Nos experts vous accompagnent 01 86 95 79 89
Nos experts vous accompagnent 01 86 95 79 89

Dans certaines communes de France, vous pouvez être redevable d'une taxe sur les logements vacants si vous possédez ou ou plusieurs biens immobiliers non occupés. Quelles sont les communes concernées par la taxe sur les logements vacants ? Qui paye cette taxe et pourquoi ? Peut-on en être exonéré ? TacoTax présente la fiche pratique de la taxe sur les logements vacants !

 

Qu'est-ce que la taxe sur les logements vacants (TLV) ?

taxe sur les logements vacants
Les logements laissés à l'abandon sont taxables !

La France a subi une crise du logement sévère, dont les effets se ressentent encore actuellement. Certaines régions et départements sont marqués par de fortes tensions locatives, notamment les grandes agglomérations. Un déséquilibre entre l'offre et la demande locative qui contraint les plus modestes à acquérir des logements de qualité moindres. En parallèle, certains propriétaires fonciers possèdent des biens qu'ils n'occupent ni ne louent, alors que le pays comptait 3 960 000 personnes mal logées en 2017 selon la Fondation Abbé Pierre. 

La taxe sur les logements vacants a été créée en 1998. Étendu en 2013, il vise à assujettir à une cotisation forfaitaire les propriétaires de logements (appartements ou maisons) ni occupés par eux ni donnés en location. 

Il s'agit d'un impôt local (à l'opposé des impôts nationaux) dont le produit revient à l'Agence nationale de l'habitat. En sanctionnant les propriétaires fonciers qui laissent des logements vacants, il vise à fluidifier le marché immobilier. En pleine crise du logement, difficile d'admettre que des biens possédant tout le confort et les équipements nécessaires à l'habitation demeurent vides, alors que tant de personnes peinent à se loger. La taxe sur les logements vacants doit notamment encourager ces détenteurs à louer leur appartement ou leur maison.

Quels sont les logements concernés ?

La taxe sur les logements vacants concerne exclusivement les appartements et maisons à usage d'habitation, habitables et non meublés. Ils doivent respecter les critères de décence prévus par la loi du 6 juillet 1989 relatifs aux rapports entre bailleurs et locataires. Le logement doit être dans un état «correct», c’est-à-dire «clos et couverts», et pourvu d’éléments de confort minimum. Sont donc exclus les logements qui ne sont pas habitables parce qu’ils sont dépourvus :

  • d’installation électrique,
  • de gaz,
  • d’arrivée d’eau courante,
  •  de sanitaires.

Les maisons et les immeubles vétustes dont l’état des murs, de la toiture ou des escaliers présente des risques d’effondrement et dont la rénovation nécessite des travaux d’envergure ne sont pas redevables de la TLV. En clair, la remise en état du logement ne doit pas coûter plus cher au bailleur qu'il ne rapporterait s'il était mis en location. Le Conseil constitutionnel a précisé, dans une décision du 29 juillet 1998 (n° 98-403 DC), que :

«ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur».

Par «importants», l’administration fiscale estime que le montant de ces travaux de rénovation doit être supérieur à 25 % de la valeur vénale du logement au 1er janvier de l’année d’imposition (réponse Meunier, AN 29.11.11). Le propriétaire devra, dans ce cas, produire des devis qui chiffrent le montant de ces travaux et justifient leur importance.

Comment est calculée la TLV ?

Le montant de la TLV dépend de la valeur locative du bien immobilier concerné et de la durée de vacance du logement. Si celui-ci se trouve imposé dès sa première année de vacance, le taux est de 12,5%. On a donc le calcul suivant :

Valeur locative cadastrale annuelle × 12,5 % = TLV

S'il reste vide encore un an, le taux d'imposition passe à 25%.

Valeur locative cadastrale annuelle × 12,5 % = TLV

A cette base viennent s'ajouter des frais de gestion :

Montant de la TLV × 109 % = frais de gestion

À noter : les frais de gestion sont égaux à 9 % du montant de la taxe sur les logements vacants.

Les conditions d'exonération de taxe sur les logements vacants

conditions exonération logement vavant
Les logements qui ne trouvent pas d'occupants ne sont pas taxés

Certaines situations permettent aux propriétaires ou aux usufruitiers d'être dispensés de taxe sur les logements vacants. C'est le cas par exemple si la vacance est indépendante de la volonté du détenteur du bien. S'il est mis en location, par exemple, ou s'il est mis en vente au prix immobilier du marché mais qu'il n'arrive pas à se vendre, alors la taxe sur les logements vacants ne s'applique pas. Même chose pour les résidences secondaires meublées soumises à la taxe d'habitation. On ne peut exiger d'un propriétaire qu'il mette en location sa maison de vacances...

►Pour aller plus loin : la taxe de séjour sur les hébergements touristiques

Un logement n'est pas imposable à la TLV à partir du moment où il est habité plus de 90 jours consécutifs par an.

Dégrèvement de taxe sur les logements vacants

Il est possible dans certains cas de demander un dégrèvement (une décharge) de la taxe sur les logements vacants. Cette option est envisageable si l'état actuel du bien n'est pas apte à la location et qu'il nécessite des travaux. En clair, s'il ne possède pas le minimum nécessaire en termes d'électricité ou de sanitaires. Même chose si le déficit foncier occasionné par les travaux est supérieur de 25% à la valeur du bien. Dans ces deux cas de figure, le propriétaire peut bénéficier d'une faveur. Il doit en faire la demande par courrier au centre des impôts dont l'adresse se situe sur son avis d'imposition.

Comment payer la TLV ?

On ne déclare pas la taxe sur les logements vacants. L'administration se charge de faire parvenir au contribuable une demande de renseignements préalable. Comme en matière de taxe foncière, le propriétaire reçoit un avis d'imposition début novembre. Il doit payer avant le 15 décembre suivant.

Comment contester la TLV ?

Cas n°1 : le logement était effectivement occupé

Si la TLV vous est réclamée sur un logement qui était effectivement occupé, il vous suffit de le prouver en réunissant les bons justificatifs : factures d'eau, de gaz, d'électricité, copie paiement de la taxe d'habitation par les occupants.

Cas n°2 : le logement était vide

La taxe sur les logements vacants ne pourra pas vous être appliquée sur le logement est mis en location ou en vente mais ne trouve pas de preneur. Il vous suffit de prouver que le loyer demandé est justifié.

Pour une location : envoyez un courrier à votre centre local des impôts, afin de demander la valeur locative cadastrale du bien immobilier concerné. Si vous pouvez, rendez-vous sur place (plus efficace). Une fois le document reçu, vérifiez si le montant est proche du loyer que vous avez demandé. Joignez une copie de l'annonce prouvant que le loyer que vous avez demandé était raisonnable par rapport au prix du marché.

Pour une vente : faites évaluer le bien par une agence immobilière ou un notaire. 

Cas n°3 : le logement est une résidence secondaire

Il vous suffit de prouver que le bien immobilier concerné est meublé et habité occasionnellement, avec des photos du logement montrant qu'il est meublé ou encore une copie de la taxe d'habitation.

Cas n°4 : le logement n'est pas habitable

Si le logement est inoccupé, car il fait partie d'un plan de rénovation ou s'il a été déclaré inhabitable par l'administration locale, la TLV ne s'applique pas. Rendez-vous à la mairie, et demandez un document justifiant la réhabilitation. Si le logement inoccupé ne fait pas partie d'un plan de rénovation, mandatez un huissier qui viendra établir un état des lieux. Le procès-verbal de l'huissier vaut pour preuve devant un tribunal.

Taxe d'habitation sur les logements vacants : les communes concernées

communes concernées tlv
Légende

Les biens immobiliers (maisons comme appartements) concernés sont principalement situés dans les zones tendues, c'est-à-dire appartenant à une zone d'urbanisation présentant les 2 caractéristiques suivantes :

• Plus de 50 000 habitants ;

• Tension locative entre l'offre et la demande de logements.

Le décret 2013-392 du 10 mai 2013 (JO du 12 mai) a établi la liste des 1 151 communes où est appliquée la taxe sur les logements vacants (TLV). Elles sont réparties en 28 agglomérations :

  1. Agglomération d'Ajaccio
  2. Agglomération d'Annecy
  3. Agglomération d'Arles
  4. Agglomération de Bastia
  5. Agglomération de Bayonne
  6. Agglomération de Beauvais
  7. Agglomération de Bordeaux
  8. Agglomération de Draguignan
  9. Agglomération de Fréjus
  10. Agglomération de Genève (SUI) - Annemasse
  11. Agglomération de Grenoble
  12. Agglomération de La Rochelle
  13. Agglomération de La Teste-de-Buch - Arcachon
  14. Agglomération de Lille
  15. Agglomération de Lyon
  16. Agglomération de Marseille - Aix-en-Provence
  17. Agglomération de Meaux
  18. Agglomération de Menton - Monaco
  19. Agglomération de Montpellier
  20. Agglomération de Nantes
  21. Agglomération de Nice
  22. Paris et Ile-de-France
  23. Agglomération de Saint-Nazaire
  24. Agglomération de Sète
  25. Agglomération de Strasbourg
  26. Agglomération de Thonon-les-Bains
  27. Agglomération de Toulon
  28. Agglomération de Toulouse

Foire aux questions

Les logements situés hors des communes mentionnés ci-dessus sont-ils naturellement exonérés de la TLV ?

On pourrait le penser, mais c'est faux. Même si elles ne sont pas situées dans une zone tendue, les communes peuvent décider par délibération de taxer les logements vides. On parle alors de «taxe d’habitation sur les logements vacants», ou THLV. C'est le cas de la ville de Strasbourg, qui a mis ce système en place. Les critères d’imposition concernant les locaux et les propriétaires sont les mêmes que ceux appliqués à la taxe sur les logements vacants. En revanche, la durée de vacance déclenchant la THLV est portée à 5 ans et le taux d’imposition est fixé par la commune.

Pour savoir si votre commune applique une législation sur les logements vides, interrogez les services fiscaux dont dépend le logement. N’hésitez pas à consulter le site internet de votre municipalité. Nombre de ces portails fournissent des informations et précisent également le régime adopté (s’il y en a un): celui de la taxe sur les logements vacants ou celui de la taxe d’habitation sur les logements vacants.

Pour aller plus loin :

Les taxes additionnelles à la CFE :

Appelez-nous

Nos experts sont disponibles de 9h à 20h du lundi au vendredi


Ou demandez à être rappelé gratuitement

Se faire rappeler

Etre rappelé gratuitement

Nos experts sont disponibles de 9h à 20h du lundi au vendredi

Merci de renseigner un numéro valide

Merci !

.

Connectez-vous !

Votre email n'est pas valideMot de passe oublié ?Merci de renseigner votre mot de passe

Déjà inscrit ?

Ouverture du service imminente !


Laissez-nous votre email pour la piqûre de rappel

Plus qu'une étape avant d'accéder à votre simulation !

Sécurisez votre compte pour accédergratuitement à votre simulation

Votre email n'est pas valideVotre numéroMerci de renseigner votre numéro de téléphone

En cliquant sur "Voir ma simulation" j'accepte lesCGU
et serai automatiquement inscrit afin de profiter des services de TacoTax

DEJA INSCRIT ?