Réaliser un placement en SCPI : notre guide

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Investissement collectif à long terme parmi les plus populaires et les plus accessibles du marché, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) offrent une vision nouvelle de l’investissement dans l’immobilier. Dynamiser son épargne, percevoir des revenus complémentaires et bénéficier de rendements très intéressants, telles sont les promesses de la pierre papier. Tacotax se penche plus en détail sur ces sociétés qui révolutionnent les marchés financiers.

Fonctionnement des Sociétés Civiles de Placement Immobilier

Un placement dans une SCPI, c’est quoi ? Parmi la pléiade de placements bancaires et financiers existants sur le marché, la pierre papier tire son épingle du jeu pour plusieurs raisons :

  • La mutualisation des risques permet d’éviter de mauvaises surprises,
  • C’est un investissement qui possède une liquidité intéressante, puisqu’il est possible de revendre rapidement les parts acquises,
  • Il est possible d’investir en direct ou en démembrement de propriété,
  • Le rendement oscille entre 4 et 6 % en moyenne,
  • C’est un placement diversifié puisque les SCPI achètent plusieurs parcs immobiliers,
  • Les parts de SCPI diversifient votre patrimoine en alliant immobilier et placement financier.

Lire aussi: Comprendre l'importance du simulateur pour vos placements

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Pierre papier, immobilier papier… les Sociétés Civiles de Placement Immobilier répondent à plusieurs noms. Il s’agit d’un placement immobilier assez particulier : c’est un placement collectif où tous les investisseurs mettent en commun leur capital. Ce capital est ensuite utilisé par une société de gestion de l'AMF (Autorité des Marchés Financiers) pour acquérir de nombreux biens immobiliers, généralement dans le tertiaire (bureaux, commerces, etc.). 

Après cet investissement dans plusieurs immeubles, et après déduction des frais dépensés par la société de gestion pour gérer leurs parcs immobiliers, cette dernière va verser une part des loyers perçus, au prorata des parts détenues par chaque investisseur. 

Ainsi, les SCPI sont en réalité une forme d’investissement immobilier locatif : on utilise son capital pour acheter un bien immobilier mis en location, et on perçoit des revenus réguliers grâce aux loyers perçus. La différence étant que l’on achète des parts de SCPI, et non la pierre en elle-même, d’où son surnom. 

► Lire également : Quel placement à court terme pour mon épargne ?

Fonctionnement et types de SCPI

La société de gestion va ainsi acquérir de nouveaux actifs immobiliers grâce à l’argent des investisseurs, selon la stratégie patrimoniale prédéfinie : toutes les SCPI n’ont pas la même nature, et certaines visent à acquérir des parcs immobiliers spécialisés dans les immeubles de commerce, les bureaux, ou même des logements. Quoi qu’il en soit, la gestion de tous les biens est assurée par la société : 

  • Elle choisit les locataires,
  • Elle paye les charges,
  • Elle collecte les loyers,
  • Elle réalise les travaux nécessaires,
  • Elle gère les carences et vacances locatives…

Un particulier détenteur de parts de SCPI possède ainsi une quote-part dans un parc immobilier, et bénéficiera alors d’un versement, bien souvent trimestriel, d’une partie des loyers, en fonction du montant de son investissement. Le risque de perte est mutualisé, puisque le risque de défauts de paiement est moindre (beaucoup de locataires paieront leur loyer à la société de gestion) et le risque de vacance locative est également amoindri par la pluralité d’immeubles présents dans ce parc.

Les SCPI se distinguent ainsi particulièrement en fonction de la nature des actifs composant leur parc immobilier. On trouve notamment : 

  • Les SCPI de rendement : immobilier professionnel, à capital fixe ou variable. Signature d’un bail commercial.
  • Les SCPI de plus-value : fort potentiel de revalorisation. Locataires jouissant de dispositifs de protection.
  • Les SCPI fiscales : la société de gestion va utiliser un dispositif fiscal pour investir dans l’immobilier tout en défiscalisant. On trouve ainsi des SCPI Pinel, SCPI Malraux, etc.
  • Les OPCI : produit mixte composé d’une SCPI de rendement (à 60 %) et d’OPCVM.

Fiscalité

Puisqu’un investissement en SCPI offre des revenus de nature différente, leur imposition va différer. Pour les revenus financiers, ils sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu avec un prélèvement à la source obligatoire sur une base de 24 %, à titre d’acompte.

Les revenus fonciers y sont également soumis, mais il faudra également compter sur les prélèvements sociaux (CSG et CRDS). Si le régime micro-foncier est possible, vous pourrez bénéficier d’un abattement de 30 %, à condition que la somme annuelle de ces revenus fonciers soit inférieure à 15 000 euros et qu’ils soient uniquement le fruit d’un placement en SCPI.

Les plus-values de cessions de parts de SCPI, quant à elles, ont une imposition différente : le barème des plus-values immobilières s’applique, mais il est possible d’en être exonéré après 22 années de détention. En revanche, les prélèvements sociaux ne peuvent être évités qu’après 30 années de détention de parts. 

Quelles SCPI pour 2020 ?

Quelle est la meilleure SCPI ?

“Connais ton ennemi et connais-toi toi-même”, nous disait Sun Tzu. Bien qu’une SCPI ne soit pas votre ennemie, il n’en est pas moins important de connaître et de comprendre chaque produit et chaque placement que vous cherchez à réaliser. Un placement en SCPI peut répondre aussi bien à un objectif de rendement qu’à un besoin d’anticiper sa retraite ou de diversifier les actifs de son patrimoine. 

Mais encore faut-il savoir dans quoi vous vous engagez. Vous cherchez à savoir quelle est la meilleure Société Civile de Placement Immobilier ? La réponse ne sera pas forcément la même pour vous que pour un autre investisseur. Plutôt que de répondre - aussi objectivement que possible - à une telle question, il est plus intéressant de se pencher sur les critères sur lesquels vous pouvez (et vous devriez) vous pencher : 

  • La capitalisation : plus la taille de la SCPI est importante, plus le risque est atténué. Privilégiez les SCPI ayant une capitalisation de 300 millions d’euros minimum.
  • Le rendement : les plus jeunes SCPI offrent un rendement supérieur (environ 6 %), mais leur capitalisation leur fait défaut. Un rendement à 5 % dans une ancienne société reste très convaincant. 
  • Le taux d’occupation : c’est le pourcentage du parc immobilier occupé. Tournez-vous vers une société ayant au moins 90 % de taux d’occupation.
  • La revente  : les SCPI les plus importantes en termes de taille et de volume de transaction sont à privilégier, car la revente sera accélérée.
  • Les liquidités (ou report à nouveau) : pour anticiper les travaux ou les vacances locatives, c’est un gage de solidité financière pour rassurer les investisseurs.
  • Le patrimoine immobilier : quels sont les biens immobiliers achetés par la SCPI ? N’oubliez pas de diversifier, même dans les sociétés investies. Achetez des parts de sociétés spécialisées dans les immeubles de commerce, des parts d’une société spécialisée dans les résidences de santé, etc.
  • La localisation : les SCPI peuvent faire l’acquisition de biens immobiliers en France, mais également en Europe, et notamment en Allemagne. Pensez à diversifier : différentes régions, différents pays…

N’hésitez pas à vous faire votre propre avis sur les SCPI avant de faire votre placement : nombreux sont les forums et les sites d’association d’investisseurs où ces derniers partagent expériences, conseils et mises en garde !

Pour ce qui est du podium des SCPI (il en existe plus d’une centaine sur le marché), les cinq présentées dans le tableau ci-dessous font figure de favoris chez les investisseurs : 

SCPI de rendementSociété de gestionDomaineCapitalisationPrix par part en 2020Taux de distribution
Corum XLCorumBureaux644 M €189 €6.26 %
Épargne PierreVoisin groupe AtlandBureaux1000 M €205 €5.85 %
Pierval SantéLa FrançaiseSpécialisé515 M €1000 €5.05 %
EurovalysAdvenis IMBureaux448 M €1015 €4.50 %
Kyaneos PierreKyaneosImmobilier résidentiel1.89 M €1060 €6.81 %

Quels sont les risques des SCPI ?

Tout investissement comporte des risques ! On ne le dira jamais assez, mais il n’existe aucun produit d’investissement sans aucun risque. Aussi, n’oubliez pas : n’investissez que des sommes que vous pouvez vous permettre de perdre. 

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont soumises aux variations et à la volatilité du marché de l’immobilier, certes plus stable que les marchés boursiers, par exemple, mais tout aussi potentiellement dangereux pour les non-initiés. Si vous cherchez à dégager un rendement immédiat, passez votre chemin : l’investissement en SCPI est un investissement sur le long terme

Prudence également, il n’y a pas de garantie sur la valeur du capital et sur le niveau du revenu distribué. La liquidité est également différente de celle présente sur les marchés financiers, tandis que la cession de parts n’est pas non plus garantie. Elle est en revanche facilitée par la forte demande de ce type de produits aujourd’hui, les SCPI ayant une popularité grandissante sur le marché de l’immobilier.

Pour mieux vous rendre compte du rendement annuel et des fluctuations du marché, il existe de nombreux simulateurs en ligne : effectuer une simulation de placement en SCPI vous permettra, en outre, de vous faire une meilleure idée de la rentabilité d’un tel placement

► Lire aussi : Placement alternatif : rentable mais dangereux ?

Comment investir en SCPI ?

Les différents moyens

Pour devenir l’heureux propriétaire de parts de SCPI, plusieurs moyens s’offrent à vous : 

  • L’achat de parts de SCPI comptant : achetez vos parts en direct via la société gestionnaire, une banque, un conseiller en gestion de patrimoine, un assureur, etc. Les revenus fonciers sont imposés selon votre tranche marginale d’imposition et soumis aux 17.2 % de prélèvements sociaux.
  • L’achat de parts de SCPI à crédit : contracter un prêt pour investir en SCPI est possible, mais il faudra généralement investir dans une SCPI proposée par la banque prêteuse. Les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers.
  • L’assurance-vie : via des contrats en unités de compte. L’offre des SCPI est limitée par contrats, mais la fiscalité appliquée est celle des assurances-vies, beaucoup moins lourde que celle des revenus fonciers. En revanche, l’assurance peut conserver une partie des revenus au titre d’une participation au bénéfice.
  • Le démembrement temporaire de propriété : la scission de l’usufruit de la nue-propriété est possible, sur une période donnée.

Passer par une banque pour investir en SCPI est généralement déconseillé, puisque les établissements bancaires doivent généralement se cantonner à un catalogue et ne pourront ainsi pas vous conseiller objectivement, contrairement aux conseillers en gestion de patrimoine (CGP) par exemple.

Si vous souhaitez malgré tout passer par une banque, voici certaines SCPI proposées par les banques les plus connues : 

  • Placement SCPI au Crédit Agricole : SCPI Edissimo (ticket d’entrée : 25 parts, soit 5 875 €).
  • Placement SCPI à la Caisse d’Épargne : SCPI Accimo Pierre, SCPI PFO2, SCPI Pierre Plus…
  • Placement SCPI au CIC : OPC actions, OPC diversifiés, OPC Obligataires.
  • Placement SCPI au Crédit Mutuel : Crédit Mutuel Pierre 1 (ticket d’entrée : 1 part, soit 285 €).
  • Placement SCPI à la Banque Postale : SCPI Laffitte Pierre, SCPI Actipierre Europe.
  • Placement SCPI à la Société Générale : SCPI Génépierre (ticket d’entrée : 10 parts, soit 2 685 €).
  • Placement SCPI à LCL : SCPI Rivoli Avenir Patrimoine, SCPI Edissimo, SCPI Immorente.
  • Placement SCPI à la BNP : SCPI Accimo Pierre, SCPI Opus Real, SCPI Accès Valeur Pierre.
  • Placement SCPI à la Banque Populaire : SCPI Fructipierre, SCPI Fructirégions.

Quelles sommes investir en SCPI ?

Combien investir en SCPI ? Bien évidemment, tout dépend du budget de chacun. Mais au-delà de ça, l’aversion au risque, le mode d’investissement ou encore le rendement joueront également sur la dépense finale.

Les SCPI sont accessibles dès 200 € pour certaines, mais les sociétés les moins chères ne sont pas forcément les meilleures en termes de rendement par exemple. Les SCPI les plus anciennes et les plus importantes du marché affichent généralement des tickets d’entrée à 1000 euros environ, ce qui reste tout de même plus abordable que la pierre classique. 

Des frais de souscription, qui s’ajoutent au prix d’une part et qui correspondent généralement à 10 ou 12 % du montant de cette dernière, sont également d’actualité : ils servent de rémunération de l’activité de recherche et d’achat des actifs immobiliers. Ils sont au final assez similaires à ceux versés dans le cadre d’un investissement locatif classique, avec les frais de notaire. 

Il faudra aussi compter sur les inévitables frais de gestion annuels pour détention de parts : 10 à 12 % qui sont directement prélevés sur les loyers que la société de gestion encaisse. 

► Pour aller plus loin :

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