L’investissement dans l’immobilier commercial: une bonne idée?

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Sommaire de l'article

“L'immobilier est le coût clé des détaillants physiques. C'est pourquoi comme le dit l'adage : emplacement, emplacement, emplacement.”selon Jeff Bezos, président général de la société Amazon. Néanmoins, dans cette période de crise, le critère de l’emplacement ne suffit pas. Dans cet article, on vous propose de faire le point sur la définition, l’investissement, et l’achat immobilier commercial. 

La définition de l’immobilier commercial

Avant d'aborder l'investissement en immobilier commercial, on vous propose une définition. Le Haut Conseil De Stabilité Financière donne la définition suivante: l’ensemble des biens détenus par des acteurs professionnels qui n’en sont pas les occupants et qui en tirent des revenus à titre habituel. 

Cet ensemble de biens peut correspondre à:

-des bureaux

-des locaux commerciaux

-des entrepôts de logistique

-des parkings

-des hôtels

-des restaurants

-des locaux professionnels

Lire également: Investir en SCPI: les pour et les contre 

Pourquoi investir dans l’immobilier commercial? 

On dit que la rentabilité rémunère le risque

Il s’agit d’un investissement sécurisé. Contrairement à l’investissement dans un local d’habitation, la location d’un local commercial génère un chiffre d’affaires et vous garantit une stabilité financière. Lorsque vous investissez dans un immobilier commercial, vous ne risquez pas de subir les impayés des locataires. 

Investir dans l’immobilier commercial laisse également place à plus de flexibilité, et apporte une meilleure rentabilité qu’investir au sein d’un local d’habitation. En effet, lors d’un investissement dans un local commercial, le rendement s’élève à 5%, et peut atteindre jusqu’à 7%. Néanmoins, l’investissement dans l’immobilier d’habitation rapporte un rendement de 2 à 4%

Pour investir dans l’immobilier commercial, vous devez tenir compte des spécificités de ce placement:

-L’emplacement: Il est primordial que le local commercial soit implanté dans une zone à grande circulation. Cela permettra d’avoir une clientèle régulière. Ainsi, le locataire pourra réaliser un chiffre d’affaires régulier, et votre loyer sera également assuré. 

-L’achat d’un local vide ou occupé. Lorsque vous achetez un local occupé, vous avez connaissance du loyer, et du rendement locatif, ce qui vous permet d’évaluer un prix raisonnable. 

En revanche, pour l’achat d’un local vide, vous devez vous assurer que le loyer est en conformité avec ce qui est pratiqué sur le marché.

- L’investissement commercial apporte de la stabilité, notamment grâce à la conclusion du bail commercial qui s’étend sur une durée de 9 ans

Ce contrat offre également une liberté contractuelle (répartition des charges...) 

Lire aussi: Petit guide pour investir dans une colocation 

Le régime fiscal applicable à l’investissement immobilier commercial

Le régime applicable demeure celui des revenus fonciers. Vous pouvez déduire vos charges et les travaux des loyers. 

Vous avez également la possibilité de mettre en place des déficits fonciers qui vont se rattacher à vos revenus fonciers des dix prochaines années, à condition de ne pas dépasser 10700 euros / an. Cette méthode vous permet de réduire votre déficit foncier en réduisant votre base imposable, et ainsi de réduire le montant de votre impôt

Pour investir dans l’immobilier commercial, vous pouvez également opter pour une SCS, une société en commandite simple ou une SCPI, une société civile de placement immobilier

Lorsque vous choisissez la SCS, très souvent il s’agit de créer de l’épargne par l’intermédiaire de revenus en provenance de l'immobilier commercial. Dans le cadre de ce placement, vous êtes titulaires de parts dans le capital  de la SCS qui vous permet de louer des locaux commerciaux. Cela vous permet d’atteindre plus de 5% de rendement  par an

L’autre solution de la SCPI correspond plus souvent à l’investissement immobilier de bureaux, et commerces. La SCPI vous permet d’acquérir des actifs immobiliers. 

De la même manière qu’une SCI s’occupe de la gestion locative d'habitation, ainsi en est-il de la  gestion de vos locaux commerciaux. Ce type de placement vous offre une rentabilité importante. Cependant, vous ne bénéficiez pas de réduction d’impôt. 

Lire également: Faut-il investir dans le viager? 

Comment se déroule l’achat d’un immobilier commercial?

Avant d’acheter un local commercial, vous devez vous assurer que le local acheté correspond à l’activité que vous souhaitez exercer.

Il est conseillé de rédiger un plan business. 

Il existe différentes façons d’effectuer l’achat d’un local commercial. 

  • On parle de l’achat direct lorsque la société achète le local commercial et en devient propriétaire. Ce bien commercial fait donc partie du patrimoine de la société.

  • Acheter un local commercial en SCI, société civile immobilière. Il s’agit de créer une société qui sera l’associé de l’entreprise. Ainsi, le local commercial fait partie d’une des parts sociales de l’entreprise. Quels sont les avantages?

  • Cela vous permet de financer votre local par la perception de loyers

  • Investir à plusieurs vous permet de réaliser des investissements immobiliers qui ne seraient pas possibles de réaliser seul. 

  • Cette solution vous permet de céder simplement votre bien

  •  Acheter un local commercial avec un crédit-bail immobilier. Il s’agit d’un procédé qui permet au locataire de louer le bien sur une durée, et ensuite vient l’acquisition. 

Pour ces trois possibilités, il convient d’estimer les murs commerciaux. Vous devez veiller à l'emplacement géographique (circulation piétonne, présence de transports...) et notamment aux caractéristiques du bien commercial ( la superficie, le mobilier, etc..).

Il existe notamment des frais de notaire dont il faut tenir compte et qui comprend: les impôts, et les taxes, les frais et débours, et les honoraires du notaire. 

Dans le cadre de l’immobilier locatif, il est possible d’acheter les murs du fond de commerce (appelé aussi murs de boutiques), soit pour exercer votre propre activité ou bien pour louer votre bien à un locataire qui exercera sa propre activité. 

Lire aussi: Investir dans un hôtel en 2020

L’impact du covid sur le secteur de l’immobilier commercial 

Dans certains pays, l'épidémie a entraîné la chute de 82% dans le 
commerce de détail. 

Le marché de l’immobilier commercial a continué, mais au ralenti. Ce ralentissement s’est notamment traduit par une baisse des transactions. Néanmoins, les valeurs n’ont pas automatiquement chuté.

 La crise sanitaire n’a pas empêché les négociations de poursuivre. De nouveaux projets de vente et d’acquisition ont vu le jour. 

Les mesures du gouvernement n’ont pas impacté l’immobilier commercial international. 

Il est clair que la stratégie des investisseurs doit être réajustée. Rappelons que chaque agent détient sa propre stratégie, car en fonction du profil, et de ses besoins, la stratégie à adopter n’est pas la même.

Il faut également prendre compte le facteur de l’incidence sur les prix 

Lire également: Investir dans l'immeuble de rapport: Tout ce que vous devez savoir

Où se lancer dans l’immobilier commercial? 

Vous avez compris que le choix de l'emplacement de votre local commercial est primordial et ne peut pas être pris à la légère. 

Certaines zones sont plus avantageuses que d’autres, encore faut-il connaître les lieux stratégiques pour acheter votre local commercial. 

Nous vous proposons trois villes dans lesquelles les propositions en immobilier commercial ne manquent pas. 

  • Paris

La commune aux 2 millions d’habitants comprend plusieurs quartiers attractifs tant par ses musées, monuments, et son histoire. 

Le Marais (Paris IVe)
Saint-Germain-des-Prés (Paris VIe)
Madeleine (Paris IXe) 
Opéra (Paris IIe)
République (Paris XII)
Montorgueil Saint-Denis (Paris II).
  • Lille

Plus avantageux que l’investissement dans un logement, l’investissement dans le local commercial à Lille s’avère un moyen d’élargir les marchés avec les pays voisins, notamment avec la Belgique, et l’Angleterre. La commune de Lille reste en très bonne santé économiquement, et il est facile de trouver des locataires. Voici une liste de zones favorables dans lesquelles investir dans l’immobilier commercial:

-Le quartier du Vieux-Lille 

- Le quartier Vauban Esquermes

-Lille-Centre

-Le quartier Bois Blanc

-Le quartier de Wazemmes

  • Corbeil-Essonnes

La commune de Corbeil-Essonnes fait partie des quatre centres commerciaux Marques Avenue en Île-de-France.Discount Center, ou encore Géant Marché Frais, la ville aux 55 885 habitants propose de nombreuses propositions de locaux commerciaux. Les lieux incontournables pour acheter un local commercial restent le centre-ville, mais aussi, la rue Saint-Spire. 

Lire aussi: Investir en OPCI: notre guide

Foire aux questions

Existe-t-il des livres pour les investisseurs novices dans l’immobilier commercial? 

En effet, il existe des ouvrages consacrés à ce placement, néanmoins, il est nécessaire d’avoir recours à un expert par téléphone ou en rendez-vous physique qui pourra répondre à vos questions. Des réponses que vous ne trouverez peut-être pas dans les recueils.

 

 

Pour aller plus loin: 

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