Qu'est-ce que la valeur locative cadastrale d'un bien ?

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Sommaire de l'article

La valeur locative cadastrale d’un bien correspond au montant théorique des loyers que le propriétaire toucherait s’il le louait. Cette valeur, calculée par l’administration fiscale, sert à déterminer le montant des impôts locaux, notamment la taxe d’habitation.  Quelle est la valeur locative cadastrale à Montrouge ? À Paris ? À Nantes ? Comment est-elle calculée ? On fait le point.

Comment connaître la valeur locative cadastrale d’un bien ?

La valeur locative représente le niveau de loyer annuel théorique qu’un bien immobilier pourrait générer s’il était loué. Autrement dit, le total des loyers de l’année que le propriétaire du bien pourrait encaisser, s’il le louait. C’est l’une des bases servant au calcul de la taxe d’habitation et de la taxe foncière.

Cette valeur locative repose sur des critères définis par l’administration fiscale dans les années 70, à partir des conditions du marché locatif de 1970 (1975 pour les DOM) pour les propriétés bâties et de 1961 pour les propriétés non bâties. Devenues obsolètes, ces valeurs sont revues chaque année par des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation. La valeur locative cadastrale 2018 d’un bien n’est donc pas la même que celle de 2019, ni qu’en 2020. C’est ce qui explique en partie l’augmentation de taxe d’habitation et de taxe foncière dans certaines communes.

Si un particulier effectue des travaux d’agrandissement et/ou d’amélioration dans son logement, cela peut également impacter le montant de la valeur locative. S’il construit une piscine ou une terrasse par exemple, ou agrandit la surface habitable.

Comment est calculée la valeur locative cadastrale ?

La valeur locative cadastrale s’obtient en multipliant :

  • la surface pondérée d’un bien ;
  • par le tarif au m² du local de référence (articles 324 A à 324 L du Code général des impôts). 

Le détail du calcul de la surface pondérée et le montant du tarif appliqué à cette surface seront mentionnés dans la fiche d’évaluation remise par le contribuable à l’administration fiscale lors de la construction du bien. Les imprimés en question sont les suivants :

Ces imprimés concernent les impôts locaux des locaux d’habitation.

La surface pondérée 

La surface pondérée représente la surface au sol d’un bien, calculée à partir de ses différentes pièces, annexes et dépendances :

  • les pièces d’une habitation désignent les pièces à vivre d’un logement : salon, salle à manger, chambre, cuisine, salle de bain, toilettes, etc.
  • les annexes d’une habitation désignent essentiellement les lieux de passage d’un bien (entrées, couloirs, antichambres) et les rangements ;
  • enfin, les dépendances sont les garages, caves, celliers, terrasses, greniers et autres éléments incorporés à la maison. Dans un immeuble d’habitation collective, les dépendances comprennent aussi les chambres de bonnes.

La surface réelle des dépendances est pondérée (d’où le nom de surface pondérée) par un coefficient variant entre 0,2 et 0,6, selon leur nature.

Les coefficients et correctifs

Le coefficient d’importance

Selon l’importance des différentes pièces du logement, on applique un coefficient d’importance, différent pour les maisons individuelles et les immeubles collectifs, à la surface réelle du local. Il est déterminé par un barème qui dépend des mètres carrés et de la catégorie du logement.

La surface réelle est ensuite pondérée par le coefficient d’importance pour donner la surface pondérée nette.

Le correctif d’ensemble

L’administration fiscale applique ensuite un correctif d’ensemble à la surface réelle. Ce correctif est en fait la somme de 3 coefficients :

  • un coefficient d’entretien, de 0,80 à 1,20 ;
  • un coefficient de situation, de - 0,10 à + 0,10 ;
  • un « coefficient d’ascenseur », de - 0,15 à + 0,05.

Les éléments de conforts du bien

Eau courante, chauffage, électricité… tous ces éléments participent au confort des occupants d’un bien. À ce titre, ils sont retenus dans le calcul de sa valeur cadastrale locative. Pour les prendre en compte, l’administration fiscale les convertit en m² à ajouter à la surface réelle, selon le barème de l’article 324 T de l’annexe III du code général des impôts :

  • baignoire : 5 m² ;
  • eau courante, présence d’une douche : 4 m² ;
  • gaz, électricité, chauffage par pièce : 2 m² ;
  • présence d’un lavabo, d’un w.c. : 3 m² ;

Le tarif au m² du local de référence

Il s’agit d’un loyer moyen théorique au m², fixé par la commune en fonction de ses différentes estimations. Pour contextualiser, les locaux d’habitation sont classés en 8 catégories (article 324 H du CGI) selon leur nature de construction. 1 étant la catégorie la plus « somptueuse », 8 la plus mauvaise. Les locaux dits de référence servent de point de comparaison pour les locaux à évaluer. 

Bon à savoir : vous trouverez le numéro de catégorie de votre bien dans la fiche d’évaluation remise à l’administration fiscale.

Où trouver la valeur locative ?

Où trouver la valeur locative sur l’avis de taxe foncière ? De la taxe d’habitation ? Cette valeur se trouve dans vos avis d’imposition de taxe foncière et de taxe d’habitation.

  • Taxe d’habitation : la valeur locative est indiquée sous la mention « valeur locative brute » :

  • Taxe foncière : et sous la rubrique « base » 

Pour calculer le montant de la taxe d’habitation, il faut donc multiplier la valeur locative cadastrale, diminuée de certains abattements, par le taux d’imposition en vigueur dans la commune.

Foire aux questions

La valeur locative de la taxe foncière et de la taxe d’habitation sont-elles les mêmes ?

Pour le calcul des impôts locaux, l’administration fiscale retient la valeur locative du bien immobilier. Cette valeur forfaitaire ne change pas d’une taxe à l’autre : elle tient compte exclusivement des éléments liés au bien. En revanche, pour le calcul de la taxe foncière, elle ne retient que 50 % du montant de la valeur locative, multipliée par le taux de la taxe foncière en vigueur.

Comment connaître la valeur locative par ville ?

Avant d’envisager un investissement immobilier dans une commune, il est important de considérer la valeur locative des logements dans ladite commune. Celle-ci doit être cohérente avec la réalité du marché immobilier locatif. Il est difficile de donner la valeur locative d’un bien avec exactitude, mais il existe en ligne des simulateurs permettant d’analyser la réalité du marché locatif au niveau local, c’est-à-dire les montants de loyer effectivement pratiqués, en temps réel, selon le type de bien (maison individuelle ou immeuble collectif).

Comment déterminer la valeur locative cadastrale d’un terrain non bâti ?

Pour les terrains non bâtis (terres, bois, plans d’eau, etc.), la valeur locative cadastrale dépend directement de la nature de culture ou de propriété à laquelle le terrain est employé (vignoble, agriculture, chasse, carrière, terrains à bâtir, etc.). Faute de m², la valeur locative se mesure à l’hectare, basée sur les actes de location de la commune. 

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