LMNP : 3 conditions pour louer en meublé en 2021

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Sommaire de l'article

Avoir le statut LMNP implique de réaliser un investissement dans un bien immobilier afin de louer ce dernier en meublé et de bénéficier des revenus de cette location n’excédant pas 23 000 € brut/an. Pour pouvoir obtenir ce statut, il faut cependant s'assurer d'y être éligible en se penchant sur quelques critères. Quelles sont les 3 conditions pour investir en LMNP ? Réponse avec Tacotax !

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Obtenir le statut LMNP : les 3 conditions

Quelles sont les conditions d'obtention du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ? Plusieurs conditions cumulatives sont nécessaires pour ce faire :

  • Mettre un bien meublé en location,
  • Être un propriétaire bailleur particulier,
  • Respecter les plafonds de revenus locatifs en vigueur.

Qui peut louer en LMNP ?

Sans surprise, la première condition sine qua non pour obtenir ce statut sera de disposer d’un bien meublé adapté. Il peut s’agir d’un bien isolé comme un appartement, une maison meublée ou même d’un bien intégré à une résidence de services (comme en maison de retraite ou en EHPAD par exemple).

Dans ce cas, la gestion de la location sera confiée à un professionnel avec lequel vous signerez un bail commercial de 9 à 12 ans. De plus, pour bénéficier du statut LMNP, la superficie de votre logement ne peut pas être inférieure à 9m²

En outre, pour qu’un logement soit considéré comme « meublé », il doit posséder des équipements permettant au locataire de s’y installer et d’y vivre convenablement. Les meubles peuvent être par exemple un lit avec un matelas et une couette, une table et des chaises, des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, etc.

Ensuite, il faut être propriétaire particulier et déclarer son activité. Si vous voulez bénéficier du statut LMNP, il ne faut pas que vous exerciez cette activité à titre professionnel.

Enfin, il vous faudra respecter les plafonds du LMNP quant au montant de vos revenus locatifs. Le montant des revenus annuels conditionnera le régime fiscal auquel vous serez rattaché. Les revenus locatifs perçus ne devront pas dépasser la somme de 23 000 € ou la moitié des revenus perçus par le foyer fiscal.

Bon à savoir : Si le plafond de 23 000 € est dépassé, vous n’êtes plus concerné par le statut LMNP, mais par le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).

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Quelles formalités pour déclarer la location de son bien en LMNP ?

  • Choisissez votre régime fiscal de déclaration. En fonction des de votre situation, vous choisirez un des deux régimes fiscaux possibles, réel ou micro-BIC, dont nous expliquerons les spécificités un peu plus loin dans l’article.
  • Déclarez votre début d’activité par le biais du formulaire Cerfa P0i auprès de l’administration fiscale. Une fois rempli, vous enverrez ce formulaire au Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend votre bien. Grâce à cette démarche, vous recevrez le numéro de SIRET de votre bien qui sera inscrit sur votre déclaration de revenus. Si vous possédez plusieurs biens meublés, chacun d’entre eux aura un numéro SIRET unique
  • Si vous passez d’un régime fiscal à l’autre, vous devrez lever l’option pour le régime réel simplifié. Pour ce faire, envoyez un courrier de levée d’option au Greffe de Tribunal de commerce dont votre bien est rattaché.

À noter que si vous débutez votre activité LMNP au régime réel simplifié, le fait d’avoir coché le régime réel simplifié dans le formulaire P0i suffit.

Quel régime fiscal pour le LMNP ?

Outre la possibilité de diversifier vos revenus et d’épargner, l’acquisition de ce bien vous permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux. Imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) vous avez le choix entre deux options pour faire baisser votre facture fiscale.

Opter pour le régime forfaitaire aussi appelé micro-BIC. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 50 % de vos revenus locatifs. Lorsque les conditions LMNP sont réunies, vous êtes automatiquement soumis à ce statut. Pour le conserver, il faut que vos revenus locatifs soient inférieurs au seuil maximal de 72 500 €. Si ce plafond est dépassé, vous êtes concerné par le régime réel. 

Opter pour le régime réel. Celui-ci vous permet de déduire les charges et les amortissements de vos recettes. Il diminue vos revenus locatifs donc vos impôts. En outre, avec ce régime, les grosses dépenses sont amorties sur plusieurs années, de même que la valeur du bien que vous pouvez déprécier chaque année, on parle d’amortissement pour le LMNP.

Grâce à la loi Censi-Bouvard en 2021, les contribuables français investissant dans un bien immobilier dans le neuf en résidence meublée peuvent réduire leur impôt d'un pourcentage du prix de revient de l'appartement et de récupérer la TVA sur le montant de l'investissement.

Bon à savoir : le LMNP, au forfait ou au réel, n'est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10.000 €. De plus, il est possible de louer plusieurs logements sous ce régime.

Le loueur en meublé professionnel ou non professionnel, quelles différences ?

Le statut LMP et le statut LMNP diffèrent en termes de fonctionnement, notamment en ce qui concerne les conditions d’éligibilité et la fiscalité applicable. Par conséquent, passer de LMNP à LMP implique de bien connaître les particularités de chaque statut. Les propriétaires des “professionnels” remplissent les critères suivants : 

  • La somme des loyers des locations meublées dépasse 23 000 € par an ;
  • Les loyers locatifs sont supérieurs aux autres revenus du foyer.

Si vous avez le LMNP, certains changements dans votre situation peuvent vous amener à basculer au régime du LMP (Loueur en Meublé Professionnel) tels que :

  • Une hausse de vos revenus locatifs dépassant les 23 000 € de loyers liés à vos logements meublés sur une année ;
  • Une baisse des revenus de vos autres activités les rendant inférieurs au montant de vos revenus locatifs.

Si vous aviez effectué la déclaration de votre activité en tant que LMNP au greffe du Tribunal de Commerce grâce au formulaire P01, vous restez affilié au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) en tant que LMP. En revanche, votre CFE change dans les cas suivants :

  • Activité civile (location meublée sans fourniture de services). Dans ce cas vous devez vous rapprocher de l’URSSAF ;
  • Activité commerciale (location meublée avec fourniture de services). Dans ce cas, vous devez vous rapprocher du CCI.

Foire aux questions

🤝 Quelles sont les nouveautés depuis le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 ?

Ce projet de loi implique l’assujettissement obligatoire des LMP aux cotisations sociales (et non plus aux prélèvements sociaux) comprises entre 35 % et 40 % des bénéfices réalisés. Toutefois, les loueurs en meublé touristique pourront se rattacher au régime général de la sécurité sociale à la condition que leurs recettes n’excèdent pas 76 200 € (contre 85 800 € actuellement).

Dans ce cas, les cotisations sociales sont prélevées sur les recettes et à un taux plus faible. Si la location meublée n’est pas bénéficiaire, le forfait minimum de cotisations sociales s’élève à 1 145 €. En outre, l’inscription au RCS déclenchait auparavant les cotisations sociales. En 2021, l'inscription au RCS est devenue facultative pour avoir le statut LMP, par conséquent, de nombreux propriétaires sont devenus LMP sans le savoir !

🤝 Comment déclarer ses revenus locatifs sous le statut LMNP ?

Les loueurs en meublé non professionnel, qui ont l’obligation de déclarer leurs revenus locatifs sur la déclaration des revenus complémentaire. En ligne, il faut cocher la case "Revenus des locations meublées non professionnelles" dans la rubrique "Revenus" et remplir le montant des recettes brutes de 2018.

🤝 Qui peut louer en LMNP ?

Les propriétaires qui mettent en location un ou des biens immobiliers meublés peuvent réclamer le statut LMNP. En outre, les plafonds doivent être respectés. A noter que tous les particuliers peuvent investir dans l'immobilier locatif via un LMNP.

🤷 Comment rester en LMNP ?

Tant que vos recettes issues de votre activité de location meublée sont inférieures à 23 000 € par an ou qu'elles n'excèdent pas vos autres revenus d'activité, vous restez au statut LMNP. 

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