Investir en FCPI immobilier : mode d’emploi

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Sommaire de l'article

Le monde de l’immobilier est accessible via de nombreux moyens : investissements locatifs, placements immobiliers, sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)... mais aussi Fonds Communs de Placement Immobilier (FCPI). Fiscalité, avantages, rendements : pourquoi investir en FCPI immobilier ? Tacotax vous explique.

Les FCPI : investir dans l’immobilier papier

Comment investir dans l’immobilier sans pour autant faire l’achat d’un logement ? Une solution toute trouvée est de se tourner vers les Fonds Communs de Placement Immobilier, qui permettent aux investisseurs d’allier investissement boursier et placement immobilier…

Présentation des FCPI

Les FCPI sont des OPCVM.

Il existe une multitude de Fonds Communs de Placements. Ils sont gérés par des sociétés indépendantes chargées d’orienter ce fond vers des placements qu’elles auront choisies. On trouve notamment : 

  • Les FCP monétaires
  • Les FCP actions
  • Les FCP obligataires,
  • Les Fonds à Gestion Alternative,
  • Les Fonds à Formule,
  • Les Fonds Communs de Placement à Risques (FCPR),
  • Les Fonds Communs de Placement dans l’Innovation (FCPI),
  • Les Fonds d’Investissement de Proximité (FIP).

Appartenant à la catégorie des Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières (OPCVM), au même titre que les SICAV (Sociétés d’Investissement à Capital Variable), les FCPI immobiliers ne doivent pas être confondus avec les FCPI d’innovation, malgré leur acronyme commun.

► Lire aussi : Faut-il investir dans le viager ?

Comment fonctionne un FCPI ?

Avant de savoir comment investir en FCPI, il est important de comprendre son fonctionnement. Les FCP investissent dans différentes sociétés appartenant au secteur qu’ils visent. Dans le cas de l’immobilier, les FCPI peuvent investir dans des sociétés foncières, des Sociétés d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC), des sociétés de promotion et de construction ou encore des sociétés immobilières

Investir dans un FCPI, c’est investir dans un fonds commun qui effectuera des placements dans le secteur de l’immobilier via des titres émis en Bourse. C’est également la raison pour laquelle les FCPI sont également surnommés pierre-papier, tout comme les SCPI. Pour investir dans un Fonds Commun de Placement Immobilier, il est inutile de débourser tout son capital : le montant des tickets d’entrée n’est parfois que de 100 euros ou moins.

Pourquoi investir en FCPI immobilier ?

Une fiscalité avantageuse

L’un des avantages d’un investissement en FCPI est sa fiscalité. En tant que Fonds Commun de Placement, ce produit financier offre aux investisseurs le choix entre la capitalisation ou la distribution de leurs revenus. Qu’est-ce que cela signifie ? 

Si vous optez pour la distribution, vous pourrez percevoir les bénéfices réalisés qui seront versés directement sur votre compte, dès lors qu’un résultat positif est enregistré. En revanche, si vous optez pour la capitalisation, les bénéfices engrangés seront réinjectés automatiquement dans le fonds pour l’alimenter. 

Le PFU s'applique sur les revenus issus d'un FCP.

En ce qui concerne l’imposition des revenus perçus, les FCPI ont une fiscalité propre à leurs enveloppes d’investissement. Depuis le 1er janvier 2018, il existe un Prélèvement Forfaitaire Unique à hauteur de 30 %, qui remplace le système précédent, où l’imposition variait selon le type de revenus perçus. Désormais, tous les bénéfices réalisés doivent être déclarés au moment de la déclaration de revenus et seront soumis au PFU, également appelé flat tax. 

Les bénéfices réalisés via un investissement en FCPI font ainsi l’objet d’une imposition de 12.8 % d’impôts et de 17.2 % de prélèvements sociaux : ce PFU concerne également les PEA et CTO pour les investissements en Bourse.

Comment choisir son FCPI ?

Il est possible de trouver des comparatifs de FCPI sur le net en visitant certains sites spécialisés (Boursorama notamment), mais il est également important de vous forger votre propre avis sur tel ou tel FCP en étudiant certains points : 

  • Le DICI - pour Document d’Information Clé pour l’Investisseur - qui correspond à la carte identitaire et explicative du Fonds Commun de Placement Immobilier.
  • Le règlement intérieur présentant les statuts de l’organisme.
  • Le prospectus faisant office de document de présentation officiel.

Ces éléments sont obligatoirement fournis à quiconque s’intéresse au FCPI : le Document d’Information Clé pour l’Investisseur permettra notamment à ce dernier de prendre connaissance du rendement du fonds pendant les années précédentes, et ainsi d’en savoir plus sur les performances passées et les risques encourus.

Dans le cas des FCPI ou même des SCPI, il est également intéressant de consulter les avis des investisseurs : rendement, risques et bénéfices sont alors détaillés par les utilisateurs de ces produits d’investissement, ce qui pourra vous permettre de mieux connaître le FCP que vous visez. 

Foire aux questions

Quelle est la différence entre SCPI et FCPI ?

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier : des particuliers investissent dans une société qui achète et met en location des biens immobiliers. La SCPI reverse ensuite une part des loyers perçus à ses investisseurs. Un FCPI immobilier verse des dividendes à ses investisseurs. 

Quel est le meilleur placement dans l’immobilier ? 

Il existe une multitude de placements immobiliers qui peuvent être intéressants selon le profil de chacun. On note récemment l’émergence de l’investissement en crowdfunding immobilier, tandis que les SCPI de rendement font désormais figure de must-have. En ce qui concerne la pierre “réelle”, un débat subsiste entre investir dans le neuf ou investir dans l’ancien, et nombreux sont les investisseurs à se tourner vers des placements atypiques : parking, colocation, SCI, mobil home, hôtel, etc.

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