Investir en OPCI : notre guide

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Maîtriser sa fiscalité tout en offrant une gestion entièrement déléguée à ses investisseurs, telle est la promesse des Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI). Créés en 2007 durant l’essor de la pierre papier, ils se distinguent de leurs cousines les SCPI sur de nombreux points. En termes de gestion de patrimoine, les OPCI sont-ils des actifs immobiliers efficaces ? Pourquoi investir en OPCI aujourd’hui ? Tacotax vous répond…

Investir dans l’immobilier sans gestion

Comment investir dans l’immobilier papier ? Aujourd’hui, actifs financiers et biens immobiliers se mêlent pour proposer des produits financiers “hybrides” surnommés pierre papier. Les OPCI font partie de cette classe, et ils permettent aux investisseurs de :

  • Diversifier leur patrimoine,
  • Mutualiser les risques d’investissements,
  • Déléguer la gestion à une société tierce,
  • Accéder à l’immobilier moins cher…

Comment fonctionne un OPCI ?

Les OPCI sont des Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières.

Les Organismes de Placement Collectif en Immobilier se découpent en deux types principaux : les OPCI SPPICAV (Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) qui allient plus-value et distribution de revenu et les OPCI FPI (Fonds de Placement Immobilier), à mi-chemin entre une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) et un OPCVM immobilier. 

Les OPCI sont composés d’une majorité d’actifs immobiliers, mais également d’une part non négligeable d’actifs financiers, contrairement aux SCPI. Il faut au minimum 60 % d’actifs immobiliers au sein d’un OPCI pour qu’il soit considéré comme tel.

Investir en OPCI FPI ou en OPCI SPPICAV répondra à la même démarche. Pour acheter et vendre des parts, les investisseurs suivront le régime classique des OPCVM avec une liquidité intrinsèque et une fixation bimensuelle du prix. Le ticket d’entrée varie selon les sociétés de gestion, allant de 100 à 1000 euros

Contrairement aux SCPI, investir en OPCI à crédit n’est pas possible, mais il est cependant possible de l’inclure au sein d’un contrat d’assurance-vie, ce qui offre alors un bénéfice fiscal avantageux. Un investissement immobilier de ce type sera concerné par la flat tax, ou Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) à hauteur de 30 %, contrairement aux revenus fonciers issus d’un investissement immobilier classique, hautement fiscalisés.

Mieux encore, certains OPCI voient leur fiscalité être concernée par le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), offrant des avantages fiscaux bienvenus et les transformant en OPCI FILM (OPCI Fonds d’Investissement en Location Meublée).

► Lire aussi : Investir en SCI : les pour et les contre

Avantages et inconvénients

Pour se faire son propre avis sur les OPCI, il est intéressant de se pencher sur les avantages offerts par ce type d’investissement, mais aussi sur les facteurs de risques présents. Ainsi, les OPCI présentent des arguments solides :

  • Des performances remarquables (5 à 6 % environ),
  • La liquidité intrinsèque,
  • La diversité au sein de ce placement qui allie immobilier et finance,
  • La prise en charge de la gestion du placement par une Société de Gestion,
  • Une accessibilité remarquable avec des tickets d’entrée peu onéreux,
  • La possibilité d’investir au sein d’une assurance-vie.

Mais prudence ! Les OPCI, à l’instar de tous les produits immobiliers et financiers, présentent des risques et quelques inconvénients que l’on se doit de noter : 

  • Attention aux variations du marché de l’immobilier d’entreprise et des marchés financiers sur le long terme,
  • Aucune garantie sur la valeur du capital ni sur le montant du revenu distribué,
  • Une poche immobilière différente pour les OPCI que pour les produits financiers.

► Lire aussi : Petit guide pour investir dans une colocation

Pourquoi investir en OPCI ?

SCPI ou OPCI ?

Mutualisation du risque par la diversification, possibilité d’investir dans l’immobilier sans gestion… les SCPI présentent des similitudes aux OPCI en France. Dès lors, on est en droit de se questionner quant au choix à faire : plutôt investir dans un OPCI ou dans une SCPI ? Les deux produits se ressemblent, mais leur structure les différencie pourtant : 

  • Une SCPI est composée à 100 % d’actifs immobiliers et un OPCI de 60 à 90 % d’actifs immobiliers et de 10 à 40 % d’actifs financiers.
  • La SCPI offre moins de liquidité que les OPCI en moyenne,
  • La SCPI offre moins de risques que les OPCI puisqu’elles ne dépendent que du marché immobilier,
  • La durée d’investissement recommandée en SCPI vise le très long terme, contre le long terme pour les OPCI,
  • Les frais de souscription en SCPI tournent autour de 10 % contre 3 à 5 % pour les OPCI,
  • Les frais de gestion en SCPI tournent autour de 0.5 à 0.8 % par an contre 1.5 à 3 % par an pour les OPCI,
  • Les SCPI sont soumises au régime foncier alors que les OPCI sont soumis au régime des capitaux mobiliers (sauf pour les FPI).

► Lire aussi : Faut-il investir dans le viager?

Comment choisir son OPCI ?

Capitalisation, taux de distribution ou rentabilité sont autant d'indicateurs des performances des OPCI.

Comme tout produit d’investissement qui se respecte, les OPCI présentent également certains critères qui devront satisfaire les investisseurs. Bien évidemment, le choix de tel ou tel OPCI dépendra de la situation et des objectifs de chacun, et il est compliqué de faire des généralités dans ce type de placement : vous pouvez vous renseigner sur les meilleurs OPCI en 2019 ou éplucher les comparatifs et articles des sites spécialisés (Les Échos, Boursorama, etc.), mais le choix final sera le vôtre.

Dans tous les cas, il vous faudra analyser les indicateurs de performance des différents OPCI en prenant en compte leur capitalisation, leur taux de distribution, leur rentabilité historique ou encore les prédictions futures. La qualité de leurs biens immobiliers et la mutualisation locative pourront également être observées à la loupe pour mieux connaître le patrimoine de l’OPCI en question.

Pour aller plus loin : 

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