Investir dans une résidence étudiante : bonne idée ?

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Investir dans une résidence étudiante, c’est mettre un pied dans un marché au potentiel intéressant : plus de deux millions d’étudiants existent en France. Ce n’est un secret pour personne, la demande locative est forte et les logements étudiants trouvent preneur assez rapidement. Un investissement immobilier de ce type permet également d’allier rendement élevé et avantage fiscal ! Pourquoi et comment ? Tacotax vous explique.

Pourquoi investir dans une résidence étudiante ?

Un investissement immobilier peut prendre plusieurs formes : investir dans un logement étudiant ou une résidence étudiante est, selon l’avis de nombreux contribuables, l’un des moyens les plus efficaces de débuter dans ce milieu avec de nombreux avantages :

  • Une fiscalité intéressante avec une réduction d’impôts,
  • Une augmentation de capital avec le versement des loyers,
  • Une sécurité quant au versement des loyers,
  • Une possibilité de revente attractive.

Résidence étudiante : définition

Les logements étudiants doivent être équipés, puisque loués en meublé.

Les résidences étudiantes se définissent comme des ensembles de logements, appartements loués meublés, généralement des studios ou des T2 réservés aux étudiants dans l’enseignement supérieur. Considérées comme des résidences de services, elles sont généralement situées sur des noeuds stratégiques des villes, à proximité des transports en commun, des universités, des salles de sport, et tout autre établissement de services pour étudiants. 

N’importe quel étudiant inscrit dans un établissement d’enseignement supérieur, école technique ou classe préparatoire et effectuant un stage dans le cadre de ses études peut aspirer à louer un logement étudiant dans une résidence de ce type. 

Ces dernières ont par ailleurs comme obligation de mettre à disposition des locataires un panel d’équipements fonctionnels : salle de bain aménagée, cuisine et ustensiles, laverie… En outre, chaque résidence étudiante se devra de proposer certaines prestations définies : nettoyage des locaux, préparation de petit déjeuner, accueil et réception, fourniture de linge de maison, etc. 

Pour être éligible à l’appellation “résidence étudiante”, une résidence de service doit obligatoirement être composée de 70 % de locataires étudiants au moins. Louer un logement étudiant à une personne qui ne l’est pas pourrait bien faire perdre au propriétaire ses avantages fiscaux !

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Les avantages d’un investissement en logements étudiants

En matière de logements étudiants, la France est loin d’être à jour. La demande locative surpasse largement l’offre et les étudiants quittant leurs parents pour s’engager seuls sur le chemin des études sont plus nombreux chaque année. Ainsi, investir dans une résidence étudiante dans les villes les plus plébiscitées par les étudiants (Toulouse, Bordeaux, Lyon, Strasbourg ou même Paris) vous assure de trouver un locataire très rapidement. 

Pas de carence locative à prévoir de ce côté, donc, d’autant plus que les logements étudiants ont les faveurs des adultes en devenir… mais aussi de leurs parents, qui voient généralement d’un bon oeil l’environnement de vie optimal pour leurs enfants, qui peuvent profiter d’un appartement équipé qui facilitera leur autonomie. Mais, du côté de l’investisseur, les avantages sont également nombreux :

  • Une société d’exploitation professionnelle prend en charge la gestion de votre bien immobilier si vous décidez de la déléguer : laissez de côté le côté rébarbatif de votre investissement et concentrez-vous sur ce qui importe vraiment.
  • Vous signez un bail commercial avec le gestionnaire professionnel, ce qui vous permet d’investir en toute sécurité, puisqu’il répartit les charges et contient une obligation de résultat : le paiement des loyers est alors assuré !
  • Les rendements offerts par un investissement dans une résidence étudiante atteignent les 4.1 % en moyenne contre 3.5 % en moyenne pour un investissement immobilier locatif classique. 
  • Vous avez la possibilité de revendre assez facilement votre bien : les logements étudiants s’arrachent sur le marché et vous pourrez avancer un argument de poids en ce qui concerne la carence locative quasi inexistante. 
  • Investir dans un logement étudiant ouvre la porte au dispositif Censi-Bouvard et au statut de loueur en location meublé non professionnel (LMNP) et aux avantages fiscaux qu’ils offrent.

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Quelle fiscalité pour les résidences étudiantes ?

La loi Censi-Bouvard

Les résidences de services inclues les résidences étudiantes, éligibles au Censi-Bouvard.

Nombreuses sont les lois de défiscalisation visant à inciter les investisseurs à se tourner vers des secteurs en particulier : le Pinel pour favoriser la location dans l’immobilier neuf, le Denormandie dans l’immobilier ancien… et le Censi-Bouvard dans les résidences de services.

Ce dernier dispositif ne concerne que l’immobilier neuf, aussi il sera plus intéressant d’acheter un logement dans une résidence étudiante dans le neuf que dans l’ancien, afin de bénéficier des avantages fiscaux offerts par ce dispositif. Mais quels sont-ils ?

En premier lieu, le Censi-Bouvard permet aux investisseurs de réduire leur impôt de 11 % du montant total de leur investissement, avec une limite d’investissement fixée à 300 000 euros

Deuxièmement, cette loi de réduction d’impôt offre également aux acheteurs un moyen de récupérer la TVA sur le prix d’achat (19.6 %), six mois après que le bien ait été livré. 

Enfin, les frais réels sont entièrement déduits, au même titre que l’ensemble des intérêts d’emprunts dans la limite des revenus de même nature, soit les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Attention ! Pour investir via la loi Censi-Bouvard, il faudra cependant prendre connaissance et respecter certains critères : 

  • L’investissement doit être réalisé dans une résidence de service,
  • Le logement concerné doit être meublé,
  • La durée de location meublée doit être de neuf ans,
  • Les loyers perçus doivent être des revenus BIC et non des revenus fonciers.

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Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Dès lors qu’un bien immobilier meublé est mis en location par son propriétaire, ce dernier peut aspirer au statut LMNP, ou loueur en meublé non professionnel, lequel ouvre également la voie à plusieurs avantages en matière de fiscalité : 

  • L’amortissement de la valeur du bien immobilier grâce à l’Amortissement Réputé Différé (AMD),
  • La récupération de la TVA sur le logement (égale à 19.6 % du prix d’achat initial),
  • L’abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus BIC perçus à condition qu’ils n’excèdent pas 23 000 € HT par an. 
  • La signature d’un bail de location qui avantage généralement le propriétaire.

Dans le cas où les recettes annuelles de cet investissement n’excèdent pas 70 000 euros, le régime micro-BIC s’applique et le bénéfice imposable de l’acheteur est égal aux recettes générées, avec l’application d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %.

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Comment investir dans une résidence étudiante ?

Où investir ?

Comme tout investissement immobilier locatif qui se respecte, le choix de la ville où vous allez devenir propriétaire d’un logement étudiant aura une importance prépondérante. Dans ce cas de figure, il vous faut viser le rendement, tout autant que l’attractivité de la ville et même du quartier où vous vous apprêtez à acheter.

En France, il existe de nombreuses villes présentant des arguments de poids en matière d’investissement : forte concentration de population étudiante, tickets d’entrée à un prix correct et rendements intéressants : 

  • Investir dans une résidence étudiante à Nice est une opportunité, du fait de la concentration importante de jeunes actifs et surtout d’étudiants : les petits appartements et les studios restent rarement vacants longtemps !
  • Investir dans une résidence étudiante à Rennes vous permet de toucher un marché de plus de 65 000 étudiants : visez les quartiers de Beaulieu !
  • Investir dans une résidence étudiante dans la métropole d’Aix-Marseille trouve tout son sens : un climat méditerranéen, un cadre de vie idyllique et une douceur de vivre pour les quelque 90 000 étudiants présents dans la métropole.
  • Investir dans une résidence étudiante à Nancy dans le centre-ville, sur l’avenue de Strasbourg ou encore dans les communes annexes est intéressant : 45 000 étudiants s’entassent dans des logements étudiants anciens, tandis que les commerces fleurissent de plus en plus dans la ville.

Bien évidemment, investir dans une résidence étudiante est un projet réalisable dans la plupart des villes françaises : Caen, Angers, Grenoble, Reims ou encore Brest présentent des opportunités d’investissements sur lesquels il ne faut pas hésiter à se pencher.

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Nos conseils pour réussir votre investissement

Investir à Paris reste très cher : Lyon, Rennes ou encore Montpellier ont également des atouts.

Il sera important de prendre en compte certains critères et de vous pencher sur certaines informations inhérentes à un investissement immobilier locatif avant de vous lancer. Penchez-vous notamment sur l’adresse de la résidence, sur le programme immobilier concerné, sur les prestations des logements, mais aussi sur la confiance que vous portez au gestionnaire exploitant. 

En ce qui concerne les démarches, elles suivront généralement un chemin prédéfini. Investir dans une résidence étudiante via un promoteur immobilier tel que Nexity est également possible. Quoi qu’il en soit, vous suivez généralement le cheminement similaire. 

Dans un premier temps, il s’agira de sélectionner le logement de votre choix en portant une attention toute particulière à son emplacement géographique et au marché de l’immobilier locatif de la zone en question. Privilégiez les villes où la concentration en étudiant, et donc la demande locative, est forte. Votre but, c’est le rendement !

Ensuite, vous pourrez signer un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), une procédure classique pour les programmes immobiliers neufs. Dans le même temps, vous pourrez signer un bail commercial avec l’exploitant qui va gérer le bien immobilier. 

Viennent ensuite les avantages fiscaux : la TVA versée lors de l’achat du logement vous est reversée, puisqu’on parle ici d’un investissement hors taxe, tandis que le statut LMNP ou la loi Censi-Bouvard vous ouvrent les bras pour réduire vos impôts tout en bénéficiant d’un complément de revenus !

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