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La taxe sur les logements vacants : mode d'emploi

Sommaire de l'article

La taxe sur les logements vacants intervient dans certaines communes françaises en 2021. Les propriétaires de bien immobiliers non habités peuvent ainsi être assujettis à cet impôt local, selon leur commune de résidence. Quelles sont les communes concernées par la taxe d'habitation sur les logements vacants ? Peut-on contester la taxe sur les logements vacants ? Tacotax répond à toutes vos questions !

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Qu'est-ce que la taxe sur les logements vacants (TLV) ?

La France a subi une crise du logement sévère, dont les effets se ressentent encore actuellement. Certaines régions et départements sont marqués par de fortes tensions locatives, notamment les grandes agglomérations. Un déséquilibre entre l'offre et la demande locative qui contraint les plus modestes à acquérir des logements de qualité moindre. En parallèle, certains propriétaires fonciers possèdent des biens qu'ils n'occupent ni ne louent, alors que le pays comptait 3 960 000 personnes mal logées en 2017 selon la Fondation Abbé Pierre. 

La taxe sur les logements vacants a été créée en 1998. Étendue en 2013, elle vise à assujettir à une cotisation forfaitaire les propriétaires de logements (appartements ou maisons) ni occupés par eux ni donnés en location. 

Il s'agit d'un impôt local (à l'opposé des impôts nationaux) dont le produit revient à l'Agence nationale de l'habitat. En sanctionnant les propriétaires fonciers qui laissent des logements vacants, il vise à fluidifier le marché immobilier. En pleine crise du logement, difficile d'admettre que des biens possédant tout le confort et les équipements nécessaires à l'habitation demeurent vides, alors que tant de personnes peinent à se loger. La taxe sur les logements vacants doit notamment encourager ces détenteurs à louer leur appartement ou leur maison.

Quels sont les logements concernés ?

La taxe sur les logements vacants concerne exclusivement les appartements et maisons à usage d'habitation, habitables et non meublés. Ils doivent respecter les critères de décence prévus par la loi du 6 juillet 1989 relatifs aux rapports entre bailleurs et locataires. Le logement doit être dans un état «correct», c’est-à-dire «clos et couverts», et pourvu d’éléments de confort minimum. Sont donc exclus les logements qui ne sont pas habitables parce qu’ils sont dépourvus :

  • D’installation électrique,
  • De gaz,
  • D’arrivée d’eau courante,
  • De sanitaires.

Les maisons et les immeubles vétustes dont l’état des murs, de la toiture ou des escaliers présente des risques d’effondrement et dont la rénovation nécessite des travaux d’envergure ne sont pas redevables de la TLV. En clair, la remise en état du logement ne doit pas coûter plus cher au bailleur qu'il ne rapporterait s'il était mis en location. Le Conseil constitutionnel a précisé, dans une décision du 29 juillet 1998 (n° 98-403 DC), que :

«ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur».

Par «importants», l’administration fiscale estime que le montant de ces travaux de rénovation doit être supérieur à 25 % de la valeur vénale du logement au 1er janvier de l’année d’imposition (réponse Meunier, AN 29.11.11). Le propriétaire devra, dans ce cas, produire des devis qui chiffrent le montant de ces travaux et justifient leur importance.

Quel est le montant de la taxe sur les logements vacants ?

Le montant de la TLV dépend de la valeur locative du bien immobilier concerné et de la durée de vacance du logement. Si celui-ci se trouve imposé dès sa première année de vacance, le taux est de 12,5%. On a donc le calcul suivant :

Valeur locative cadastrale annuelle × 12,5 % = TLV

S'il reste vide encore un an, le taux d'imposition passe à 25%.

Valeur locative cadastrale annuelle × 12,5 % = TLV

A cette base viennent s'ajouter des frais de gestion :

Montant de la TLV × 109 % = frais de gestion

À noter : les frais de gestion sont égaux à 9 % du montant de la taxe sur les logements vacants.

Les conditions d'exonération de taxe sur les logements vacants

Certaines situations permettent aux propriétaires ou aux usufruitiers d'être dispensés de taxe sur les logements vacants. C'est le cas par exemple si la vacance est indépendante de la volonté du détenteur du bien. S'il est mis en location, par exemple, ou s'il est mis en vente au prix immobilier du marché mais qu'il n'arrive pas à se vendre, alors la taxe sur les logements vacants ne s'applique pas.

Même chose pour les résidences secondaires meublées soumises à la taxe d'habitation. On ne peut exiger d'un propriétaire qu'il mette en location sa maison de vacances...

►Pour aller plus loin : la taxe de séjour sur les hébergements touristiques

Un logement n'est pas imposable à la TLV à partir du moment où il est habité plus de 90 jours consécutifs par an.

Dégrèvement de taxe sur les logements vacants

Il est possible dans certains cas de demander un dégrèvement (une décharge) de la taxe sur les logements vacants. Cette option est envisageable si l'état actuel du bien n'est pas apte à la location et qu'il nécessite des travaux. En clair, s'il ne possède pas le minimum nécessaire en termes d'électricité ou de sanitaires. Même chose si le déficit foncier occasionné par les travaux est supérieur de 25% à la valeur du bien. Dans ces deux cas de figure, le propriétaire peut bénéficier d'une faveur. Il doit en faire la demande par courrier au centre des impôts dont l'adresse se situe sur son avis d'imposition.

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Comment payer la TLV ?

On ne déclare pas la taxe sur les logements vacants. L'administration se charge de faire parvenir au contribuable une demande de renseignements préalable. Comme en matière de taxe foncière, le propriétaire reçoit un avis d'imposition début novembre. Il doit payer avant le 15 décembre suivant.

Comment contester la TLV ?

Cas n°1 : le logement était effectivement occupé

Si la TLV vous est réclamée sur un logement qui était effectivement occupé, il vous suffit de le prouver en réunissant les bons justificatifs : factures d'eau, de gaz, d'électricité, copie paiement de la taxe d'habitation par les occupants.

Cas n°2 : le logement était vide

La taxe sur les logements vacants ne pourra pas vous être appliquée sur le logement est mis en location ou en vente mais ne trouve pas de preneur. Il vous suffit de prouver que le loyer demandé est justifié.

Pour une location : envoyez un courrier à votre centre local des impôts, afin de demander la valeur locative cadastrale du bien immobilier concerné. Si vous pouvez, rendez-vous sur place (plus efficace). Une fois le document reçu, vérifiez si le montant est proche du loyer que vous avez demandé. Joignez une copie de l'annonce prouvant que le loyer que vous avez demandé était raisonnable par rapport au prix du marché.

Pour une vente : faites évaluer le bien par une agence immobilière ou un notaire. 

Cas n°3 : le logement est une résidence secondaire

Il vous suffit de prouver que le bien immobilier concerné est meublé et habité occasionnellement, avec des photos du logement montrant qu'il est meublé ou encore une copie de la taxe d'habitation.

Cas n°4 : le logement n'est pas habitable

Si le logement est inoccupé, car il fait partie d'un plan de rénovation ou s'il a été déclaré inhabitable par l'administration locale, la TLV ne s'applique pas. Rendez-vous à la mairie, et demandez un document justifiant la réhabilitation. Si le logement inoccupé ne fait pas partie d'un plan de rénovation, mandatez un huissier qui viendra établir un état des lieux. Le procès-verbal de l'huissier vaut pour preuve devant un tribunal.

Taxe d'habitation sur les logements vacants : les communes concernées

Les biens immobiliers (maisons comme appartements) concernés sont principalement situés dans les zones tendues, c'est-à-dire appartenant à une zone d'urbanisation présentant les 2 caractéristiques suivantes :

  • Plus de 50 000 habitants ;
  • Tension locative entre l'offre et la demande de logements.

Le décret 2013-392 du 10 mai 2013 (JO du 12 mai) a établi la liste des 1 151 communes où est appliquée la taxe sur les logements vacants (TLV). Elles sont réparties en 28 agglomérations :

  • Agglomération d'Ajaccio
  • Agglomération d'Annecy
  • Agglomération d'Arles
  • Agglomération de Bastia
  • Agglomération de Bayonne
  • Agglomération de Beauvais
  • Agglomération de Bordeaux
  • Agglomération de Draguignan
  • Agglomération de Fréjus
  • Agglomération de Genève (SUI) - Annemasse
  • Agglomération de Grenoble
  • Agglomération de La Rochelle
  • Agglomération de La Teste-de-Buch - Arcachon
  • Agglomération de Lille
  • Agglomération de Lyon
  • Agglomération de Marseille - Aix-en-Provence
  • Agglomération de Meaux
  • Agglomération de Menton - Monaco
  • Agglomération de Montpellier
  • Agglomération de Nantes
  • Agglomération de Nice
  • Paris et Ile-de-France
  • Agglomération de Saint-Nazaire
  • Agglomération de Sète
  • Agglomération de Strasbourg
  • Agglomération de Thonon-les-Bains
  • Agglomération de Toulon
  • Agglomération de Toulouse

► Pour aller plus loin :

Les taxes additionnelles à la CFE :

Foire aux questions

🤷 Comment ne pas payer la taxe sur les logements vacants ?

Il est possible d'éviter cette taxe si vous pouvez prouver que le logement concerné est en réalité occupé : déclaration de revenus fonciers, facture d'électricité, quittances d'eau, etc.

🤝 Qu'est-ce qu'un logement vacant pour les impôts ?

L'article 232 du CGI définit un logement vacant comme un logement "inoccupé depuis au moins une année au 1er janvier de l'année d'imposition, occupé 90 jours maximum l'année précédent l'imposition, dont la vacance est indépendant de la volonté du contribuable, situé dans une agglomération de plus de 50 000 habitants présentant un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements".

🤷 Qui paie la taxe sur les logements vacants ?

Les propriétaires ou usufruitiers d'un logement vacant sont ainsi redevables de la taxe sur les logements vacants.

🤷 Les logements situés hors des communes mentionnés précédemment sont-ils naturellement exonérés de la TLV ?

On pourrait le penser, mais c'est faux. Même si elles ne sont pas situées dans une zone tendue, les communes peuvent décider par délibération de taxer les logements vides. On parle alors de taxe d’habitation sur les logements vacants, ou THLV. C'est le cas de la ville de Strasbourg, qui a mis ce système en place. Les critères d’imposition concernant les locaux et les propriétaires sont les mêmes que ceux appliqués à la taxe sur les logements vacants. En revanche, la durée de vacance déclenchant la THLV est portée à 5 ans et le taux d’imposition est fixé par la commune.

Pour savoir si votre commune applique une législation sur les logements vides, interrogez les services fiscaux dont dépend le logement. N’hésitez pas à consulter le site internet de votre municipalité. Nombre de ces portails fournissent des informations et précisent également le régime adopté (s’il y en a un) : celui de la taxe sur les logements vacants ou celui de la taxe d’habitation sur les logements vacants.

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