Achat locatif : tout comprendre

Achat locatif : tout comprendre

Sommaire de l'article

De plus en plus de Français se lancent dans l’achat locatif et on comprend pourquoi. Réduction d’impôts, construction d’un patrimoine, revenus complémentaires, préparer sa retraite, laisser des biens à ses proches afin de les mettre à l’abris une fois que vous ne serez plus là. Bref, ce ne sont pas les raisons qui manquent ! Reste encore à faire les bons choix et à réussir son placement.  Dans cet article nous allons vous donner les clés pour bien comprendre cet investissement afin de pouvoir en récolter tous les fruits. Suivez le guide !

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Qu’est-ce qu’un achat locatif ?

Et si nous commencions cet article par une petite définition. Il est toujours important de connaître parfaitement l’investissement immobilier dans lequel on se lance. Beaucoup d’investisseurs font l’erreur de se précipiter sans vraiment comprendre les tenants et les aboutissants de leur projet. 

Définition : l'investissement locatif repose sur la volonté de l'acquéreur d'acheter un bien immobilier (appartement, maison, fond de commerce...) et le mettre en location. L'acquéreur peut également décider d'acquérir un logement déjà occupé par un locataire. Le propriétaire du bien manifeste donc sa volonté de ne pas habiter dans les lieux de son investissement.

► Le Grand Paris : un investissement de choix 

Vous l’aurez compris, un achat locatif constitue à acheter un bien pour le ensuite le louer. Cela vous permettra de créer des créer des revenus complémentaires et de préparer votre retraite tout en préservant vos avoirs des aléas du marché. Mais acheter ne sert pas uniquement à grossir son capital pécunier, cela permet aussi de se constituer un patrimoine solide et sûr afin d’ensuite pouvoir le transmettre à vos proches. Cerise sur le gâteau : vous pourrez en plus de tout cela, bénéficier de réductions d’impôts grâce à des dispositifs de défiscalisation comme le Pinel. Bref, ce ne sont pas les raisons d'acheter pour louer qui manquent ! Reste à choisir dans quel type de bien vous souhaitez investir. En effet il existe de nombreuses possibilités de placements locatif :

  • appartement, maison, parking, local commercial, ou Fonds Communs de Placement Immobilier...

  • en vide ou en meublé,

  • prendre en charge la gestion de votre investissement ou en passer par un professionnel de la défiscalisation…

  • dans le neuf ou l’ancien

Quelle durée choisir pour un prêt immobilier d’un investissement locatif ?

Durée de remboursement et mensualités

Une fois que votre choix s’est porté sur un type de bien et que vous avez monté un dossier en béton pour votre banque, reste à savoir si cette dernière va accepter votre projet et combien elle souhaite vous accorder pour le mener à bien. 

Comme pour n’importe quel prêt, c’est la durée du crédit qui détermine le montant des mensualités que vous devrez rembourser chaque mois à votre banque. Résultat : plus la durée est courte, et plus les mensualités seront élevées. Logique, vous aurez moins de temps pour rembourser votre prêt. Soyez tout de même vigilant, ne vous précipitez pas. Certes, prendre un prêt de courte durée vous permettra de vous en débarrasser rapidement, néanmoins des mensualités trop élevées pourraient mettre en danger votre trésorerie en cas de difficultés passagères. 

De plus, vous risquez de dépasser le taux d’endettement de référence de 33 % prévu par les établissements de crédit. Résultat : vous ne pourrez plus souscrire à d’autres crédits. Ca serait tout de même bien dommage, surtout si d’autres projets immobilier se présentent à vous.  

Voilà pourquoi nous vous conseillons de faire le choix d’un emprunt plus long : 20 ans, 25  ans voire 30 ans, ainsi vos mensualités seront plus faibles. Résultat : elles auront moins d’impact sur votre trésorerie et ne vous empêcheront pas d’acquérir de nouveaux biens dans le futur. Pensez-y ! 

Durée de remboursement et taux d’intérêt

Nous avons vu dans le paragraphe précédent que côté mensualité les prêts plus long sont plus avantageux. Mais en ce qui concerne les taux d’intérêts, c’est une autre histoire. En effet, ils sont bien plus avantageux sur des prêts de courtes durées.  Le taux moyen avoisine les :

  • 1,40 % sur 10 ans 

  • 1,65 % sur 15 ans

  • 1,90% sur 20 ans 

  • 2,15 % sur 25 ans 

  • 2,80 % sur 30 ans 

En claire, votre crédit reviendra plus cher, même si le coût est lissé dans le temps.

La location saisonnière : mode d’emploi

Qu'est-ce qu'une location saisonnière ?

Nous avons parlé de l’achat locatif, nous savons à présent de quoi il s’agit, comment il fonctionne et comme le faire fructifier. Intéressons-nous à présent de la location saisonnière. Comme son nom l’indique il s’agit d’une location de vacances. Si vous faites l’achat d’un tel bien dans une station de ski par exemple, vous louerez votre bien pour une courte durée, non renouvelable. Dans ce cas bien précis on parle d’hébergement touristique, les loyers sont souvent bien plus élevés qu’ailleurs.

Si ce type d’investissement vous intéresse, vous pouvez obtenir le classement en meublé touristique de votre logement. Il suffit d’en faire la demande auprès de la chambre locale de l'UNPI (Union locale de la propriété immobilière). 

Attention : vous ne devrez pas louer votre bien plus de 90 jours d’affilé et il n’y aura pas moyen de renouveler cette location qui doit rester ponctuelle. 

La réservation : comment ça marche ? 

Vous pouvez mettre votre bien sur une plateforme ou bien passer par un promoteur. Si une personne vous contacte vous devez lui transmettre un descriptif complet du logement en question :

  • équipements, 

  • mobilier, 

  • environnement, 

  • descriptif des pièces 

  • conditions financières de cette location. 

Tout ceci doit bien entendu doit être présenté avant la signature du contrat de location. Puis, une fois que tout est en ordre, les parties se mettent d'accord sur la durée de la location, les jours d'arrivée et de départ... Généralement, le contrat est signé le jour de l'arrivée.

L'avance

Une fois tout cela fait, vous êtes dans votre droit de demander des arrhes au futur locataire. Cette avance financière vous permettra de vous assurer que la personne viendra. Au cas où elle annule vous aurez un moins une petite compensation financière. Cette avance peut prendre la forme d’arrhes ou d’acompte.

  • Si ce sont des arrhes, le locataire peut annuler, mais il perd alors la somme d'argent avancée. Si c'est le propriétaire qui annule, il doit alors verser le double de cette avance au locataire.

  • Par contre, si c'est un acompte, le locataire ne peut pas annuler, sous peine de devoir payer la totalité de la somme.

Au contraire, si c’est vous qui décidez d’annuler la location, le locataire peut réclamer des dommages et intérêts. Le montant de cette avance est fixé librement, sauf si le propriétaire fait appel à un agent immobilier pour gérer cette location saisonnière. Dans ce cas, l'avance ne peut pas dépasser un quart du prix total et ne peut pas être demandée plus de 6 mois à l'avance.

► Pour aller plus loin : 

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