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Investir en loi Pinel : patrimoine et défiscalisation

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Sommaire de l'article

Créé par l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel en 2014, le dispositif Pinel est une loi incitative à l’investissement locatif qui a pour but de soutenir la construction immobilière en France. Les acquéreurs d’un logement neuf mis par la suite en location peuvent alors bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu, proportionnelle à la durée de location. Peut-on faire une simulation d’un investissement Pinel ? Quels sont les avantages et inconvénients de ce dispositif ? Quels sont les avis relatifs à la loi Pinel en 2019 et 2020 ? Tacotax vous aide à investir en loi Pinel !

La loi Pinel : comment ça fonctionne ?

Pourquoi investir dans l’immobilier avec la loi Pinel ? Pour relancer la construction de résidences neuves en France, le dispositif de défiscalisation propose plusieurs avantages :

  • Une réduction de l’impôt sur le revenu qui varie selon l’engagement de durée de location,
  • La possibilité de louer son logement à un descendant ou un ascendant sous certaines conditions,
  • Devenir propriétaire sans apport puisque l’achat du logement est remboursé à terme par le versement des loyers,
  • La création de patrimoine : l’immobilier est une valeur pérenne pour préparer efficacement sa retraite.

Qui a le droit à la loi Pinel ?

Pour investir en loi Pinel en 2020, les futurs propriétaires doivent répondre à certains critères, ou plutôt respecter certaines conditions. Si le dispositif est ouvert à tous les particuliers français, la localisation du logement, son état, ses performances énergétiques ou encore le montant des loyers sont encadrés rigoureusement.

Ainsi, un investisseur ne pourra bénéficier de la réduction d’impôt proposée par le Pinel que si son investissement n’excède pas 300 000 € par an et 5 500 € par m² de surface habitable. Vous l’aurez compris, toutes les villes ne sont pas éligibles au dispositif !

► Lire aussi : Le guide pour investir : nos conseils

Les conditions d’éligibilité de l’acquéreur

Dans un premier temps, il sera primordial de choisir correctement le bien immobilier que l’on souhaite acheter. L’emplacement géographique est probablement le critère le plus important ici : le logement devra obligatoirement être situé dans une zone éligible à la loi Pinel (zone B1, A bis et A). Il s’agit des zones françaises où la demande locative est la plus importante, que l’on appelle également zones tendues. Plusieurs points seront à prendre en compte : 

  • La croissance démographique de la ville où l’on investit,
  • La qualité de vie du secteur,
  • La présence de lieux culturels à proximité,
  • Le potentiel économique,
  • La présence de réseaux de transports en commun à proximité,
  • L’avenir du quartier…

Découvrez ci-dessous les zones géographiques éligibles au dispositif Pinel en 2020 : 

Zone PinelVilles
A bisParis et les 76 communes des Yvelines, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne et Val-d'Oise.
AAgglomération parisienne (hors A bis), Côte d'Azur, agglomération de Genève, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et autres métropoles à forte demande de logement.
B1Villes de + de 250 000 habitants, villes du littoral et du Nord de la Corse.

Ensuite, au moment de la mise en location du logement, des plafonds de loyers sont obligatoirement à respecter : le but du dispositif étant, en partie, d’aider les ménages aux revenus faibles à accéder à des logements neufs. Ces plafonds de loyer varient selon la zone Pinel où est situé le bien, tandis que les ressources des locataires feront également l’objet d’une limitation. Cliquez ici pour en savoir plus sur ce sujet.

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Comment calculer le loyer pour un Pinel ?

Revenus et loyers plafonnés : le Pinel aide les foyers modestes à accéder à un logement.

S’il souhaite bénéficier de la réduction de l’impôt sur le revenu promise par le dispositif, l’acquéreur devra respecter des plafonds de loyers mis en place et proposer son bien à des locataires dont les revenus ne dépassent pas un plafond de ressources. À noter également que le logement devra être loué à titre de résidence principale et respecter les normes énergétiques en vigueur.

Retrouvez ci-dessous les plafonds de loyer en Pinel en 2020 : 

  • En zone A : 12.95 €/m²
  • En zone A Bis : 17.43 €/m²
  • En zone B1 : 10.44 €/m²
  • En Zone B2 éligible : 9.07 €/m²

La loi Pinel a été mise en place pour permettre aux ménages les plus modestes de bénéficier de logements décents à des prix abordables, et c’est donc sans surprise que les conditions de location sont plafonnées. En outre, le locataire qui vit dans un logement Pinel devra avoir un foyer fiscal qui lui est propre. Retrouvez ci-dessous les plafonds de revenus des locataires éligibles à une location d'un logement en Pinel en 2020 : 

Composition du foyer

Zone A Bis

Zone A

Zone B1

Personne seule37 508 €37 508 €30 572 €
Couple56 058 €56 058 €40 826 €
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge73 486 €67 386 €49 097 €
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge87 737 €80 716 €59 270 €
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge104 390 €95 553 €69 725 €
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge117 466 €107 527 €78 579 €
Majoration pour personne à charge complémentaire+ 13 087 €+ 11 981 €+ 8 766 €

Pourquoi investir en loi Pinel 

Les avantages du dispositif

Le marché immobilier présente plusieurs dispositifs aux avantages fiscaux certains : avec pour objectif de répondre aux demandes de logements, la loi Pinel est le fer de lance des lois incitatives à l’investissement immobilier locatif

La promesse principale de cette loi de finances reste évidemment le bonus fiscal : une réduction de l’impôt sur le revenu égal à 12, 18 ou 21 % du montant de l’opération d’acquisition effectuée. Cette économie d’impôt se voit étalée sur le long terme, selon la durée de location

  • 6 ans de location : 12 % de réduction d’impôt.
  • 9 ans de location : 18 % de réduction d’impôt.
  • 12 ans de location : 21 % de réduction d’impôt.

Investir en loi Pinel sans apport est également une solution efficace pour devenir propriétaire sans se ruiner : avec l’effet de levier du crédit, le prix de l’investissement sera entièrement couvert.

De plus, l’investissement locatif dans la globalité permet de se créer une source de revenus supplémentaires, puisque, une fois le prêt immobilier remboursé entièrement, les loyers que le propriétaire encaisse iront directement dans sa poche. Une fois le crédit soldé et la durée de location choisie atteinte, on dispose d’un bien immobilier qui renforce son patrimoine personnel

Plutôt investir en loi Pinel ou en LMNP ? Tout dépend de vos moyens et objectifs : si vous souhaitez un investissement locatif qui vous apporte des revenus complémentaires, optez pour le LMNP. Si vous cherchez à réduire le montant de votre IR, tournez-vous vers le Pinel. 

Les inconvénients du dispositif

La demande locative est élevée à Paris, mais le prix de l'immobilier y est trop élevé pour le Pinel.

La première ombre au tableau proposé par le Pinel concerne l’indisponibilité du bien immobilier acquis : avec l’obligation de le mettre en location pour bénéficier de l’avantage fiscal proposé, le propriétaire ne peut pas réellement jouir de son bien comme il le souhaite, pendant un temps tout du moins. 

De plus, le plafonnement des loyers avantage évidemment les ménages aux revenus modestes, mais freine quelque peu les investisseurs qui ne sont alors pas libres de fixer eux-mêmes le montant des loyers perçus. 

En prenant en compte cette condition, le choix de la zone géographique où investir est plus que primordial, puisque certaines agglomérations ne seront tout simplement pas rentables pour un investissement en Pinel : à Paris, le prix du m² coupe évidemment toute possibilité d’investissement de ce type. 

Pour vous faire votre propre avis et vous renseigner sur les avis des propriétaires avant d’investir en loi Pinel, vous pouvez vous rendre sur de nombreux forums en ligne où les acquéreurs partagent leurs expériences respectives. 

Où investir en Pinel en 2020 ?

Le choix de la ville dans laquelle réaliser un projet d’investissement immobilier devra être longuement réfléchi. Que ce soit la santé de son marché immobilier local ou sa démographie, une ville devra cocher plusieurs cases d’un cahier des charges pour assurer une rentabilité optimale à l’investisseur. Dès lors, on est en droit de se demander quelles sont les meilleures villes où investir en loi Pinel en 2019 et maintenant 2020.

  • Investir en loi Pinel à Toulouse : sans surprise, la ville rose continue d’attirer toujours plus d’habitants et d’investisseurs, avec des prix au m² très corrects, mais surtout une qualité de vie attractive.
  • Investir en loi Pinel à Bordeaux : à seulement deux heures de la capitale, la Belle Endormie use de ses charmes pour attirer de nombreux travailleurs franciliens.
  • Investir en loi Pinel à Lyon : la 3e ville de France propose un bassin d’emploi qui allie dynamisme et performance, une aubaine pour un investissement immobilier.
  • Investir en loi Pinel à Lille : les étudiants se font de plus en plus nombreux dans la capitale du Nord, ouvrant la voie à l’acquisition d’un studio à mettre rapidement en location.
  • Investir en loi Pinel à Montpellier : son climat et sa concentration d’étudiants font de la ville une destination de choix pour vivre au soleil.
  • Investir en loi Pinel à Rennes : la ville bretonne reste proche de Paris tout en proposant un dépaysement bienvenu, avec une demande locative en hausse.

Vous l’aurez compris, outre les grandes métropoles françaises, les villes à taille humaine telles que Rouen, Reims ou encore Caen sont des emplacements de choix pour investir en loi Pinel : la mise en location ne sera pas difficile et le prix du mètre carré n’est pas excessif.

Investissement Pinel : la liste des villes à éviter ! Sur la liste du Pinel figurent Paris, Lens, Mulhouse, Douai… Bien qu’éligibles, elles présentent une évolution décroissante de leur population.

Foire aux questions

Comment faire sa première déclaration Pinel ?

Lors de votre déclaration de revenus annuelle, vous devrez déclarer votre investissement en loi Pinel : l’année suivant la livraison de votre bien sera celle qui sera prise en compte. La déclaration du bien Pinel devra également être effectuée chaque année durant toute la durée de votre investissement. 

Sur le formulaire de déclaration, rendez-vous à la partie 2044EB qui détaillera les caractéristiques de votre bien. Ensuite, les formulaires 2044 ou 2044-SPE serviront à établir un bilan de votre opération. Ce bilan devra être reporté dans le formulaire 2042, tandis que la réduction d’impôt sera notifiable dans le formulaire 2042C.

► Pour aller plus loin : 

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