aux biens comme les frais de gestion, d’assurances, les intérêts d’emprunt. En outre, il est possible d'amortir la valeur du bien.

🤝 Comment obtenir le statut de Loueur Meublé Professionnel ?

Pour obtenir le statut LMP, il faut respecter les conditions suivantes :

  • le loueur doit s’enregistrer au registre du commerce en tant que loueur professionnel ;
  • les recettes annuelles doivent dépasser les 23 000 € ;
  • le montant total de ces recettes doit être supérieur au montant total des autres revenus.

🤝 Comment connaître sa tranche d’imposition LMNP ?

Le taux d’impôt sur le revenu dépend de votre tranche d’imposition qui est elle-même déterminée en fonction de vos revenus : il peut être de 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %. Plus vos revenus sont élevés, plus vous êtes prélevés. Par exemple, si vous êtes au régime micro-Bic et que vous avez perçu 20 000 euros de loyers avec 50 % d’abattement, si vous êtes à la tranche d’impôts de 30 %, vous allez d’abord payer des prélèvements sociaux : 20 000 x 17,2 % = 3 440 euros. Ensuite, vous paierez l’impôts : 20 000 x 30 % = 6000. Donc vous paierez en tout 9 440 euros en tout.

🤷 Quelle est la différence entre la rentabilité brute et la rentabilité nette ?

Il faut distinguer :

  • La rentabilité brute qui se calcule en pourcentage par la formule suivante : (total des loyers annuels/prix d’acquisition du bien) × 100.
  • La rentabilité nette qui désigne le rendement brut de l’investissement sans les charges liées à l’exploitation du bien.