1. Investir : comment et où placer votre argent ?

  2. Investir en immobilier : comment réussir son investissement immobilier ?

Investir en immobilier : comment réussir son investissement immobilier ?

Sommaire de l'article

Apprendre à investir dans l’immobilier, un projet bien utile pour se constituer un patrimoine, réduire ses impôts, préparer sa retraite ou tout simplement faire fructifier ses biens. Mais comment investir dans l’immobilier sans argent ? Sans apport ? Comment investir intelligemment dans l’immobilier ? Quelle est la rentabilité d’un investissement locatif ? Petite revue de l’investissement immobilier.

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Investir dans l’immobilier en 2020

Valeur refuge, la pierre est le placement préféré des Français. Contrairement aux placements financiers dont les fluctuations restent incertaines d’une année sur l’autre, la pierre, et sa cousine la pierre papier, offre des rendements sûrs, et des horizons d’investissements pérennes. Non content d’être un investissement stable dans le temps, l’immobilier offre de multiples possibilités de placement : directe, indirecte, nue propriété, investissement locatif, LMNP, etc. Il existe presque autant de façons d’investir dans l’immobilier et de typologie de biens que de profils investisseurs. 

Lire aussi : Dans quoi investir en 2020 ? 7 placements à privilégier

Ceci dit, tout investissement entraîne des retombées et des conséquences sur les plans financier, fiscal, légal et juridique, qu’il est important de connaître afin d’éviter les déconvenues.

Pourquoi investir en immobilier en 2020 ?

L’investissement en immobilier a l’avantage de répondre à des multiples objectifs

  • Constituer un patrimoine : l’immobilier constitue en moyenne 60 % du patrimoine des particuliers. Sécuriser un placement dans la pierre reste encore le moyen le plus sûr d’investir des capitaux sur le long terme. En outre, l’investissement locatif, de plus en plus recherché par les primo-accédants, permet d’amortir le coût du crédit immobilier. 
  • Préparer sa retraite : dans le contexte actuel, la question de la préparation de la retraite est plus que jamais la priorité des particuliers. En plus des produits d’épargne retraite, sécuriser l’après-vie professionnelle grâce à l’investissement immobilier permet non seulement de s’assurer d’avoir un toit, mais également de bénéficier d’un complément de revenu non négligeable lors de sa retraite.
  • Réduire ses impôts : loi Pinel, loi Malraux, loi Denormandie, LMNP, déficit foncier… L’immobilier offre de très nombreuses possibilités en matière de défiscalisation. Que vous soyez propriétaire d’un studio ou d’un manoir, il existe forcément un levier ou un dispositif vous permettant de réduire vos impôts.
  • Resserrer la structure intrafamiliale : posséder une maison de famille, que chacun peut investir, occuper pendant les vacances, se retrouver lors des fêtes de fin d’année est idéal pour resserrer les liens entre parents et enfants. 

Lire également: Où investir à l'étranger en 2020? 

Quel investissement immobilier est fait pour vous ?

Outre l’acquisition classique d’un appartement ou d’une maison, il est possible d’investir dans l’immobilier de plusieurs manières différentes, selon ses objectifs, son appétence au risque et son profil investisseur.

L’investissement locatif

« Acheter pour louer », c’est la nouvelle tendance de l’investissement immobilier en 2020. Sur le papier, la logique est simple : le futur bailleur contracte un crédit afin de financer l’achat d’un bien qu’il met ensuite en location. Sur ce plan, l’acheteur est doublement gagnant ; il perçoit des loyers qui remboursent son crédit, pendant que le bien immobilier prend tranquillement de la valeur. Non content de profiter des revenus fonciers, il pourra réaliser une plus-value lors de la revente. 

Attention cependant à bien évaluer en amont la rentabilité de votre investissement. Malgré des taux encore très bas, on note une légère baisse des prix, qui n’exclut pas un risque de perte en capital. Ajouté à ça une fiscalité immobilière et des coûts de rénovation encore très pesants en 2020.

C’est pour vous si : vous cherchez à étendre votre patrimoine en acquérant des biens que vous pourrez récupérer à la retraite ou transmettre à vos héritiers.

La défiscalisation immobilière

La défiscalisation immobilière désigne l’ensemble des dispositifs ouvrant le droit à une réduction fiscale existant dans le secteur immobilier. Que vous soyez propriétaire ou locataire de votre logement, certaines dépenses ou frais sont éligibles à la défiscalisation, si elles contribuent par exemple :

  • à améliorer l’état du logement (déficit foncier, éco-Prêt à Taux Zéro) ;
  • à rénover un immeuble ancien (loi Malraux, Censi-Bouvard, Denormandie) ;
  • ou encore à couvrir des frais de remise en état en cas de départ impromptu d’un(e) locataire.

Le plus connu de ces dispositifs est évidemment la loi Pinel, qui encourage la construction de logements neufs et l’accès au logement aux ménages modestes. Mais il en existe bien d’autres : loi Scellier, Censi-Bouvard, Girardin, Denormandie, Monuments Historiques, etc. Il faut dire que dans un environnement socio-économique incertain, la pierre reste une valeur refuge.

C’est pour vous si : vous vous situez dans les tranches d’imposition les plus élevées (41 %, 45 %) et cherchez à réduire votre imposition.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)

Les SCPI font leur apparition dans les années 1970 et, contre toute attente, ce produit vintage est la star de la pierre papier. En 2019, la collecte des SCPI a atteint un nouveau record : 8 milliards d’euros. Son rendement moyen prévisionnel 2019 s’établirait entre 4,55 % et 4,45 %. Mieux encore, l’observatoire Linxea des SCPI pointe 6 SCPI servants plus de 6 % annuels

Plus accessible qu’un investissement classique (le ticket d’entrée dans une SCPI ne dépasse pas quelques centaines voire quelques dizaines d’euros), la SCPI offre des revenus locatifs réguliers, sous forme de dividendes. Ils sont prévisibles en raison des baux de longue durée signés par les entreprises. Enfin, et c’est sans doute son plus grand atout, c’est le seul placement en immobilier papier qui, s’il est détenu en direct, se finance à crédit avec la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt.

C’est pour vous si : vous avez un profil investisseur équilibré. La SCPI est un bon moyen de diversifier ses actifs tout en mutualisant les risques. C’est simple, la SCPI dispose d’un portefeuille constitué de plusieurs parcs immobiliers, chacun occupé par un ou plusieurs locataires. En clair, en cas de défaut de paiement des occupants ou de vacance locative, le manque à gagner sera minimisé par la présence de nombreux autres occupants. 

La nue-propriété

Lors d’une vente immobilière ou d’une succession, les nouveaux propriétaires d’un bien peuvent procéder à ce qu’on nomme le démembrement de propriété. Une opération qui consiste à scinder ses droits de propriété entre :

  • le nu-propriétaire qui possède le bien, mais ne l’occupe pas ;
  • l’usufruitier qui n’a pas le droit de propriété sur le bien, mais peut en disposer. Il peut l’habiter, le mettre en location. Dans ce cas, c’est à lui que revient la gérance locative : loyers, travaux, etc.

La durée du démembrement est décidée contractuellement. Le plus souvent, le nu-propriétaire achète d’un appartement démembré dont l’usufruit est repris par un bailleur social pour une durée comprise entre 15 et 20 ans.  Ce mécanisme, très en vogue depuis les années 90, offre de multiples avantages :

  • acheter en nue-propriété c’est investir à moitié prix. En achetant la nue-propriété d’un bien démembré, vous pouvez bénéficier d’une réduction sur le prix comprise entre 30 % et 50 %.
  • Si l’usufruitier est un bailleur social, le propriétaire peut imputer sur ses revenus fonciers préexistants les intérêts de l’emprunt contracté pour acquérir le bien en nue-propriété
  • Le nu-propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers préexistants les dépenses de réparation à sa charge.
  • Un bien détenu en nue-propriété n’est pas imposable à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (IFI) et l’emprunt ayant servi à le financer peut être déduit de l’assiette taxable à cet impôt.
C’est pour vous si : vous êtes peu ou pas imposable et souhaitez le rester.

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

La LMNP permet de devenir propriétaire d’un bien meublé. Ce dispositif, de plus en plus recherché par les investisseurs, offre plusieurs avantages :

  • toucher des revenus locatifs non imposés ;
  • récupérer la TVA (uniquement si vous achetez un bien neuf).

Les revenus tirés de la location de bien meublé sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Pour prétendre au dispositif LMNP, le total de ces revenus ne doit pas excéder :

  • 23 000 € par an pour le propriétaire ;
  • 50 % de ses revenus globaux par an.

Au-delà de cette somme, le statut Loueur en Meublé Professionnel devient plus avantageux, surtout pour les contribuables assujettis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) a la particularité de permettre l’amortissement du bien acquis. Pour réduire le montant de vos impôts grâce à la location meublée non professionnelle, vous devez remplir l’une des conditions suivantes :

  • acheter un logement meublé OU le meubler ;
  • investir dans une résidence neuve de services pour pouvoir récupérer la TVA ;
  • ne pas être inscrit au Registre des Commerces et des Sociétés au titre de la location en meublé professionnel ;
  • ne pas réaliser plus de 23 000 € de chiffre d’affaires annuel au titre des loyers perçus sur le logement neuf ;
  • ne pas réaliser des recettes locatives d’un montant annuel total égal ou supérieur à vos revenus annuels globaux.

La défiscalisation en LMNP s’applique à tous les logements : vous pouvez au choix investir avec le LMNP dans du neuf ou de l’ancien, à la seule condition que l’agglomération dans laquelle se trouve le bien immobilier n’interdit pas la location meublée.

C’est pour vous si : vous avez un profil plus « entrepreneur » que « propriétaire ». En effet, les revenus tirés de la LMNP sont soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux. De ce fait, il échappe à l’imposition sur les revenus fonciers et font du bailleur un micro-entrepreneur. Par ailleurs, la LMNP convient très bien aux investisseurs n’ayant pas la trésorerie nécessaire pour acquérir un grand bien immobilier. Les petits studios, T1, chambre d’étudiants et autres petites surfaces sont parmi les biens les plus recherchés sur le marché immobilier.

C’est également un excellent moyen d’investir dans l’immobilier sans apport puisque vous n’avez pas nécessairement besoin d’acheter un bien : vous pouvez tout à fait mettre une partie de votre logement ou votre résidence secondaire en location.

► Lire aussi : Patrimoine, capital, retraite : pourquoi investir dans l'immobilier ?

L'immobilier de parking

L'idée peut paraître saugrenue, mais, si elle est bien orchestrée, elle peut s'avérer extrêmement rentable. Avec un taux de rendement de près de 6% en moyenne, investir dans une place de stationnement est un placement bien plus intéressant que l’immobilier classique. À Paris et en Île-de-France, où la demande est très forte, l'immobilier de parking fait le bonheur des investisseurs. Pour exemple, une place de 20m² achetée dans le XVIIIe arrondissement pour 200 000 €, et louée 700 €(sans charges) offre un rendement brut de 4,2%. Il est de 5,14% pour un parking loué en moyenne à 126 €. 

Fiscalement, qui dit petite surface dit faible imposition. Si vos revenus tirés de la location de parking ne dépassent pas 15 000 € par an, vous relevez du régime micro-foncier, et bénéficiez à ce titre d’un abattement de 30 % sur le montant de votre impôt foncier. Quant à la taxe d'habitation, elle n'est due que si la place se situe à moins d’un kilomètre de votre domicile.

En outre, question travaux et rénovation, une place de stationnement n'occasionne que très peu de frais. Cela dit, si vous achetez une place dans une copropriété, vous devrez prendre votre part aux frais de copropriété de l’immeuble.

► Pour aller plus loin : 

Foire aux questions

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