Investir dans le neuf : une bonne idée ?

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Nombreux sont les investisseurs à se lancer dans le marché immobilier se posant la même question : pour louer, plutôt investir dans le neuf ou l’ancien ? Les avantages d’un investissement locatif sont les mêmes avec un logement ancien ou neuf, mais en termes de fiscalité, certaines différences pourraient faire pencher la balance ! Comment investir dans l’immobilier neuf ? Où investir dans le neuf en France ? Tacotax vous dit tout.

Les avantages d’investir dans l’immobilier neuf

Pour réaliser un investissement immobilier, quels sont les avantages d’investir dans du neuf ? Ils sont relativement nombreux et variés : 

  • Les aides de l’État et les avantages fiscaux : réduction d’impôt, exonération de taxe foncière…
  • L’accès au crédit immobilier facilité,
  • La garantie décennale pour éviter des travaux,
  • Des droits de mutation à taux bas,
  • Une consommation énergétique amoindrie grâce aux normes environnementales en vigueur,
  • La construction ou le renforcement d’un patrimoine immobilier pérenne dans la durée.

L’investissement locatif

Ce sont 15 % des Français qui songent à investir ou à simplement faire l’acquisition d’un logement neuf. Sur le papier, un appartement neuf aura fatalement un prix supérieur à un logement ancien (de 20 % en moyenne), mais ce n’est pas pour autant que des économies ne seront pas réalisées avec du neuf, bien au contraire !

Les performances énergétiques optimales, les réductions d’impôt, l’absence de travaux de rénovation et la facilité à mettre en location sont autant d’arguments de l’investissement dans le neuf. En ligne de mire, on trouve également les frais de notaire : les droits de mutation sont de 2 à 3 % dans l’immobilier neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien !

Investir dans l’immobilier est un moyen efficace de répondre à plusieurs besoins : 

  • Vous vous constituez un patrimoine personnel,
  • Vous cherchez à jouir d’une source de revenus complémentaires,
  • Vous préparez votre retraite,
  • Vous souhaitez bénéficier de certaines réductions d’impôt

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Une fiscalité avantageuse

PTZ, exonération de la taxe foncière, réduction de l'IR : c'est le moment de devenir propriétaire !

Pour parler pécuniaire, investir dans le neuf est largement favorisé par le gouvernement et par les banques : en fer de lance, le prêt à taux zéro - ou PTZ - qui permet aux primo-accédants de devenir propriétaire n’importe où en France s’ils investissent dans le neuf. Le PTZ est également délivré pour un investissement dans l’ancien, mais le logement devra alors se situer obligatoirement en zone B2 ou C, et des travaux de rénovation énergétiques doivent être réalisés.

Enfin, le montant maximum d’un PTZ pour investir dans le neuf est de 138 000 €, pour 101 200 € dans l’ancien. 

Mais, investir dans l’immobilier neuf peut égaleinvestissement locatifment répondre à un besoin de réduction d’impôt. Pour ce faire, la loi Pinel et la loi Censi-Bouvard sont idéales, puisqu’elles offrent aux investisseurs de logements neufs une réduction de leur impôt sur le revenu, à hauteur de la durée de mise en location du bien.

Investir dans le neuf en loi Pinel vous offre ainsi un avantage fiscal non négligeable avec des réductions de l’IR de l’ordre de : 

  • 12 % pour une mise en location de 6 ans (réduction de 6000 € d’impôt par an maximum).
  • 18 % pour une mise en location de 9 ans (réduction de 6000 € d’impôt par an maximum).
  • 21 % pour une mise en location de 12 ans (réduction de 5 250 € d’impôt par an maximum).

L’investissement en Pinel prend également en compte certains critères relatifs au profil des locataires : le dispositif Pinel a été créé pour lutter contre la crise du logement présente dans les métropoles françaises. Ainsi, des plafonds de revenus et des plafonds de loyers ont été instaurés pour permettre aux ménages les plus modestes d’accéder à des logements neufs, sous condition d’être loué à titre de résidence principale. 

Les aides de l’État

Enfin, plusieurs aides financières font office de coup de pouce de l’État pour aider les Français à devenir propriétaires… d’un logement neuf ! En plus des droits de mutation (frais de notaire) allégés, les propriétaires d’un bien immobilier neuf pourront en outre bénéficier d’une exonération complète de la taxe foncière pendant les deux ans suivant l’achat. Ce qui signifie que vous pourrez percevoir les loyers de votre bien mis en location sans être imposé dessus !

Viennent ensuite les réductions d’impôts liées aux dispositifs Pinel, Censi-Bouvard ou encore au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Investir dans le neuf et défiscaliser avec la loi Pinel est une pratique plébiscitée par l’État pour inciter les Français à acheter et ainsi favoriser la construction immobilière locative en France.

Bon à savoir : cousine du Pinel, la loi Denormandie permet également de bénéficier de réductions d’impôt dans le cadre d’un investissement immobilier… dans l’ancien rénové !

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Comment investir correctement ?

Où investir dans l’immobilier ?

Pour investir dans l’immobilier, il faut évidemment viser le long terme. Mais aussi, et surtout, s’implanter dans une région ou une ville qui présente de réelles opportunités : pour trouver rapidement des locataires et mettre son bien en location au meilleur prix, il sera nécessaire d’effectuer plusieurs recherches et de prendre en compte certains critères.

Sur le marché immobilier de la ville où vous souhaitez investir, dans un premier temps : prix moyen du mètre carré, loyer moyen, logements vacants, etc, comme indiqué ci-dessous : 

VillePrix moyen du m²Évolution/2019Loyer moyen
Toulouse3 100 €+ 5,7 %14,1 €/m²
Nantes3 250 €+ 10,1 %11,4 €/m²
Rennes2 750 €+ 7,6 %11,3 €/m²
Montpellier2 610 €+ 1,5 %12,6 €/m²
Strasbourg2 680 €+ 2,1 %11,7 €/m²
Lille3 120 €+ 1,2 %11 €/m²
Lyon4 320 €+ 10,3 %11,4 €/m²
Reims2 000 €- 2,7 %11 €/m²
Marseille2 330 €+ 0,7 %12,1 €/m²
Nice3 820 €+ 3,8 %13,6 €/m²
Bordeaux4 320 €+ 1,5 %11,3 €/m²
Paris9 890 €+ 6,3 %23,6 €/m²

Source : Notaires de France.

Ensuite, pour choisir correctement l’emplacement géographique de son bien, il sera important de prendre en compte les points suivants : 

  • La croissance démographique de la ville choisie,
  • La qualité de vie dans le secteur visé (les écoles, les lieux culturels, etc.),
  • Le potentiel économique de la zone (présence de bassins d’emploi, d’hôpitaux ou d’universités…),
  • La présence de réseaux de transports en commun à proximité,
  • Le quartier dans lequel est situé le logement et son avenir (projets urbains à venir, gare en construction, etc.).

En ce qui concerne le prix de la pierre au m², il sera bien évidemment plus difficile d’investir dans le neuf à Paris, où l’immobilier est trois fois plus cher que dans d’autres métropoles. On note que les villes de Toulouse, Bordeaux et Montpellier figurent dans les villes qui attirent le plus d’investisseurs en France, avec une qualité de vie et un rendement optimal.

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Dans quoi investir ?

Les studios offrent un rendement intéressant avec un coût du m² supérieur.

Un investissement locatif, qu’il soit dans le neuf ou dans l’ancien, en 2019 et désormais 2020, pose la même question : quelle surface ? Les annonces immobilières sont légion sur les sites internet dédiés (Bien’ici, SeLoger, etc.) pour du neuf ou de l’ancien, avec des studios, des T2, des T3, etc. 

Si vous êtes primo-accédant, il est plus que conseillé de se tourner vers un logement de petite surface : un studio ou un simple T2 pourra être loué à un prix supérieur que les T3 et T4 (au m²) tandis que leur prix d’achat est plus abordable. Pour parler rentabilité, l’achat et la mise en location d’un logement à Paris, Lyon ou Marseille sera optimale si vous faites le choix d’une petite surface : entre 4 et 5 % pour un studio, 3 et 3,5 % pour un T2 ou T3 dans le neuf, en Pinel par exemple.

Pour autant, investir dans le neuf sans Pinel est évidemment possible, si la ville que vous visez n’est pas éligible au dispositif !

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Comment louer son bien ?

Le bail locatif peut prendre plusieurs formes, dont va dépendre votre imposition ! La location en logement nu ou en meublé va ainsi changer votre fiscalité de plusieurs manières. 

Pour ce qui est de la location nue, elle permet au propriétaire de conclure le bail sur une durée de trois ans, avec un préavis de départ fixé à 3 mois. La location nue est particulièrement utile si vous mettez en location un logement de grande surface

À la condition où vos charges ne dépassent pas un seuil de 50 %, l’investissement dans une résidence de services neuve vous permet de bénéficier du statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou du dispositif Censi-Bouvard, et donc d’une réduction d’impôt qui égale 11 % du prix du logement. 

La location meublée, quant à elle, offre au bailleur la possibilité de se séparer de son locataire après un préavis de trois mois (contre six pour le non meublé), tandis que le bail porte sur une période d’un an, reconduite. 

► Pour aller plus loin : 

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