Investir en Ephad ou en résidence sénior: avantages et pièges

Investir en Ephad ou en résidence sénior: avantages et pièges

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La population française vieillit de plus en plus et les résidences senior connaissent une formidable croissance. Un phénomène qui offre aux investisseurs intéressés de bénéficier du statut très avantageux de loueur en meublé non professionnel. Certes, les résidences senior et les ehpad présentent de nombreux avantages fiscaux mais n’oublions pas la part importante de risque que comporte ce type d’investissement. Petit tour d’horizon d’un investissement qui vaut le détour.

Les différents types de résidences senior

Nous le savons tous, la population française est vieillissante et ce phénomène ne compte pas s’arrêter de sitôt. La preuve le pourcentage de personne de plus de 60 ans devrait augmenter jusqu’en 2035 pour atteindre près d’un tiers de la population française. Résultat : la demande de logements en résidence senior augmente proportionnellement et de plus en plus d’ehpad ouvrent leurs portes. Vous comprenez à présent pourquoi il ne faudrait pas passer à côté d’un tel investissement. C’est le futur. Les résidences senior se remplissent à vitesse grand V. Mais attention, avant de se lancer dans un tel investissement il faut commencer par distinguer les différentes structures existantes.

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Commençons par les Ehpad, ce sont des établissements médicalisés qui ont besoin d’un agrément du conseil général et de la Direction des affaires sanitaires et sociales (Ddass) pour fonctionner et accueillir des résidents. En effet, cela constitue un certain nombre de contraintes. Voilà pourquoi, il y a bien moins d’ehpad que de résident senior classiques. Mais quelle est la véritable différence entre ces deux types de résidences ? C’est simple, les ehpad s’adressent aux personnes âgées qui ne sont pas dépendantes. C’est-à-dire, des personnes qui peuvent tout à fait effectuer seules les tâches du quotidien : faire ses courses, faire ses repas, faire sa toilette quotidienne. Elles ont le confort d’un appartement, gardent leur indépendance, tout en bénéficiant de services personnalisés comme des aides à domicile ou la prise en charge de leur linge.

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Les avantages fiscaux

Le « Censi Bouvard ». 

Ces résidences ont de nombreux avantages notamment fiscaux. Commençons par le “Censi Bouvard”. Il permet notamment de réaliser une réduction d’impôt de 11% du prix d’achat dans la limite de 300 000 euros. Cependant, vous devez vous engagez sur 9 ans. Si vous revendez votre bien avant cette date butoire, vous devrez restituer au fisc les avantages que vous avez perçu en bénéficiant du dispositif Censi Bouvard.

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Amortir votre bien ainsi 

Vous pourrez ainsi déduire une partie des charges et dépenses réalisées dans le cadre de votre investissement sur la recette de vos loyers ainsi que les intérêts de votre emprunt. Les biens meublés sont amortissables sur une durée fixe de vingt à trente ans (et de cinq à dix ans pour le mobilier). Vous ne pourrez néanmoins pas amortir un montant excédant le montant des loyers que vous percevez.

Éviter les arnaques

Pour ce type d’investissement il est important d’être très vigilant comme pour n’importe quel investissement immobilier. Soyez conscient que ce placement ne comporte pas que des avantages. En effet, ce secteur connaît une forte croissance, résultat : certains promoteurs abusent parfois sur les commissions prélevées sur votre loyer. Soyez donc attentif : si elles dépassent les 15 %, cela veut dire que vous avez affaire à un promoteur peu scrupuleux. 

Petit conseil, pour éviter de revendre à perte, concentrez vos effort sur le prix d’achat et les conditions de gestion de votre bien. En effet, le montant hors taxes doit toujours être inférieur au prix au mètre carré d’un logement traditionnel. Si vous avez porté votre dévolu sur une chambre dans un Ehpad, prenez en compte le montant du loyer. Ainsi vous pourrez négocier son prix à l’achat ou en fixer le prix de vente.

Résidence senior : bien choisir son emplacement

Maintenant que vous connaissez les avantages et les risques d’investir dans une résidence senior, vous êtes enfin prêt à faire le premier pas. Comme tout bon investissement immobilier, il faut toujours se soucier d’une chose : “location, location, location”. Le lieu de votre investissement est primordial ! Malheureusement, ce facteur est parfois laissé de côté. Voilà pourquoi nous allons vous donner quelques conseils pour que vous vous souveniez toujours de faire le bon choix : 

  • La résidence en question est-elle bien desservie par les transports en commun ? Cela peut paraître anecdotique mais c’est un facteur primordial, surtout si votre résidence ne se situe pas en centre-ville.  

  • Y a t-il d’autres résidences aux alentours ? Ce facteur est particulièrement important car plus il y aura de concurrence plus les locataires seront difficiles à convaincre ou exigeants quant à la qualité de l’hébergement proposé.

Un dernier conseil : rendez vous sur place. C’est le meilleur moyen de vous rendre compte si votre futur investissement vaut la peine d’être fait. Vous pourrez faire le tour du propriétaire, vérifier la qualité de l’établissement, vous assurez que les prestations sont à la hauteur de vos espérances. Bref, rien ne vaut votre propre expérience pour vous rassurer. 

N’hésitez pas à visiter plusieurs résidences, analysez la concurrence et réalisez une rapide étude du marché, c’est la meilleure façon de faire le meilleur choix possible. Enfin, investissez de préférence dans des résidences d’au moins 70 à 80 lits. Cela vous permettra de partager les charges et les frais de fonctionnement avec d’autres investisseurs.

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