5 façons de réaliser un placement immobilier

Cozy old street with pink house at the sunny sunrise, quarter Montmartre in Paris, France

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L’immobilier, la « pierre » comme on la nomme communément, est le placement préféré des Français. Actif tangible et valeur refuge, il symbolise la pérennité, le patrimoine, la propriété. Lorsqu’on parle d’investir dans l’immobilier, on pense naturellement à acheter sa résidence principale. C’est une solution, mais ce n’est pas la seule. Voici 5 façons de réaliser un placement immobilier en 2020.

L’investissement direct

C’est sans doute la façon la plus simple et la plus avantageuse à long terme de faire un placement immobilier : acheter sa résidence principale. Acheter sa résidence principale est un placement immobilier rentable : plutôt que de payer un loyer chaque mois à un propriétaire, vous contractez un crédit immobilier que vous remboursez sous forme de mensualités. En général, comptez environ entre 17 et 19 ans pour la durée moyenne d’un crédit immobilier. Une fois le prêt remboursé, vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous pouvez habiter, louer, transmettre à vos descendants, démembrer, mettre en viager, revendre, etc. De cette façon, vous placez votre argent.

Si acheter sa résidence principale est la première étape de la constitution d’un patrimoine, c’est loin d’être la plus évidente : constituer son dossier, épargner suffisamment pour avoir un apport personnel conséquent, trouver la meilleure offre, négocier son taux, etc. Pour aider les particuliers à financer l’achat de leur bien immobilier, les établissements bancaires proposent des solutions sous forme de produits d’épargne logement. Ces placements bancaires se composent d’une phase d’épargne, et d’une phase d’emprunt. Le principe est de permettre à l’épargnant de mettre de l’argent de côté en vue de décrocher un crédit immobilier à taux avantageux.

Il en existe deux :

  • Le Plan Épargne Logement (PEL)
  • Le Compte Épargne Logement (CEL)
CaractéristiquesPELCEL
Durée de la phase d’épargne4 ans18 mois
Durée du prêt2 à 15 ans2 à 15 ans
Versement initial225 €300 €
Versements

540 € minimum par an, à hauteur de :

  • 45 € par mois
  • ou 135 € par trimestre
  • ou 270 € par semestre
Minimum de 75 €
Taux1 %0,25 %
Plafond61 200 €15 300 €
FiscalitéDepuis le 1er janvier 2018, les intérêts du PEL sont soumis à un prélèvement forfaire unique de 30 %. Depuis le 1er janvier 2018, les intérêts du CEL sont soumis à un prélèvement forfaire unique de 30 %.
Montant maximum du prêt92 000 €23 000 €

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L’investissement locatif

Acheter pour louer est une tendance qui se développe de plus en plus, notamment chez les primo-accédants. Selon Century 21, ce type d’investissement représente désormais 26 % des achats immobiliers. Entre les premiers semestres 2018 et 2019, les investissements locatifs étaient en hausse de près de 32 %. Plutôt que d’opter pour un achat définitif et investir un bien immobilier, de nombreux acquéreurs préfèrent acheter puis mettre en location. De cette façon, ils se constituent un complément de revenus, tous les mois, grâce aux loyers, qui permettent d’amortir le crédit contracté pour l’acquisition du bien. À terme, rien n’empêche le propriétaire bailleur de récupérer son bien, l’investir, le revendre, le léguer, etc.

De nombreuses opportunités existent aujourd’hui en France pour faire de l’investissement locatif. Les rendements que l’on peut viser sont de l’ordre de :

  • 2-3 % à Paris ;
  • 5 % dans une grande ville de province.

Si vous achetez pour louer, vous avez deux possibilités : la location vide ou la location meublée.

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L’investissement locatif meublé

Si le bien que vous louez est meublé, vous êtes imposé(e) dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En location meublée, le bail dure un an, renouvelable par tacite reconduction. Les loyers que vous touchez sont imposables. Côté fiscalité, vous avez deux possibilités :

  • le régime micro-BIC, qui vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos recettes locatives ;
  • le régime réel avec lequel vous déduisez les charges et les amortissements, de vos recettes locatives sur votre déclaration de revenus.
Bon à savoir : louer en meublé vous permet de bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut, accessible aux loueurs dont les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an, leur permet d’alléger sensiblement leur fiscalité sur les revenus locatifs en optimisant le montage fiscal.

 

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L’investissement locatif vide

En location vide, le bail dure trois ans, également renouvelable par tacite reconduction. Les loyers que vous percevez sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Là encore, deux régimes fiscaux :

  • le régime micro-foncier pour des revenus locatifs inférieurs à 15 000 € ;
  • le régime réel au-delà de 15 000 €.

Dans le cadre du régime réel, si vous dégagez un bénéfice, vous paierez un impôt calculé sur la base de votre tranche marginale d’imposition.

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Le crowdfunding immobilier

Le financement participatif a connu un véritable essor ces dernières années. S’il a mis plus de temps à s’intégrer dans l’investissement immobilier, le crowdfunding immobilier a fini par convaincre les investisseurs. Le principe est assez simple : l’investisseur fait son choix parmi le catalogue de programmes proposés, et investit son argent dans un ou plusieurs projets immobiliers. Les particuliers investisseurs prêtent donc de l’argent, sur une durée courte (2 ans maximum). En contrepartie, le promoteur garantit le remboursement de leur capital à date fixe, couplé à un éventuel bénéfice.

Notez que le crowdfunding immobilier n’est pas tourné que sur la construction : il peut servir à financer des projets de rénovation, de location, de viager, etc. Peu onéreux (le ticket d’entrée est à 1 000 €) et très rentable (entre 7 % et 10 % selon les projets), le crowdfunding immobilier est une façon simple et directe d’investir dans la pierre, sans chercher à se constituer nécessairement un patrimoine.  

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Le placement immobilier de défiscalisation

Loi Pinel, Loi Denormandie, Malraux, Censi-Bouvard, Girardin… Les lois de défiscalisation immobilières sont légion en France. Si chacune présente des spécificités, au niveau global, le principe reste assez similaire de l’une à l’autre : acheter/faire construire un bien immobilier pour ensuite le mettre en location, en contrepartie d’une réduction d’impôt, à hauteur du montant investi. Ce type de placement s’adresse aux investissements désireux de réduire leur imposition. Il s’agit pour la plupart de contribuables situés dans les hautes tranches d’imposition (41 %, 45 %), qui paient plus de 2 500 € d’impôt sur le revenu.

En 2020, la plupart des niches fiscales sont plafonnées : 10 000 € par foyer. Les placements immobiliers défiscalisant n’y font pas exception. Sauf pour trois d’entre eux : 

  • la loi Pinel outre-mer (18 000 €) ;
  • la loi Monuments historiques (pas de plafond) ;
  • et la loi Malraux (pas de plafond) ;
InvestissementType de bienRéduction d’impôtsInvestissement maximumÉligibilité
Loi PinelNeuf, VEFA

12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, 21 % sur 12 ans

300 000 €Jusqu’au 31 décembre 2021.
Loi Pinel outre-merNeuf, ancien, VEFA

23 % sur 6 ans, 29 % sur 9 ans, 32 % sur 12 ans

300 000 €DROM
Loi DenormandieAncien

12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, 21 % sur 12 ans

300 000 €Selon zone
Loi MalrauxAncien

Entre 22 % et 30 %

400 000 €Contribuables fiscalement domiciliés en France
Loi Censi-BouvardNeuf, résidence meublée11 % du prix HT pour les logements300 000 €Investissements réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2020
Loi Monuments HistoriquesBiens classés Monuments HistoriquesProportionnelle au montant des dépenses engagées dans le cadre de l’investissement Monuments Historiques.200 000 €Contribuables fiscalement domiciliés en France
Loi GirardinMatériels industriels ou logement social110 % à 120 % de l’investissement  DROM. Jusqu’au 31 décembre 2025

Le placement immobilier papier (SCPI, résidence de service, etc.)

La pierre papier est un terme générique qui sert à désigner toutes les formes de placement financier ayant l’immobilier pour support :

  • SCPI
  • FCPI
  • OPCI
  • investissement en résidence de service (tourisme, étudiant, voyages d’affaires, Ehpad, etc.)

La pierre papier a ceci d’avantageux qu’elle offre tous les avantages de la pierre (rendements intéressants, large panel d’investissements, valeur refuge en cas de crise) sans les inconvénients liés à la gestion.

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Foire aux questions

Peut-on effectuer un placement immobilier auprès de sa banque ?

Si vous souhaitez acquérir votre résidence principale, vous aurez sans doute besoin de passer par la case banque pour décrocher votre crédit. Vous pouvez aussi faire le choix de passer par un courtier, qui saura trouver l’offre de prêt la plus avantageuse pour vous. 

Face au succès croissant de certaines formes d’investissement immobilier, les banques emboîtent le pas aux sociétés de gestion et de placement. Certaines banques généralistes comme le Crédit Agricole, LCL, la BNP… ont développé leurs propres SCPI de groupe. Il existe également des banques spécialisées (Crédit Foncier, BPI, Cetelem) qui financent des parts de SCPI sur des durées allant jusqu’à 25 ans avec des taux légèrement supérieurs. Du côté des néobanques en revanche (BforBank, Boursorama, Fortuneo, Hello Bank, ING Direct, Monabanq, N26, Revolut), pas de SCPI disponibles à la souscription.

Vaut-il mieux choisir un placement immobilier ou financier ?

Tout dépend de vos objectifs. Un placement immobilier vous garantit des revenus stables et vous permet de vous constituer un patrimoine et de préparer sa retraite. C’est aussi le seul investissement qu’il est possible de réaliser entièrement à crédit, sans apport. En revanche, étant 100 % liquides, les placements financiers (bourse, PEA, assurance vie, etc.) permettent de récupérer ses fonds à tout moment. Par ailleurs, sur le long terme, les placements boursiers offrent le meilleur rendement brut.

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