Comment faire un investissement locatif sans apport ?

Comment faire un investissement locatif sans apport ?

Marine-Sophie Brudon

Mis à jour le 25 août 2021

Vous souhaitez faire un prêt immobilier dans le but de faire un investissement locatif, mais n’avez pas d’apport ? Pas de problème ! Saviez-vous que 60 % des personnes qui demandent un tel prêt sont dans le même cas ? Tout est une question de préparation. En effet, il faut savoir où vous allez mettre les pieds. Votre dossier doit être en béton et bien préparé (rentabilité, dispositifs de défiscalisation, …). Alors, comment réaliser un investissement locatif sans apport ? Suivez le guide !

Pourquoi les banques demandent-elles un apport personnel ?

Vous avez sans doute déjà entendu qu’il est préférable de disposer d’un apport lors d’une demande de prêt immobilier. En effet, les banques ont généralement tendance à accepter plus facilement un dossier si vous apportez sur la table un apport personnel. Et ce, que vous soyez primo-accédant ou un aficionado de l’immobilier. 

C’est principalement une question de confiance et de sécurité. La banque aura davantage foi en votre projet si vous mettez des billes dedans. Le plus souvent, elles exigent au moins 10 % du prix d’acquisition. Pourquoi une telle somme ? C’est très simple, cela correspond généralement aux frais annexes comme les frais de notaire et de garanties. En clair, si un jour vous n’êtes plus en capacité de rembourser votre crédit, elles pourront toujours se payer sur la revente de votre bien, mais perdront le coût des frais annexes, qui n’y sont pas intégrés.

Voilà pour ce qui se fait dans la plupart des cas. Maintenant que vous comprenez comment réfléchit une banque en terme d’acceptation de banque, parlons du cas inverse. En effet, ce n’est pas parce qu’il est “préférable” d’avoir un apport personnel qu’il faut obligatoirement en avoir un pour obtenir un prêt immobilier. Surtout si vous souhaitez réaliser un investissement locatif. En effet, les mensualités que vous allez percevoir sur la mise en location du bien seront affectées totalement ou partiellement au remboursement de l’emprunt. La prise de risque est donc moindre pour les banques.

À qui s’adresse le crédit immobilier sans apport ?

Vous pouvez tout à fait demander un prêt sans apport pour acquérir votre résidence principale, mais ce qui nous intéresse ici, c’est l’investissement locatif. Ca tombe bien, car les banques seront bien plus rassurées à l’idée de loyers mensuels venant rembourser l’emprunt. Mais attention, cela ne veut pas dire que vous devez déjà être propriétaire de votre résidence principale pour emprunter sans apport ! Bien au contraire.

Malgré tout, être déjà propriétaire présente tout de même des avantages, une banque sera plus encline à vous prêter davantage. Il y a donc peu de chance qu’elle vous prête à 110 %. Pourquoi ? Tout simplement car elle ne veut pas que cet investissement vous bloque ensuite dans l’acquisition de votre résidence principale. En effet, si vous êtes au maximum de votre capacité d’endettement vous pouvez dire adieu à la maison de vos rêves !

Mais alors comment faire pour que les banques vous fasse suffisamment confiance pour se lancer avec vous dans un tel projet ? Il va falloir monter un dossier en béton armé afin de prouver la faisabilité, la solidité et la rentabilité de votre projet. C’est parti ! 

Comment se constituer un dossier en béton

Nous entrons ici dans le vif du sujet ! Il va falloir prendre des notes. Un investissement locatif paraît toujours rentable et intéressant, pourtant ce n’est pas toujours le cas et la banque le sait bien. Il va donc falloir mettre toutes les chances de votre côté pour que cela fonctionne. Plusieurs critères permettront à votre projet d’être rentable. Il s’agit de les suivre à la lettre si vous souhaitez que la banque vous suive aussi ! Suivez le guide ! 

L’emplacement, l’emplacement et toujours l’emplacement

On ne vous le dira jamais assez : l’emplacement c’est la clé ! Pour réussir une investissement locatif il faut que la ville, le quartier, la rue que vous avez choisie coche toutes les cases (du moins, un bon nombre d’entre elles). C’est une question de rentabilité. En clair, pour que le bien soit loué facilement, il faut qu’il plaise. Logique. 

Votre bien devra donc se trouver dans une ville dynamique, au bassin d’emploi attractif. La présence d’écoles de renom et de campus est un plus ! La ville devra également être agréable, offrant une qualité de vie et un cadre attrayant comme Lyon ou Bordeaux par exemple. 

Voilà pour la ville, mais votre recherche ne doit pas s’arrêter là. Le quartier a lui aussi toute son importance. Le logement est-il proche d’une ligne de bus ou de métro ? Est-il proche du centre ? Est-il proche d’une école ou d’une université ? Donne-t-il accès à des services comme une tabac, un restaurant, un café, une bibliothèque ou une mairie ? L’idéal est de se positionner sur des biens situés dans le centre-ville, mais pour des questions budgétaires ce n’est pas toujours évident. 

En fonction du bien que vous allez choisir, la vacance locative sera plus ou moins importante. Tout dépend  du type du bien (studio ou F5) et du locataire (étudiant ou famille). En effet, le turn-over est plus important avec les étudiants louant des petites surfaces, qu’avec des familles louant un grand appartement.

Enfin, ne négligez jamais l’état de l’appartement. Cela peut certes représenter une certaines somme sur le coup mais ça vaut la peine ! Un petit coup de peinture, le changement des robinets ou des volets par exemple peut facilement vous apporter de nouveaux locataires. Misez sur la qualité ! 

Les charges liées à l’investissement locatif

Outre ces paramètres, avant d’obtenir un prêt pour un investissement locatif sans apport, vous devez prendre en compte toutes les autres charges, comme :

  • La taxe foncière,
  • Les assurances,
  • Les mensualités que vous remboursez déjà pour votre résidence principale, ainsi que celles liées au projet d’investissement locatif, incluant l’assurance de prêt,
  • Les frais de gestion,
  • Les éventuels frais d’agence, si vous préférez confier la location à un tiers…

Toutes ces charges doivent clairement apparaître dans votre dossier de demande de prêt sans apport.

Le rendement locatif

Avant de faire quoi que ce soit, il est important d’analyser le marché immobilier. Par exemple si vous avez décidé d’acheter un studio à Lyon, renseignez vous sur le prix des loyers d’un tel bien. Ainsi vous pourrez vous faire une idée précise de votre logement peut être loué. Cela vous permettra d’anticiper vos capacités de remboursement. Pas besoin de faire appel à des professionnels de l’immobilier pour cela. Des outils de simulation ville par ville et quartier par quartier peuvent vous y aider. 

Attention, le but n’est pas de gonfler le loyer, il s’agit de trouver le prix juste pour attirer le maximum de locataire et de rentabiliser rapidement votre bien. 

Dernier point et pas des moindres : le calcul du rendement locatif de votre logement, c’est-à-dire le ratio entre les recettes locatives escomptées par rapport au prix d’acquisition et de revient. Plus il sera élevé, plus la banque sera bienveillante avec vous. Vous l’aurez compris, plus vous serez rigoureux dans le montage de votre dossier et plus les banques vous suivrons, apport ou non.