Petit guide pour investir dans une colocation

investir dans une colocation

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Nombreux sont les investisseurs à chercher une meilleure rentabilité dans leur investissement immobilier locatif : louer son bien à des colocataires, est-ce pour autant un bon plan ? Acheter un logement pour le louer en tant que colocation vous demandera quelques démarches : Tacotax vous propose son guide pour un investissement en colocation optimal !

Pourquoi investir en colocation ?

Quels sont les avantages offerts par ce type de location dans le cadre d’un investissement immobilier locatif ? Investir dans une colocation permet notamment de :

  • Devenir propriétaire d’un grand logement qui sera moins cher au m² qu’un studio,
  • Obtenir une rentabilité brute optimale,
  • Être serein quant au risque d’impayés qui est très faible,
  • Gérer la location de votre bien avec un bail d’un an,
  • Bénéficier d’avantages fiscaux via la location meublée…

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L’investissement immobilier locatif

Investir dans l'immobilier est un excellent moyen d'avoir une source de revenus passifs.

Les investisseurs immobiliers sont toujours plus nombreux en France : la pierre est tangible et palpable, et se présente dès lors comme un investissement forcément rentable. Le plus ? La possibilité de contracter un prêt immobilier, et de profiter de l’effet de levier du crédit, où le versement des loyers compense le remboursement du crédit. Ainsi, si la somme des loyers excède celle de vos mensualités, votre investissement sera rentable dès le premier mois !

Une colocation est composée de plusieurs locataires vivant sous un même toit et partageant les frais de loyer. Généralement plébiscités par les étudiants et les jeunes actifs, la colocation et le partage d’appartement permettent notamment de faire baisser le montant des charges à débourser. La demande locative de colocation est plus que jamais importante en France, avec 10 % du parc immobilier locatif en colocation d’après l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement). 

Chaque colocataire est considéré comme locataire et figure sur le bail. Pour une location meublée, il est important d’équiper le logement avec les fournitures suivantes

  • Literie (couette et couverture),
  • Volets, rideaux ou autre dispositif pour occulter les fenêtres dans les chambres,
  • Plaques de cuisson,
  • Four ou micro-onde,
  • Réfrigérateur et congélateur,
  • Vaisselle et ustensiles de cuisine,
  • Table et chaises,
  • Étagères,
  • Luminaires,
  • Matériel destiné à l’entretien ménager.

Ces “meubles” doivent être obligatoirement présents pour ne pas devenir une location nue, moins intéressante sur le plan fiscal.

En somme, investir dans une colocation meublée est semblable à une location classique, à la différence près que la rentabilité est bien souvent supérieure ! 

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Les avantages d’un investissement en colocation

Les clauses de solidarité entre colocataires vous assurent de percevoir vos loyers.

Un investissement immobilier en colocation sera normalement plus rentable que la mise en location classique d’un logement. En cause, le prix au mètre carré qui diminue au fur et à mesure que la surface du logement augmente. En somme, acheter un studio ou un T2 sera moins cher qu’un T4 dans l’ensemble, mais le m² sera généralement moins cher dans ce T4… Et il est difficile de louer un studio à plusieurs personnes, votre colocation sera donc un T3 ou T4 minimum

En ce qui concerne les loyers, la rentabilité sera également au rendez-vous : l’ensemble du logement sera loué généralement plus cher en colocation qu’en location classique, puisque plusieurs personnes vivent dans le bien. Comptez jusqu’à 10 % de rendement brut annuel en colocation contre 6 % en location nue brut !

Et pas de risque de carence locative ! La demande de colocation est bien présente en France, et si l’un des colocataires vient à quitter le nid, il sera dans l’intérêt général pour les autres de rapidement lui trouver un remplaçant. En outre, il existe des clauses de solidarité entre locataires pour vous assurer qu’aucun impayé ne sera observé, et que vous percevrez donc l’intégralité du loyer chaque mois. 

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La fiscalité d’une colocation

Lorsque vous louez votre bien immobilier en meublé, vos revenus fonciers (les loyers perçus) font partie de votre base d’imposition. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) entre alors en jeu, puisqu’il vous permet une défiscalisation bienvenue en transformant vos revenus fonciers en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). 

De ce fait, avec le statut LMNP, votre colocation est soumise au régime du micro-BIC, ce qui vous offre un abattement forfaitaire de 50 % à condition de ne pas dépasser un certain seuil de revenus par an, qui varie chaque année. Cliquez ici pour en savoir plus.

En déclarant ces revenus au réel, vous pourrez également déduire l’ensemble des charges relatives à votre investissement telles que les travaux, les impôts fonciers, les assurances, l’amortissement, etc. 

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Les éléments à prendre en compte

Bien évidemment, certains éléments que l’on peut considérer comme des désavantages doivent également être pris en compte si vous souhaitez vous lancer dans un investissement dans une colocation. On note ainsi : 

  • L’instabilité liée à la rotation des occupants de votre logement, en particulier dans le milieu étudiant.
  • Les démarches administratives à réaliser lorsqu’il y a un changement de locataire avec la possibilité d’opter pour un mandat de gestion locative classique payant.
  • Un revenu pas si passif, contrairement à un investissement immobilier locatif classique.

Comment investir dans une colocation ?

Quels locataires ?

Si dans votre esprit une colocation est synonyme d’auberge espagnole, en réalité il n’en est rien ! Investir dans une colocation où des étudiants, des seniors, des jeunes actifs ou encore des familles monoparentales vivent est également possible. L’explication ? La hausse des loyers dans la majorité des métropoles françaises, qui conduit inexorablement les locataires à trouver des moyens de faire baisser ces charges.

Une location en colocation à Paris coûte ainsi environ 500 € pour les étudiants en moyenne, qui n’hésitent pas à louer une simple chambre avec une salle de bain commune par exemple. 

Du côté des seniors, l’objectif est de mutualiser les coûts de certains services médicaux, en plus de partager le prix du loyer, et ainsi de jouir d’une plus grande surface pour vivre. 

Selon le sondage réalisé par Harris Interactive en 2018 : 

  • 28 % des interrogés vivent ou ont déjà vécu en colocation,
  • 91 % d’entre eux estiment qu’une colocation permet de réaliser des économies,
  • 44 % des 18-24 ans sont tentés par une colocation,
  • 34 % des 25-34 ans sont tentés par une colocation,
  • 14 % des plus de 65 ans sont tentés par une colocation…

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Où investir en colocation ?

Paris est assurément une ville étudiante où les colocations sont légion.

L’épineuse question de l’emplacement où investir dans l’immobilier est ici également d’actualité. Comme tout investissement locatif qui se respecte, il sera primordial de choisir une ville où la demande locative en colocation est présente : privilégiez les villes étudiantes dans un premier temps, et les villes présentant des bassins d’emploi. En France, les villes les plus attractives pour les jeunes actifs et idéales pour investir dans une colocation sont Lyon, Nantes, Toulouse, Rennes, Strasbourg, Bordeaux, Grenoble, Montpellier, Paris et Lille.

Bien évidemment, il est également possible d’investir dans une colocation en Île-de-France, à Saint-Etienne, à Marseille ou encore à Pau, à condition de se renseigner sur le marché de l’immobilier dans chacune des villes citées. Outre les villes, il faut également se pencher sur les quartiers les plus demandés. Par exemple, à Paris, ce sont les suivants : 

  • Sainte-Avoye dans le IIIe,
  • Saint-Vincent-de-Paul dans le Xe,
  • Sainte-Marguerite dans le XIe,
  • Saint-Ambroise dans le XIe,
  • Saint-Lambert dans le XVe,
  • Grenelle dans le XVe,
  • Ternes dans le XVIIe,
  • Clignancourt dans le XVIIIe,
  • La Chapelle dans le XVIIIe.

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Quel logement ?

Tous les biens immobiliers ne sont pas obligatoirement adaptés à une colocation ! Chaque colocataire devra avoir sa propre chambre et une pièce de vie commune devra également être présente.

Vous pouvez également vous lancer dans un investissement dans une colocation haut de gamme : comprenez par là que le nombre de chambres sera assez conséquent pour pouvoir héberger plusieurs habitants, et ainsi bénéficier d’un versement de loyer élevé. De manière générale, les logements sont loués en meublés (pour obtenir le statut LMNP notamment), et il ne tiendra qu’à vous de proposer des aménagements spécialement pensés pour vos futurs locataires (pourquoi ne pas installer un flipper, un baby-foot, des équipements de soins du corps, etc ?). 

Internet regorge de conseils et de formation sur la colocation pour les nouveaux investisseurs. N’hésitez pas non plus à faire appel aux services de conseillers en gestion de patrimoine pour vous faire accompagner par des professionnels.

► Pour aller plus loin : 

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