Faut-il investir dans le viager?

Sommaire de l'article

Vous avez 50 ans, 71 ans, 78 ans ou plus, et vous pensez à une alternative pour compléter votre pension de retraite. Et si vous décidiez d’investir? On vous propose d’investir dans le viager. Mais qu’est-ce que c’est? On vous répond dans cet article.

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Investir dans le viager libre : qu’est-ce que c’est ? 

Il s’agit d’un contrat de vente d’un bien immobilier qui est consacré dans le Code civil. Dès la signature de l’acte devant le notaire, le bien immobilier peut être occupé par l’acheteur. La signature de l’acte est importante. Elle garantit la véracité de l’engagement. L'acheteur appelé également débirentier peut choisir de régler une partie de l’achat. On parle du bouquet. L'acheteur paie alors le restant en plusieurs rentes. De son côté, le vendeur perçoit une rente à vie versée par l'acquéreur. Le contrat prend fin au moment du décès du vendeur appelé également le crédirentier

Investir dans le viager libre : les étapes à suivre

Pour conclure un viager libre, vous devez remplir certaines conditions.

Investir dans le viager: crainte des acheteurs et vendeurs
1 Français sur 2 considère que le contrat de rente viagère constitue un 
 grand risque financier (sondage Guy Mocquet, Agences Immobilières) 
  • le potentiel contractant doit détenir la capacité juridique. Cela renvoie à la possibilité pour une personne physique ou morale d’avoir des droits et des obligations et d’être en mesure de les exercer soi-même. 

  • l’acquéreur ne doit aucunement avoir connaissance d’une éventuelle maladie contractée par le vendeur. Si cette dernière condition n’est pas respectée, et le décès du vendeur survient 20 jours après la conclusion du viager libre, la vente est annulée. Les héritiers peuvent demander l’annulation de l’acte devant le TGI (Tribunal de Grande Instance). 

  • Le viager libre requiert la présence d’un notaire en raison de la nature du bien en vente (immobilier)

  • L’acte doit être publié auprès du service de la publicité foncière.

  • Le vendeur toujours demander au notaire d’insérer des conditions en cas d’inexécution d’une obligation du contrat. On nomme ces règles de clauses résolutoires

  • une clause résolutoire peut être prévue pour le recouvrement de la propriété dans le cas où l’acquéreur appelé aussi le débirentier ne paie plus les rentes résultant du contrat. 

  • une clause peut être également prévue pour permettre au crédirentier la conservation du bouquet en cas de rupture du contrat de vente viager libre.                                                                                  

 Investir dans le viager libre : est-ce un bon plan? 

Lorsque vous concluez un viager libre, vous bénéficiez d’un prix de vente supérieur à celui d’un viager occupé. La différence n’est pas négligeable. En effet, le prix de vente surpasse de 25 à 50% du prix du viager occupé.

Il existe ce qu’on appelle le privilège du vendeur. En effet, le crédirentier détient des droits et des obligations dans le cadre de cet acte juridique

  • Garantir des impayés

  • Exercer une procédure de saisie immobilière

  • Il est prioritaire dans le cas de remboursement devant les égaux créanciers, et les hypothécaires

Par ailleurs, si vous décidez d’investir dans votre résidence principale, vous avez de nombreux avantages. Investir dans le viager reste un investissement à moyen terme et à long terme

Viager occupé : qu'est-ce que c’est ? 

90% des ventes en viagers composent des ventes en viager occupé. Ce contrat autorise le vendeur à occuper son bien immobilier. On dit que le vendeur ou le crédirentier dispose d'un droit d'usage et d'habitation pendant toute sa vie. Si vous avez acheté viager, vous devez verser au crédirentier, une somme annuelle, trimestrielle jusqu’à son décès. 

La conclusion de ce contrat donne une garantie au senior. Ce type de contrat lui permet de percevoir une rente viagère. Il peut ainsi accumuler des revenus fonciers avec sa retraite

Les droits et obligations du vendeur dans un viager occupé

  • Votre pouvoir d'achat augmente
  • En tant que crédirentier, vous percevez directement des revenus et un capital dès la conclusion du contrat de vente.
  • Vous êtes exonérés de la taxe foncière, mais également des travaux liés 
  • À propos de vos impôts, le bouquet que vous recevez dès le début de votre contrat est exonéré d'impôt. À partir de 70 ans, un abattement de 70% s'applique sur votre rente
  • La signature de l'acte devant un notaire garantit une protection du vendeur. Ce dernier peut insérer des clauses validées avec son accord. 

Les droits et obligations de l'acheteur dans un viager occupé

  • L'acquéreur du bien immobilier réalise un investissement à long terme et moyen terme très rentable
  • Le débirentier peut revendre le viager à tout moment 
  • L'acheteur bénéficie d'une réelle protection sur son patrimoine

Viager: quels promoteurs choisir ? 

Renée Costes Viager 

90% des ventes en viager sont des viagers occupés
En 2017, l'âge moyen du crédirentier s'élève à 79 ans, en revanche celui du
débirentier est de 48 ans 

Située dans le 17e arrondissement de Paris, la société Renée Costes est une société d’expertise dans l’immobilier. Pourquoi faut-il contracter un viager avec Renée Costes? Renée Costes comprend 100 experts dans différents départements. Le cabinet vous accompagne pour effectuer votre achat. Vous êtes suivis par un conseiller de Renée Costes qui vous met en contact avec un vendeur. Au moment de la rencontre des deux parties contractantes, vous pouvez ainsi définir le bouquet et les rentes.  Pour réaliser le contrat d’une vente immobilière, la présence d’un notaire est indispensable. Le conseiller vous propose un notaire si vous n’en connaissez pas. Si vous êtes acheteur, le cabinet spécialisé en viager vous aide à diffuser votre offre sur son site, mais également sur le site de ses partenaires. La société ne s’arrête pas à cela. En effet, votre annonce figure dans la Newsletter de Renée Costes destinée aux acquéreurs inscrits présents dans son portefeuille.

► Lire aussi : Investir en crowdfunding immobilier : tout savoir

Fonds viager Certivia 

Le Fonds viager Certivia est un fonds public mis en place par les investisseurs institutionnels. Il s’agit d’organismes de collecte d’épargne collective qui s’engagent à acheter auprès des vendeurs. Le fonds viager Certivia a levé 150 000 millions pour aider les bénéficiaires du viager. Ce fonds public appartient à deux grandes structures détenues majoritairement par l’Etat: la Caisse des dépôts et la CNP Assurances.  L’un des avantages de vendre son bien immobilier à un fonds réside dans le fait que l’acheteur ne peut pas décéder. Le risque de longévité devient minime. 

Les pièges à éviter du viager

  • Éviter de parier sur le décès de votre vendeur. 
  • Attention à ne pas déguiser le contrat de vente en donation déguisée au risque de voir votre contrat annulé. 
  • Pensez à bien définir les responsabilités des parties du contrat: 
  • l’entretien
  • les réparations
  • les charges courantes

Foire aux questions

Où trouver des annonces viager ? 

Vous pouvez retrouver des annonces correspondant à l'immobilier en viager

  • Immonot
  • Renée Costes 
  • Immobiliers Notaires
  • Paruvendu

Témoignage viager : qu’en penser ? 

Pour partager vos retours, vous pouvez témoigner sur des forums: 

  • Forum santé: vous devez vous rendre dans la rubrique vie pratique pour ensuite sélectionner “Vie pratique”,” Finance”, puis “Immobilier”. 
  • BFM immo: vous trouverez en bas de page, une plateforme dédiée au forum

Quels sont les établissements qui proposent d’acheter des actions?

  • Bousorama Banque
  • Bourse direct
  • Binck.fr
  • actions-bousières.fr
  • strategie bourse.com

Vous pouvez également effectuer un emprunt auprès d’une banque pour investir en viager

Bon à savoir: La crise de 2008 a conduit la Banque centrale à diminuer les taux d'emprunts

Quelles peuvent être les autres moyens d'investissement? 

  • Investir en bourse sur les marchés financiers 
  • Investir en immobiliers 
  • Placer son argent en épargne

► Pour aller plus loin : 

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