Investir dans l’immeuble de rapport: Tout ce que vous devez savoir

Neubaugebiet in Frankfurt am Main

Sommaire de l'article

À l’heure où le marché boursier se fragilise, notamment avec une constante baisse de l’indice CAC 40, conséquence indirecte de la crise sanitaire, l’investissement immobilier reste un placement sûr pour de nombreux particuliers. Investir dans l’immeuble de rapport, cet immobilier aux multiples loyers peut rapporter jusqu’à 9% de rendement. Découvrez dans cet article tout ce que vous devez savoir afin d’investir en 2020. 

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Investir dans un immeuble à vendre: les clés pour avoir une forte rentabilité 

Effectuer des travaux dans votre immeuble attirera de nouveaux locataires.
Vous pouvez également réduire la taille d'appartement pour créer plus de logements.

“Qui ne tente rien n’a rien!” Prendre des risques pour profiter d’une forte rentabilité passe par négocier le prix de votre futur immeuble de rapport. Pour ce faire, on vous recommande d’avoir certains bons réflexes avant d'investir:

  • Optez pour la négociation dès lors que les acheteurs sont assez pressés de vendre leur bien

  • Lorsque l’immeuble a été très peu visité, vous pouvez également  tenter de négocier le prix de l’immeuble de rapport.  

  • Cibler les immeubles pour lesquels certains travaux sont à effectuer. Tel est notamment le cas lorsque le bien doit être amélioré ou encore rénové. Vous devez améliorer votre bien. La situation est ainsi propice pour commencer les négociations pour bénéficier d’une baisse du prix du bien immobilier

  • Accroître la rentabilité, c’est aussi anticiper les coûts de travaux et de rénovation.

  • Lorsque l’emplacement de l’immeuble n’est pas très attractif, vous pouvez aussi demander à bénéficier d’une baisse du prix. 

Néanmoins, avant d’acheter le bien, et de proposer une baisse du prix, vous devez déjà avoir une bonne visibilité sur l’offre d’achat

Lire aussi: Petit guide pour investir dans une colocation 

Comment acheter un immeuble de rapport sans apport?  

Il faut passer par la case emprunt. En effet, vous pouvez investir dans un immeuble de rapport grâce à l’aide d’un établissement bancaire. N’hésitez pas également à vous rapprochez d’experts en gestion de patrimoine afin de prendre quelques conseils en investissement. Quel est l’avantage? Non seulement vous devenez propriétaire d’un immeuble dans son entier, mais surtout la banque paie l’apport à à votre place. Les locataires paieront la banque pour rembourser votre crédit. Vous profitez alors de ce qu’on appelle l’effet de levier.  

Concrètement, vous ne payez rien, votre argent reste dans votre compte. Cette somme épargne vous servira en cas d’imprévu. Il s’agit également d’une garantie pour la banque. Pour investir dans l’immobilier de rapport, l’établissement bancaire exige divers apports:

Les frais de notaires qui représentent 7,5 % du prix du  bien 

Les frais de négociation ou les frais d’agence

Les frais de dossier qui peuvent aller jusqu’à 1000 euros (il est possible de négocier afin de réduire le montant)

Les frais de garantie (hypothèque, cautionnement,...) 

Deux procédés vous permettent d’investir sans aucun apport: 

-Interrogez votre banquier sur la possibilité d’investir sans apport.  Il faut savoir que le banquier ne vous donnera pas cette information si vous ne lui en parler pas. 

 -Concluez un acte en main: Il s’agit d’un usage qui vous permet de conclure un acte juridique de vente dans lequel vous demandez au vendeur de prendre en charge les frais de notaire. Attention, vous devez veiller à la rédaction du document. Le contenu du texte doit être suffisamment clair pour le banquier. 

 Attention, aucun apport, ne veut pas pas dire ne pas avoir d’argent, vous devez avoir une somme d'argent dans votre compte. Faites le nécessaire pour garder votre épargne.

Voici quelques astuces à connaître avant d’investir dans un immeuble de rapport:

Vous devez prendre en considération la structure de l’immeuble. Il ne suffit pas simplement d’avoir les finances et d’effectuer l’achat d’un immeuble. Vous devez prendre en compte d’autres paramètres:

  • la toiture

  • les fondations 

  • la façade

  • la présence d’un compteur dans chaque appartement

  • l’humidité

  • il est indispensable de visiter tous les appartements de l’immeuble de rapport

Lire également: Investir dans un hôtel en 2020

 Quels sont les coûts de construction d’un immeuble de rapport? 

Le prix moyen au mètre carré d'un terrain constructible en Métropole
tourne autour de 400 euros en zone urbaine. En ville, le prix 
peut atteindre jusqu'à 4500 euros. 

Pour construire un immeuble de rapport (soit en vue d’un projet locatif ou local commercial) vous avez besoin de contracter un prêt bancaire. L’avantage est de réaliser un contrat de prêt bancaire est le financement de l’achat de terrain, des travaux de construction pris en charge par la banque. Il est conseillé d’avoir recours à la simulation pour mettre à l’épreuve de faisabilité de votre projet. On vous propose une liste de coûts engendrés pour construire le bien immobilier

  • Le coût de la construction d’un immeuble de rapport est scindé en plusieurs parties: 

  • Les coût de prospection 

  • Les coûts d’achat du terrain à bâtir

  • Les frais d’architecte, de l’agence immobilières et des notaires

  • Les coûts du crédit immobilier

  • Les coûts du temps consacré à la coordination du chantier et des professions intervenantes

  • La recherche de locataires dans la capacité de payer

  • L'administration de l’entretien et des loyers

Bon à savoir: Au 4 ème trimestre de l'année 2019, le coût de la construction a atteint la valeur de 1769 euros, selon l'INSEE.

 Lire aussi: Investir en OPCI: notre guide

L’investissement de l’immeuble de rapport à l’épreuve de la fiscalité

Lorsque vous investissez en bourse, pour acheter des actions, vous percevez des revenus. Il en va de même pour le marché immobilier, vos revenus sont soumis à l’imposition

Vous devez prendre en compte quelques facteurs avant de choisir le régime de fiscalité applicable. 

Le profil et la situation actuelle de l’investisseur (à titre d’exemple si vous avez des enfants ou charge, ou si vous êtes célibataire)

Vous déjà savoir quel est le type de location que vous comptez cibler (location nue ou location meublée)

Vous devez également prévoir si vous souhaitez réaliser un investissement à court terme ou  bien un investissement à long terme

Il est possible d'investir dans un immeuble de rapport de différentes manières:

Type d'achat d'un immeuble de rapport  Acheter un immeuble de rapport en nom propre  Acheter un immeuble de rapport par le biais d'une société Acheter un immeuble de rapport par le biais d'une SCI (régime particulier)
Le régime d'imposition selon le type d'achat de l'immeuble de rapport 

Les bénéfices des loyers vont être imposés à titre de l'impôt sur le revenu. Ces revenus vont s'ajouter aux autres éventuels revenus que vous percevez. 

Si vous achetez l'immeuble  à plusieurs en nom propre, vous êtes soumis au régime de l'indivision (frais de syndic à payer)

Vous paierez l'impôt sur les sociétés. Vous pouvez choisir la structure de votre société: SCI, SAS, ou encore une SARL.  Principe de transparence: les associés de la SCI (société immobilière d'investissement) sont imposés sur leur revenus et non la société. On parle de la SCI à l'impôt sur le revenu (IR).

Si votre investissement est concentré sur  la location nue, vous êtes alors assujettis au régime foncier

Toutefois, si vous effectuez un investissement sur la location meublée, vous êtes soumis au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Vous bénéficiez alors du statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ou LMP (loueur meublé professionnel)

Souvent certains régimes s’appliquent automatiquement. Tel est le cas du régime réel foncier, lorsque vos recettes annuelles se situent entre 70 000 et 238 000 euros. 

Néanmoins, si vos recettes sont inférieures à 70 000 euros, il est possible de demander à bénéficier du régime réel. En effet, avec ce régime vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt par déduction des bénéfices locatifs ou encore des charges.  

Lire également: Investir en FCPI: mode d'emploi

Foire aux questions 

Quels sont les types de travaux indispensables à réaliser lors des travaux d’un immeuble de rapport pouvant occasionner des coûts conséquents?  

On retrouve les travaux de plâtrerie et d’isolation, mais encore, les travaux de plomberie, les travaux sur le matériel fonctionnant au gaz ou à l’électricité. 

Quelques exemples de vente d’immeubles de rapport à Lille

  • Lille Wazemmes 

Immeuble de rapport de 4 appartements Type 2

 Rénové 540 000 euros

3,85 % honoraires TTC

Immeuble de rapport 200 mètre carré

  • Lille

398 000 euros

2 studios, et 2 T1

Garage de 82 mètre carré

4,74 % honoraires TTC

Pour aller plus loin

 

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