Défiscalisation en LMNP : comment procéder ?

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Pauline Delorme

Pauline Delorme

Mis à jour le 08 juillet 2021

Le statut de loueur en meublé non professionnel, ou LMNP, a pour vocation de permettre à des contribuables souhaitant réaliser un investissement immobilier dans le neuf ou dans l’ancien de louer ce bien. Ce statut confère un avantage fiscal, en plus des revenus locatifs. Si, en principe, ces avantages fiscaux désignent des amortissements, il est possible, grâce à l’achat dans le neuf combiné au dispositif Censi-Bouvard, de pratiquer la défiscalisation en LMNP. Quelles sont les conditions nécessaires à cette défiscalisation ? Comment défiscaliser ses revenus locatifs et son investissement en LMNP ? Tacotax répond à toutes vos questions !

La défiscalisation en LMNP, en quoi ça consiste exactement ?

LMNP et Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard 2021 a pour vocation de permettre aux contribuables français qui investissent dans un logement neuf sous le statut LMNP de bénéficier d'une fiscalité avantageuse et de réduire leurs impôts (à hauteur de 11 % du prix hors taxe du bien immobilier) et de récupérer la TVA contenue dans l’achat de leur bien (à 20 % du prix du logement). Réservé aux contribuables français qui ont investi dans leur bien entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, ce dispositif s’applique uniquement sous certaines conditions. Il faut notamment avoir investi dans :

  • une/des résidences d’accueil et de soins agréées,
  • une/des résidences avec services pour étudiants,
  • une/des résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées.

Attention : il n’est pas possible d’amortir le prix d’achat d’un bien lorsque vous bénéficiez déjà d’un dispositif de réduction d’impôts. Autrement dit, il est impossible de cumuler le dispositif Censi-Bouvard 2021 et d’autres avantages fiscaux tels que la loi Malraux, la loi Duflot ou encore la loi Girardin. Pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard 2021, vous n’avez pas nécessairement à vous inscrire au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Il est en revanche possible de cumuler plusieurs investissements la même année en respectant le plafonnement des niches fiscales (10 000 € en 2013). Vous pouvez également réaliser plusieurs investissements en loi Censi Bouvard 2021 la même année. 

Voici un exemple de défiscalisation d’un LMNP avec la loi Censi-Bouvard :

Monsieur Dupont perçoit un revenu net de 3 200 euros mensuels. Pour diversifier ses revenus, ils souhaitent faire l’acquisition d’un logement étudiant en LMNP dans une résidence à crédit. Grâce au dispositif Censi-Bouvard, il bénéficie d’une réduction d’impôt de 11 % du montant de son investissement sur 9 ans. Ses revenus locatifs ne devront pas excéder le plafond de 23 000 € pour qu’il puisse garder les avantages de défiscalisation en LMNP.

Bon à savoir

L’administration fiscale considère comme neufs les logements qui n'ont jamais été ni habités ni utilisés avant leur utilisation.

Peut-on cumuler Pinel et LMNP ?

Vous ne pouvez pas appliquer deux dispositifs de défiscalisation différents sur un même bien immobilier imposé au régime réel ou forfaitaire. Louer en LMNP vous exclut ainsi du dispositif Pinel qui exige une location nue. Cependant, il est possible de cumuler les deux dispositifs avec deux logements différents. 

Peut-on louer en LMNP après un Pinel ?

Il est possible de choisir cette option pour éviter de revendre à perte : investir en Pinel pour bénéficier d’une réduction d’impôt puis le louer en LMNP en diminuant les impôts. Pour choisir son modèle de défiscalisation, il faut peser les pour et les contres : la loi Pinel vous offre une réduction d'impôt proportionnelle à la durée d'engagement (durée de location), comme indiqué ci-dessous.

Durée d'engagementTaux de réduction
6 ans12 %
9 ans18 %
12 ans21 %

Pour autant, si le dispositif Pinel demande à ce que le bien immobilier neuf soit loué en nu, rien ne vous empêche de le meubler pour ainsi obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel, sous conditions.

► Lire aussi : Niche fiscale et LMNP : quels sont les avantages fiscaux ?

D’autres dispositifs de défiscalisation dans l'immobilier

  • Loi Malraux qui confère une réduction d’impôts à ceux qui rénovent des bâtiments anciens, mais qui n’est pas conciliable avec le statut LMNP,
  • Loi Girardin qui accorde des réductions d’impôts à ceux qui investissent dans les départements d'outre-mer.
  • Loi Pinel qui permet de réduire ses impôts via l'investissement et la mise en location d'un logement neuf dans les zones tendues de l'Hexagone.

Il existe également le dispositif Amortissement Réputé Différé. Selon l’article 39 C du code des impôts, ce dispositif limite la réintégration des amortissements dans le bilan comptable. Grâce à ce système, vous pouvez toucher les revenus locatifs nets, les charges fiscales étant déjà déduites, sans être contraint d'assurer la gestion du bien.

L’amortissement des meubles achetés pour le bien en LMNP

Retirée du montant imposable, la somme investie dans les meubles pour le LMNP peut par conséquent vous exonérer totalement d’impôt sur vos revenus locatifs. De cette manière, il vous est possible de défiscaliser totalement votre bien en LMNP.

Et pour un LMNP ancien ?

La défiscalisation est-elle possible pour un LMNP ancien ? La réponse est non. Il n’y a que l’achat d’un bien LMNP neuf qui permette la défiscalisation (dispositif Censi Bouvard). Cependant, la fiscalité peut comprendre des amortissements. En vertu de l’article 39 C II du Code Général des Impôts, vous avez la possibilité de déduire l’intégralité des charges liées au bien et d’amortir le montant de son investissement. La durée de l’imposition varie selon le mode de financement choisi pour l’acquisition.

► Lire aussi : Réaliser sa liasse fiscale en tant que LMNP

Louer en LMNP, pourquoi, comment ?

Comment devenir loueur meublé non professionnel ?

Il faut réunir plusieurs conditions pour obtenir ce statut, notamment :

  • Posséder un bien meublé adapté. Il peut s’agir d’un appartement ou d’une maison meublée, d’un bien inclus résidence de services (comme en maison de retraite ou en EHPAD par exemple). Dans ce cas, il faudra confier la gestion de la location à un professionnel avec lequel vous signerez un bail commercial de 9 à 12 ans. De plus, pour bénéficier du statut LMNP, le logement devra avoir une superficie supérieure ou égale à 9m². De plus, pour qu’un logement soit considéré comme « meublé », le bien doit disposer d’équipements qui permettront au locataire de s’y installer et d’y vivre convenablement. Par conséquent, le logement devra disposer d’un lit avec un matelas et une couette, une table et des chaises, des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, etc.
  • Être propriétaire particulier et déclarer son activité en tant que LMNP, non en tant que professionnel. 

Pour rester LMNP, il faudra respecter les plafonds de ce dispositif quant au montant de vos revenus locatifs. Les revenus locatifs ne devront pas dépasser la somme de 23 000 € ou la moitié des revenus perçus par le foyer fiscal. Si le plafond de 23 000 € est dépassé, vous passerez automatiquement  au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel). 

Louer en LMNP, quelle fiscalité ?

Il est possible d’obtenir de nombreux avantages fiscaux en louant en LMNP. Les revenus locatifs en LMNP sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux options s’offrent à vous :

  • Vous pouvez choisir le régime forfaitaire aussi appelé micro-BIC. Cette option confère un abattement fiscal de 50 % de vos revenus locatifs. Vous êtes automatiquement soumis à ce statut lorsque toutes les conditions du LMNP sont réunies. Pour le conserver, vos revenus locatifs doivent être inférieurs au seuil maximal de 72 500 €. Si ce plafond est dépassé, vous passez au régime réel. 
  • Opter pour le régime réel. Vos charges seront déduites et vos recettes amorties. En outre, avec ce régime, les dépenses conséquentes seront amorties sur plusieurs années, de même que la valeur du bien, on parle d’amortissement pour le LMNP.

Bon à savoir

Le LMNP, au forfait ou au réel, ne subit pas le plafonnement des niches fiscales à 10 000 €. Il est également possible de louer plusieurs logements sous ce régime.

Foire aux questions

🤷 Quels sont les inconvénients du statut LMNP ?

Les inconvénients peuvent être les suivants :

  • La durée du bail est plus courte en location meublée qu’en location nue,
  • Il est nécessaire d’acheter des meubles pour qu’un locataire puisse y dormir, manger et vivre,
  • Les démarches administratives liées à la déclaration de l’activité peuvent être pénibles.

🤝 Quand passer en LMNP ?

La déclaration de début d'activité de location meublée P0i doit être réalisée dans les 15 jours qui suivent le début de l'activité de location meublée.

🤔 Quelle est la différence entre une location meublée et non meublée ?

Une location meublée est un logement qui comporte les meubles obligatoires cités dans le décret du 31 juillet 2015 issu de la loi ALUR. Le logement non meublé ne comporte pas ces éléments.

🤔 Quels meubles devra comporter le LMNP ?

Selon le décret du 31 juillet 2015 de la loi ALUR, les meubles que devra comporter le logement seront les suivants : 

  • Les équipements nécessaires au sommeil comme de la literie comprenant sommier, matelas, couette ou couverture ou encore un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher ;
  • Les éléments nécessaires à la préparation des repas et à la conservation des aliments tels que des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
  • Les éléments servant à la prise des repas tels que de la vaisselle en quantité suffisante et des ustensiles de cuisine
  • Le matériel servant à la vie courante et à l’entretien du logement tel que la table et les sièges, les étagères de rangement ; les luminaires.