1. LMNP : comprendre la location meublée non professionnelle

  2. Statut LMNP : les conditions d’obtention

Statut LMNP : les conditions d’obtention

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Sommaire de l'article

Vous aimeriez réaliser un investissement pour devenir loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Si tel est votre objectif, vous devez remplir plusieurs conditions. En effet, pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation immobilière, il faut par exemple investir dans un bien meublé. De même, les revenus issus de la location ne doivent pas dépasser un certain plafond. Alors, quelles sont les conditions d’obtention du statut LMNP exactement ? Tacotax vous dit tout. 

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Le statut LMNP, de quoi s’agit-il ? 

Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) vous permet d’investir dans un bien immobilier et de le louer à des tiers en meublé. Il ne s’adresse toutefois qu’aux propriétaires particuliers qui ne retirent pas plus de 23 000 € brut/an du bien qu’ils louent. 

Ce dispositif particulier vous permet notamment de diversifier votre patrimoine et de préparer votre retraite. Acquérir un bien immobilier meublé, qu’il soit neuf ou ancien, vous permet également de bénéficier d’une fiscalité avantageuse puisque vous pouvez déduire une partie de vos revenus locatifs de vos impôts. 

Obtenir le statut LMNP : à quelles conditions ? 

L’attribution du statut LMNP est conditionnée à plusieurs conditions parmi lesquelles : 

  • La nécessité de disposer d’un bien meublé. 
  • L‘obligation d’être un propriétaire particulier et de déclarer son activité. 
  • Le respect des plafonds LMNP

Investir dans un bien immobilier adapté 

Pour bénéficier du statut LMNP, la première des conditions est de mettre à la location un logement meublé dont vous êtes propriétaire. Il peut s’agir d’un appartement ou d’une maison meublée, mais il peut également s’agir d’un bien intégré à une résidence de services (maison de retraite, EHPAD, résidence étudiante, d'affaires ou de tourisme par exemple). Quand c’est le cas, la gestion locative pourra être confiée à un professionnel avec lequel vous signerez un bail commercial de 9 à 12 ans. 

Pour qu’un logement soit considéré comme « meublé », il doit être équipé de sorte à ce que le futur locataire puisse y poser ses valises. À ce titre, il doit par exemple disposer : 

  • D’un lit avec un matelas et une couette. 
  • D’une table et de chaises. 
  • De plaques de cuisson. 
  • D’un four ou d’un micro-ondes. 
  • D’un réfrigérateur. 
  • D’ustensiles de cuisine. 
  • De rangements. 
  • De luminaires… 
Bon à savoir : Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez respecter une condition de surface. En effet, la superficie de votre logement ne peut pas être inférieure à 9m2

Les conditions LMNP rattachées au propriétaire

Si vous voulez qu’on vous attribue le statut du LMNP, il faut que vous soyez un propriétaire particulier et que vous n’exerciez pas cette activité à titre professionnel

De même, vous devez déclarer votre activité auprès du Tribunal de commerce du lieu où est situé votre logement dans un délai de 15 jours maximum après le début de votre activité. 

Cette déclaration doit se faire au travers du formulaire P0i qui sera transmis au greffe du Tribunal. C’est en procédant à cette démarche que vous pourrez recevoir votre numéro SIRET, information qui devra être indiquée lors de votre déclaration de revenus.

Bon à savoir : Si vous êtes propriétaire de plusieurs bien meublés, chacun d’entre eux bénéficiera d’un numéro SIRET unique.

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Le respect des plafonds : une condition au statut LMNP 

En tant que propriétaire en LMNP, vous devez respecter un plafond quant au montant de vos revenus locatifs. Le montant des revenus annuels définit également le régime fiscal auquel vous êtes soumis. 

Le plafond LMNP des revenus locatifs 

L’attribution du statut LMNP ne peut se faire qu’à condition que les revenus locatifs perçus ne dépassent pas le seuil de 23 000 € ou la moitié des revenus perçus par le foyer fiscal. 

Si ce plafond est dépassé, vous n’êtes plus concerné par le statut LMNP mais par le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel). 

Choix d’un régime d’imposition et plafond LMNP

En tant que LMNP, les revenus que vous retirez de votre location ne sont pas des revenus fonciers mais des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous avez alors le choix entre deux régimes fiscaux : 

  • Le régime micro-BIC.
  • Le régime réel.

Lorsque les conditions LMNP sont réunies, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-BIC. Il faut ainsi que vos revenus locatifs soient inférieurs au seuil maximal de 72 500 €. En étant soumis au régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 50 % sur les bénéfices réalisés. Autrement dit, si vous gagnez 5 000 € au titre de vos revenus locatifs, seuls 2 500 € seront réellement imposables. 

À savoir que si les charges et les frais que vous devez payer pour votre logement sont supérieurs aux 50 % d’abattement, vous ne pourrez pas déduire l’excédent

Si le plafond est dépassé, vous êtes concerné par le régime réel. Vous pouvez alors déduire de vos impôts le montant réel des charges relatives au logement que vous louez. Vous pouvez également amortir votre logement ainsi que son équipement.

Le saviez-vous ? Il est tout à fait possible de choisir le régime réel, même si vous êtes en deçà du seuil de 72 500 €. Ce choix est particulièrement judicieux si le montant des charges et des frais locatifs est plus élevé que les 50 % d’abattement permis par le régime micro-BIC.

Foire aux questions

🤝 Récupérer la TVA immobilière en LMNP : quelles sont les conditions ? 

Lorsque vous achetez un bien immobilier auprès d’un promoteur immobilier, la TVA s’applique. En tant que particulier, il n’est pas possible de récupérer la TVA, sauf dans le cas du statut LMNP. Pour bénéficier de cette possibilité, il faut alors investir dans une résidence services neuve et être le premier propriétaire du logement acquis. La résidence services doit proposer au moins 3 services parmi lesquels doivent figurer un service d’entretien, un service de ménage ou encore un service d’accueil. Enfin, le logement doit être confié à un gestionnaire de résidence pendant au moins 9 ans

🤝 Achat en LMNP : faut-il investir en résidence de services ? 

Si vous voulez bénéficiez du statut LMNP, vous pouvez acheter un bien immobilier classique qui sera loué meublé, ou investir en résidence de services. Dans le premier cas, vous serez concerné par les risques habituels de l’investisseur immobilier, à savoir une baisse des prix, des travaux imprévus ou encore des problèmes avec vos locataires. Dans le second cas, les risques reposent surtout sur une mauvaise entente avec le gestionnaire de la résidence. La résidence de services vous permet toutefois de bénéficier de nombreux avantages à commencer par une fiscalité attractive. Les rendements sont également plus intéressants que dans l’immobilier résidentiel classique et les loyers sont garantis !  

🤷 Qui peut louer en LMNP ?

Seuls les propriétaires de biens immobiliers mis en location en meublés peuvent prétendre au statut LMNP. Autrement, tant que les plafonds sont respectés, tous les particuliers ont la possibilité d'investir dans l'immobilier locatif via un LMNP.

🤝 Comment choisir le régime réel en statut LMNP ? 

Si vous préférez opter pour le régime réel, vous devez informer l’administration fiscale de votre décision dans le formulaire P0i. Cette décision peut également être notifiée à votre centre des impôts par courrier. Dans ce cas, il faudra l’envoyer avant le 1er février de l’année au cours de laquelle vous percevrez les loyers de votre logement meublé. 

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