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Les communes peuvent, sur délibération, instituer une taxe sur les friches commerciales. L'expression "friche commerciale" désigne un bien commercial inexploité. Cet impôt local facultatif est en fait une taxe sur les commerces vacants. Comment est-il calculé ? À qui revient son produit ? Qui le paye et comment ? TacoTax fait le point dans cet article.

 

La taxe sur les friches commerciales pour les entreprises et les professionnels

local vide
Les locaux commerciaux vides doivent payer la TFC

L'institution de la taxe sur les friches commerciales (TFC) relève de la décision de la commune, elle s'applique exclusivement aux friches situées sur son territoire. En plus de la contribution économique territoriale, les entreprises peuvent être assujetties à d'autres taxes locales :

• la taxe spéciale d'équipement (regroupée dans la taxe d'aménagement) ;

• la taxe pour frais des chambres consulaires ;

• la taxe sur les surfaces commerciales (Tascom) ;

• la taxe sur les friches commerciales.

La taxe sur les friches commerciales est aux locaux commerciaux ce que la taxe sur les logements vacants est aux biens immobiliers. Ces deux impôts locaux visent à inciter les propriétaires de locaux vides à les remettre sur le marché, notamment dans les zones tendues. Néanmoins, tout local laissé vacant n'est pas automatiquement imposable à la TFC. Sont imposés les biens :

• concernés par la taxe foncière sur les propriétés bâties ;

• et qui ne sont plus affectés à une activité soumise à cotisation foncière des entreprises (CFE) depuis au moins 2 ans au 1er janvier de l'année d'imposition et sont restés inoccupés pendant cette période. Un local commercial qui n'est pas exploité depuis le 1er janvier 2016 devient imposable au 1erjanvier 2018.

Il s'agit donc principalement des :

• immeubles de bureaux ;

• immeubles destinés à une activité commerciale ;

• lieux de dépôt ou de stockage ;

• aires de stationnement des centres commerciaux.

Le texte de loi complet sur la taxe sur les friches commerciales est disponible sur le BOFIP.

Quels sont les locaux exonérés de TFC ?

usine taxe vacance
Les usines désaffectées payent-elles la TFC ?

Certains locaux commerciaux vacants peuvent faire l'objet d'une exonération de taxe foncière, mais uniquement dans l'un des deux cas suivants :

• vacance d'un logement offert à la location (les locations saisonnières ou locations en meublé ne sont pas concernées) ;

• vacance d'un immeuble qui était utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel (bâtiments, chantiers, hangars, lieux de dépôt, notamment).

La taxe sur les friches commerciales concerne exclusivement les baux commerciaux, laissés vides. Sont exclus de cette taxe les logements, les locaux professionnels ordinaires et les établissements industriels. Par ailleurs, la TFC n'est pas due en cas de contentieux ou de redressement, ou toute autre raison entraînant une absence d'exploitation des biens est indépendante de la volonté du contribuable. Les propriétaires qui disposent de plusieurs locaux vacants sont redevables de la taxe pour chacun d'entre eux.

Par ailleurs, le propriétaire peut faire valoir des situations exceptionnelles justifiant la vacance auprès de l'administration fiscale. C'est notamment le cas pour :

• les mises aux normes trop onéreuses,

• la location ou vente au prix du marché.

Ces situations ouvrent droit à une exonération de cette taxe. De même, des dégrèvements peuvent être accordés,  en application du VI qui sont à la charge de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale. Ils s'imputent sur les attributions mensuelles de taxes et les impositions perçues par voie de rôle.

Pourquoi une taxe sur les friches commerciales ?

En moyenne, 11,3 % des commerces de centre-ville en France étaient déserts en 2016, contre 7,2 % en 2012. Le phénomène s’accentue en 2017 avec 11,7 % de vacance. La mise en place de cette taxe doit permettre de remettre sur le marché davantage de boutiques vides, de maîtriser le problème de l’augmentation des loyers commerciaux par manque de disponibilité de locaux et de favoriser la conversion de certains locaux en habitation participant à la densification du centre-ville. 

Le calcul de la taxe sur les friches commerciales

Dans les communes qui votent l'institution d'une taxe sur les friches commerciales, celle-ci ne peut pas être appliquée l'année de son institution. Elle s'applique en décalage : le conseil municipal doit voter la délibération avant le 1er octobre de l'année qui précède l'année d'imposition. Elle entre en vigueur l'année suivante. Côté calcul, la TFC se calcule sur la base de la taxe foncière due sur les propriétés bâties. Son taux est fixé à :

• 10 % la première année d'imposition ;

• 15 % la seconde année ;

• 20 % à partir de la troisième année.

Ces taux peuvent être doublés (au maximum) par décision du conseil municipal.

Il est possible de bénéficier de dégrèvements : ils sont à la charge de la commune.

Bon à savoir : Le conseil municipal communique chaque année à l'administration des impôts la liste des adresses des biens qui peuvent être concernés par la taxe.

Le cas de Paris

Certaines grandes villes comme Paris ont opté pour une majoration au maximum des taux pour dissuader spéculations et désertifications. La capitale a fait le choix au premier janvier 2015, d’avoir une TFC de 20% la première année, de 30% la deuxième année et 40% à compter de la troisième année d’imposition. Cette politique de maximisation de taux comme forme de lutte contre les vacances (commerciales ou d'habitation) se retrouvent dans la taxe de séjour (plus élevée à Paris qu'ailleurs).

Taxe sur les friches commerciales : le bilan

grande distribution
La grande distribution : un obstacle pour la TFC

La taxe sur les friches commerciales est entrée en vigueur le 1er janvier 2008. Quatre ans plus tard, en 2012, 58 communes l'avaient adoptée. Ce nombre est passé à 73 en 2014 et à 235 en 2017. On peut donc affirmer que la TFC a essuyé un enthousiasme plutôt tiède... Comment expliquer ce bilan si faible ? Deux raisons ont été avancées. D'une part, la difficulté pour identifier les locaux vacants et ceux pouvant être soumis à la taxe. D'autre part, le caractère involontaire de l’inexploitation des locaux par le propriétaire ; généralement lié au manque d’attractivité du territoire.

Les statistiques parlent d'elles-mêmes : seuls 210 locaux vacants ont été identifiés comme pouvant être assujettis en 2014 et seulement 89 en 2012.  Une hausse significative donc entre les années 2012 et 2014, qui provient d’une réforme sur la durée avant imposition de la TFC. En 2014, près de 71% des locaux commerciaux taxés sont des commerces avec vitrine dont la cotisation moyenne est de 506 €. Contrairement à certains impôts dissuasifs, comme la taxe sur les logements vacants, les montants de la TFC relevés ne sont pas assez élevés pour remplir l’objectif initial de la taxe. Les cotisations perçues ne sont pas suffisamment incitatives pour encourager le propriétaire à mettre sur son local sur le marché.

Les friches commerciales en France : un problème croissant

La TFC peut être un levier efficace dans la lutte contre la vacance commerciale, à condition d'être appliquée au sein des territoires attractifs où la demande de locaux commerciaux existe. Ce qui est loin d'être le cas partout en France. Dans de nombreuses villes, les centres-villes se vident de leurs commerces, délaissés par les clients qui leur préfèrent les centres commerciaux et grandes enseignes. Souvent situés en périphérie des villes, les super et hyper marchés ont généré une véritable désertification des centres-villes. Difficile pour les commerces de proximité de faire le poids face aux mastodontes de la consommation.

Il ne faudrait donc pas que la taxe sur les locaux commerciaux vacants ait un effet punitif sur les propriétaires qui connaissent déjà des difficultés financières, faute d'acquéreurs ou de locataires. En revanche, dans les régions où la demande est forte, la TFC inciterait les propriétaires à remettre plus vite leurs biens sur le marché. Toutefois, cette taxe nécessite une réflexion globale de sa stratégie de développement du commerce.

Foire aux questions

Existe-t-il une taxe sur les friches industrielles ?

Non, la TFC concerne uniquement les locaux commerciaux et donc pas les établissements industriels, qui sont inexploités depuis plus de 2 ans (contre 5 ans auparavant).

Pour aller plus loin :

La taxe d'habitation

La taxe communale sur les cessions immobilières

La taxe professionnelle

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères

La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises

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