Quel placement immobilier locatif choisir ?

placement immobilier locatif

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En 2020, un investissement immobilier locatif ne se résume pas qu’à l’achat d’un logement. Entre la pierre papier, le crowdfunding immobilier ou encore les parkings, les loyers perçus peuvent prendre différentes formes, et les revenus locatifs sont plus que jamais un objectif pour bon nombre d’investisseurs. Comment effectuer un placement immobilier locatif aujourd’hui ? À quels objectifs répond ce type d’investissement ? Tacotax vous répond.

Les différents types de placement immobilier locatif

Parmi les différents placements d’argent existants, l’immobilier tient une place de choix dans le coeur des investisseurs : tangible et pérenne, la pierre fait ses preuves depuis des décennies. Pourtant, il est possible d’entrer sur le marché immobilier de différentes manières désormais. Quelles sont-elles ?

  • L’immobilier locatif classique,
  • Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier),
  • Les parkings,
  • Les box et caves,
  • Le crowdfunding immobilier,
  • Les fonds communs de placement

La location de longue durée

L’achat et la mise en location d’un logement permet de se constituer un patrimoine, ou d’en renforcer un déjà existant. Si les propriétaires sont nombreux à mettre leur bien en location sur des plateformes type Airbnb, certains investisseurs préfèrent opter pour une mise en location sur le long terme. Pour ce faire, plusieurs éléments doivent évidemment être scrutés, avec, en fer de lance, la localisation. 

Exit la capitale, voyez plus loin ! En matière d’immobilier, Paris est la ville la plus chère de France. Or, un bien immobilier onéreux aura généralement un moins bon rendement, puisqu’il s’achète cher, mais se revend et se loue également cher. Autrement dit, mieux vaut trouver un bien dans une métropole ou autre commune ayant un rendement plus attrayant : 

  • Les villes du Grand Paris (Bagneux, Clamart, Sèvres, etc.)
  • Toulouse
  • Strasbourg
  • Bordeaux
  • Lille
  • Caen
  • Nantes
  • Rennes…

Ce sont là des villes vivantes, avec une forte présence étudiante et des opportunités d’emploi. L’immobilier y est moins cher qu’à Paris, et la demande locative supérieure, ce qui élude déjà le risque de vacance locative pour votre logement. 

La location saisonnière

Un investissement locatif (en location meublée plutôt qu’en location nue généralement) permet de percevoir des revenus passifs au cours de l’année, tout en bénéficiant de certains avantages, notamment en optant pour le dispositif fiscal du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) qui offre une fiscalité avantageuse !

Pour ce type de placement immobilier locatif, il faudra se tourner vers les zones fréquentées de l’Hexagone : bord de mer, montagne, stations balnéaires, villes historiques ou culturelles… 

Prudence cependant, pour bénéficier du statut LMNP et des avantages fiscaux qui en découlent, il ne faudra pas dépasser une certaine durée de location à l’année. Même son de cloche pour les recettes locatives, qui ne devront pas dépasser les 23 000 € pour ne pas être soumis aux cotisations et prélèvements sociaux. 

Plutôt investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

Un placement dans l’immobilier locatif peut être effectué aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. Mais vers lequel se tourner ? Question historique s’il en est une, le neuf reste une valeur sûre : frais de notaires moins élevés, possibilité d’obtenir un PTZ pour les primo-accédants, prêts immobiliers et crédits immobiliers plus facilement accordés, biens en parfait état, normes énergétiques respectées, garanties décennales, attractivité locative supérieure… 

Payer un prix supérieur au départ, mais s’assurer une mise en location optimale, voilà un pari qui n’est pas si risqué et qui peut faire la différence pour vous aider à choisir entre tel ou tel bien immobilier. 

Dans quoi investir en 2020 ?

Logement classique

Le meilleur placement immobilier locatif est-il le plus connu ? Certes, acquérir un logement et le mettre en location permet d’obtenir un rendement généralement situé autour de 4 % par an, mais l’immobilier se décline en bien plus de produits désormais. 

Il est généralement conseillé d’acheter près de chez soi : la ville, la commune ou la région vous est ainsi connue, au même titre que le marché immobilier local, et vous serez également à proximité du logement, ce qui vous aidera pour ce qui est de la gestion locative. 

Pour la taille du logement, les petites surfaces seront généralement réservées aux logements étudiants, très en demande dans certaines villes, tandis que les T2 et T3 seront évidemment plus adaptés à des familles. Tout dépend du prix que vous êtes prêt à débourser (et du crédit immobilier contracté), de la ville où vous achetez, etc.

Les parkings

Souvent plébiscitée pour réaliser son premier investissement locatif, la place de parking attire de nombreux investisseurs. Et pour cause ! Des rendements pouvant atteindre 8 % par an, quasiment aucune gestion locative, un prix d’achat moindre… Les parkings ont assurément tous les arguments pour attirer les investisseurs !

Le rendement d’un placement dans l’immobilier locatif de la sorte ne doit pourtant pas occulter l’état du marché aujourd’hui. Ainsi, pour les parkings, prudence à la montée en puissance des vélos et trottinettes dans les grandes métropoles ! Avec l’éviction lente, mais certaine des véhicules dans les villes françaises, la demande d’emplacement pour se garer risque fort de baisser soudainement, vous plongeant ainsi dans une situation peu confortable de vacance locative. 

Retrouvez ci-dessous les villes les plus intéressantes pour un investissement locatif dans un parking :

VillePrix moyen de la placeLoyer moyen / moisTaux de rentabilité
Paris34 600 €145 €4.7 %
Marseille 21 300 €94 €5.6 %
Lyon25 400 €88 €4.2 %
Lille23 000 €76 €6.4 %
Nice31 400 €105 €4.3 %

Sont également concernés les caves et les box de stockage, très prisés et aux rendements assez élevés ! Un placement atypique qui peut rapporter gros…

Les SCPI

L’un des placements financiers et investissements immobiliers locatifs les plus intelligents aujourd’hui concerne les Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Les SCPI, ou pierre papier comme on les appelle, ne demandent pas énormément de techniques d’investissement immobilier poussées, puisqu’il s’agira d’acheter des parts d’une société qui investit dans l’immobilier locatif. Lorsqu’elle prélève les loyers, elle en reverse une partie aux investisseurs, tout en assurant la gestion locative.

Vous l’aurez compris, les SCPI sont moins onéreuses, ne demandent aucune gestion et permettent de toucher des revenus passifs avec un rendement d’environ 4 % par an. Acheter des parts de SCPI est possible en contactant directement la société gestionnaire, ou en passant par une assurance-vie par exemple. 

Retrouvez ci-dessous un comparatif des principales SCPI en 2020 :

SCPI de rendementSociété de gestionDomaineCapitalisationPrix par part en 2020Taux de distribution
Corum XLCorumBureaux644 M €189 €6.26 %
Épargne PierreVoisin groupe AtlandBureaux1000 M €205 €5.85 %
Pierval SantéLa FrançaiseSpécialisé515 M €1000 €5.05 %
EurovalysAdvenis IMBureaux448 M €1015 €4.50 %
Kyaneos PierreKyaneosImmobilier résidentiel1.89 M €1060 €6.81 %

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

Une question de rendement

Tout investissement répond à un besoin et à un objectif. Et un placement immobilier locatif n’échappe pas à la règle ! La plupart du temps, l’investisseur cherche à : 

  • Augmenter son capital,
  • Obtenir une liberté financière en vivant de revenus passifs,
  • Réduire le montant de ses impôts,
  • Préparer sa succession et la transmission de son patrimoine…

Pour ce qui est du rendement, l’immobilier locatif en offre un intéressant, et vous permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit : vos mensualités sont couvertes par le versement mensuel d’un loyer, ce qui vous permet d’être rentable dès le premier mois de location !

N’hésitez pas à effectuer une simulation de revenus avant de vous lancer dans un placement ou un investissement immobilier locatif.

La défiscalisation

Réduire ses impôts et toucher des revenus passifs, ça vous intéresse ? En France, il existe plusieurs niches fiscales permettant d’investir dans l’immobilier locatif tout en réduisant son imposition. Un investissement locatif couplé à une réduction d’impôts est notamment possible en utilisant la loi Pinel !

Loi de finances parmi les plus connues, elle offre aux investisseurs une réduction de l’impôt sur le revenu selon la durée de location d’un bien immobilier neuf :

  • 12 % de réduction pour 6 ans de location,
  • 18 % de réduction pour 9 ans de location,
  • 21 % de réduction pour 12 ans de location.

La loi Pinel concerne les biens immobiliers neufs situés dans des zones prédéfinies : A, A bis et B1. Il faudra ainsi obligatoirement investir dans des villes où la demande locative est la plus forte pour bénéficier de la réduction d’impôt promise. De plus, des plafonds de ressources sont prévus pour les locataires, ainsi que des plafonds de loyers.

Il existe également la loi Denormandie, qui fonctionne exactement sur le même principe, mais qui porte sur l’immobilier ancien rénové. 

Développer son patrimoine

La pierre est l’un des produits préférés des Français, depuis plusieurs décennies : le marché de l’immobilier se porte bien, un bien prend de la valeur chaque année et il est possible de conserver le logement pour son usage personnel ou de le mettre en location.

Bref, être propriétaire permet au choix de toucher des revenus complémentaires, de passer sa retraite dans un logement à soi, sans payer de loyer, de laisser un héritage conséquent à sa descendance… 

Le plus important sera évidemment de se former et d’apprendre le fonctionnement des marchés immobiliers afin d’être fin prêt pour son premier investissement immobilier. Le web regorge de conseils en investissement locatif, pour savoir comment investir sans apport, vers quelles villes se tourner, etc. 

► Lire aussi : Quel placement choisir pour préparer sa retraite ?

Foire aux questions

Où investir dans l’immobilier locatif ?

Il faudra évidemment éviter Paris, car les prix sont trop chers. Les métropoles françaises sont souvent pleines d’opportunité : Toulouse, Bordeaux et Montpellier en tête, puisqu’ils attirent les Franciliens, les étudiants, les jeunes diplômés, etc. Pensez également à jeter un oeil au Grand Paris en pleine expansion : les communes de la grande couronne sont également intéressantes pour y investir. 

Pour aller plus loin : 

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