Investir en SCI : les pour et les contre

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Investissement immobilier collectif plébiscité notamment par les membres d’une même famille, les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) vous permettent de réaliser un investissement locatif, de vous créer un patrimoine immobilier et de percevoir des revenus locatifs. Comment investir dans l’immobilier via une SCI ? Peut-on investir en SCI via une assurance-vie ? Un investissement en SCI est-il synonyme de défiscalisation ? Tacotax vous explique.

SCI : présentation 

Que propose ce type d’investissement immobilier ? Les Sociétés Civiles Immobilières permettent notamment de :

  • Mener à bien un projet immobilier à moindre coût,
  • Investir dans l’immobilier en famille, sans être marié,
  • Joindre revenus fonciers et avantages fiscaux,
  • Gérer efficacement un patrimoine familial.

Une SCI : qu’est-ce que c’est ?

Une Société Civile Immobilière gère et exploite des biens immobiliers. Composée de plusieurs associés (deux au minimum) qui peuvent prendre la forme de personnes physiques ou morales, elle peut être composée d’un seul bien immobilier ou d’un parc aux biens variés. Chacun des associés de la société est ainsi en possession d’une partie de ces biens, selon les différentes parts détenues. 

L’intérêt premier d’une SCI pour un investisseur est de pouvoir se positionner sur une structure permettant à de nombreuses personnes de devenir propriétaires. En outre, une SCI facilite généralement les questions d’héritage via une transmission optimale des biens immobiliers, le tout avec des avantages fiscaux intéressants. 

Une Société Civile Immobilière est donc uniquement dédiée à l’achat et à la gestion de biens immobiliers, et ne peut exercer une quelconque activité commerciale. Elle permet aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier, les rendant indéfiniment responsables des dettes. 

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Comment fonctionnent les SCI ?

Une SCI doit avoir au minimum deux associés (personnes physiques ou sociétés).

Pour rappel, créer une SCI nécessite la présence de deux associés au minimum : il peut s’agir d’un particulier et d’une société, de deux sociétés ou encore de deux particuliers. Quant à leur nationalité, elle n’est pas importante : il est possible de s’associer à un particulier ou à une société ressortissant d’un autre pays de l’UE ou d’ailleurs, sous condition, évidemment, que la loi de son État l’y autorise. Investir en SCI tout en se trouvant à l’étranger est donc possible.

Si les associés possèdent des parts de SCI, ils n’en sont pas obligatoirement les gestionnaires. Si c’est le cas, ils deviennent associés-gérants, mais dans le cas contraire, un ou plusieurs gérants autres que les associés prendront les décisions quotidiennes pour mener à bien les projets de la SCI. Pensez à convenablement rédiger les statuts de la société pour pouvoir changer de gérant de manière simplifiée. 

En termes de capital, on distingue les SCI à capital variable et les SCI à capital fixe. Dans le premier cas, une somme plancher et une somme plafond sont déterminées, et le capital de la société pourra osciller entre les deux. Dans le second cas, une unique somme est déterminée et les associés ne peuvent - sauf après de longues et fastidieuses démarches - le modifier. 

Comment créer une SCI familiale ?

Une SCI familiale est un excellent moyen de détenir un bien immobilier pour plusieurs membres d’une même famille. La création d’une Société Civile Immobilière familiale reprend globalement les mêmes démarches que toutes les SCI : 

  • Les associés (membres d’une même famille) rédigent les statuts par acte notarié et les signent,
  • Le centre des impôts va enregistrer ces statuts,
  • Un journal d’annonces légal va procéder à une publication de la constitution de la société,
  • La société va être immatriculée,
  • La SCI est inscrite au Registre du commerce et des sociétés par le Tribunal de Commerce,
  • La SCI reçoit alors son K-bis.

Il est bien évidemment important de correctement rédiger les statuts inhérents à la SCI afin d’éviter tout conflit familial. Investir dans l’immobilier en famille, ce n’est pas toujours chose aisée !

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Investir en SCI : une bonne idée ?

Quel est l’intérêt d’acheter en SCI ?

Investir en SCI est un excellent moyen pour investir en couple sans être marié et ainsi protéger sa moitié en cas de décès, mais également pour prévoir la transmission du patrimoine à ses héritiers (les associés pouvant même être des personnes mineures). Enfin, les questions d’héritage sont dans certains cas synonymes de disputes familiales, que la création d’une SCI pourra aisément contrer, chaque parti étant libre de vendre ses parts sans pour autant vendre l’intégralité du bien immobilier. 

Acheter en SCI présente de nombreux avantages et intérêts. Investir en SCI sans apport est possible, mais il faudra monter un dossier proposant un projet concret à un établissement bancaire pour contracter un prêt. Mais l’apport en capital est généralement très faible, et le rendement locatif de votre SCI pourrait facilement vous octroyer un effet de levier du crédit. 

On note également : 

  • Un investissement sécurisé avec un très faible risque de saisie immobilière, a contrario de l’indivision.
  • Une personnalisation des statuts : choix des gérants, cession des parts, majorités applicables, modalités d’entrées des associés…
  • Transmission de patrimoine facilitée grâce à la division en parts sociales.

En SCI familiale, les parents pourront, par exemple, assurer la transmission d’un bien immobilier à leurs enfants tout en conservant la gestion du bien concerné. Il est également possible de vendre ses parts de SCI, ce qui représente un atout non négligeable lorsque l’on souhaite, par exemple, céder des parts d’une SCI familiale, avec l’accord de l’ensemble des associés.

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Quels sont les avantages fiscaux d’une SCI ?

Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés ? Le choix est vôtre !

Investir en SCI permet une flexibilité du choix du régime fiscal bienvenu : bien qu’elle soit soumise à l’impôt sur le revenu de manière automatique à sa création, il est possible de la soumettre à l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui est bénéfique dans certains cas. 

En effet, les revenus locatifs que rapporte une SCI peuvent être déclarés selon deux options fiscales bien distinctes. D’un côté, on trouve l’impôt sur le revenu (IR). Si une SCI loue ses logements en non-meublé, les actionnaires se répartissent la somme des loyers perçus en tant que revenus fonciers, comme dans un investissement immobilier locatif classique. Ces revenus fonciers s’ajoutent ainsi à la base d’imposition de l’impôt sur le revenu des associés.

Autrement, les loyers perçus dans le cadre d’une location peuvent également être imposés à l’impôt sur les sociétés. Dans ces conditions, les loyers en question sont conservés au sein de la société, et les associés ne les perçoivent pas directement. Ce qui leur permet de ne pas faire gonfler leur base d’imposition. La somme des loyers, appelés bénéfices, est alors distribuée aux associés après un conseil d’administration, et ces revenus seront déclarés comme revenus de valeurs mobilières

Enfin, les SCI offrent également une optimisation des abattements sur les droits de donation dans le cadre d’une transmission de patrimoine : 100 000 euros de parts sociales peuvent être transmis en franchise d’impôt tous les 15 ans pour chaque enfant associé.

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Investir en SCI ou pas ?

Bien évidemment, un investissement en SCI présente également certains inconvénients. En fer de lance, la complexité de la procédure de création d’une société : les démarches sont nombreuses et relativement longues, entre l’élaboration et la rédaction des statuts, l’immatriculation, la remise des documents nécessaires au service des impôts ou encore la déposition du dossier au CFE. 

Ensuite, la présence d’une assemblée générale annuelle et l’obligation de tenir une gestion comptable est également un poids à prendre en compte. Chaque décision des associés doit être prise en assemblée, ce qui peut parfois entraîner des divergences au sein d’une famille, par exemple. 

Foire aux questions

Quelle est la différence entre investir en SCI ou en SCPI ?

Ces deux investissements sont différents : la SCI est utile pour se constituer un patrimoine immobilier en choisissant ses biens. Une SCPI permet d’acheter des parts d’une société détentrice d’un parc immobilier, sans que vous ayez votre mot à dire dessus. Les deux sont considérés comme des investissements immobiliers locatifs, mais ne sont pas forcément soumis à la même fiscalité.

Pour aller plus loin : 

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