Le calcul de la taxe d'habitation

Alice Bled

Mis à jour le 09 juin 2021

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Sommaire de l'article

Pour déterminer le montant de la taxe d'habitation, un calcul s'impose. Tous les occupants d'un logement sont tenus de payer cet impôt foncier. Du moins, pour le moment : le gouvernement l'a supprimé pour 80 % des foyers en 2020. Conditions d'exonération pour 2021, montant à payer pour les locataires, et calcul du montant, Tacotax fait le point !

NB : Le Ministre de l'Action et des Comptes publics, Gérald Darmanin a confirmé le 3 avril 2019 que la taxe d'habitation pour l'ensemble des contribuables, hors résidences secondaires, sera supprimée d'ici 2023.

Article initialement publié le 26 juillet 2018. Mis à jour le 14 décembre 2020.

Comment est calculée la taxe d'habitation ?

Personne ou presque n'échappe à la taxe d'habitation : locataire, propriétaire, occupant à titre gratuit, etc. Mis à part les animaux de compagnie, tout individu occupant un logement au 1er janvier de l'année d'imposition est redevable de la taxe d'habitation. Contrairement à d'autres impôts locaux, le calcul de la taxe habitation ne se fait pas en fonction des revenus. 

L'administration calcule la base d'imposition en appliquant certains abattements à la valeur locative brute du local. La taxe d'habitation est égale à cette base d'imposition multipliée par les taux fixés par les collectivités locales. 

Comment calcule-t-on la valeur locative brute d'un bien ?

La taxe d'habitation d'un bien est calculée d'après sa valeur locative cadastrale. Derrière cette expression alambiquée se cache l'estimation du loyer annuel théorique, établi par l'administration fiscale à partir des données fournies par le contribuable. Cette valeur est impossible à calculer pour le contribuable, car certaines données sont exclusivement connues de l'administration fiscale. Qui plus est, elle fait régulièrement l'objet de révisions.

Comprendre le mode de calcul de votre taxe d'habitation ne vous permettra pas de la calculer vous-même mais vous donnera les éléments nécessaires pour la contester en cas d'erreur. Pour les locaux d'habitation ou à usage professionnel, l'administration fiscale procède ainsi :

1. Elle commence par classer les constructions de la commune en plusieurs catégories homogènes. 

2. Elle détermine ensuite un tarif pour chaque catégorie en fonction du loyer normal des locaux libres. 

3. Elle calcule la surface pondérée du bien concerné en tenant compte de sa situation, de sa consistance, de son affectation, de son état. 

4. La valeur locative cadastrale est égale à la surface pondérée multipliée par le taux de la catégorie dans laquelle a été classé le bien. 

NB : le calcul de la taxe d'habitation inclut la Contribution à l'Audiovisuel Public (la "redevance TV").

Taxe d'habitation : les taux 2021

Les taux sont votés librement par les assemblées délibérantes des communes ou des EPCI, sous réserve des règles de liens entre les taux des taxes directes locales prévues à l’article 1636 B sexies du CGI. Les taux des taxes additionnelles se rajoutant aux taux votés sont calculés à partir des produits votés (syndicats, EPF, etc.) A titre d'exemple, le tableau ci-dessous présente le taux d'imposition à la taxe d’habitation en 2020 dans certaines villes de France et de leur agglomération : 

CommuneTaux 2020
Bordeaux32,35 %
Caen25,21 %
Grenoble30,09 %
Le Havre28,18 %
Lille45,65 %
Lyon29,76 %
Marseille40,25 %
Montpellier34,57 %
Nantes 34,18 %
Nîmes40,10 %
Paris 13,38 %
Rouen30,57 %
Strasbourg36,65 %
Toulouse34,75 %

Une fois le calcul des taux établis, l'administration fiscale procède aux abattements, s'il y en a.

Abattements

Certaines situations relatives à la situation des occupants d'un logement ou à leurs ressources ouvrent droit à un abattement sur la taxe d'habitation. En tout, ils sont 4 :

  • Un abattement obligatoire pour charges de famille égal à :
  • ⇒ 10% de la valeur locative moyenne pour chacune des deux premières personnes à charge du foyer fiscal
  • ⇒ 15% pour chaque personne supplémentaire
  • Attention, cette baisse concerne exclusivement les résidences principales. Il n'entre pas en compte dans le calcul de la taxe d'habitation d'une résidence secondaire.
  • Un abattement général de base de 1 à 15 %, facultatif et décidé par les communes.
  • Un abattement de 1 % à 15 %, facultatif, généralement accordé aux foyers aux faibles revenus.
  • Un abattement de 10 % à 20 % accordées aux personnes en situation de handicap ou d'invalidité, ou à celles qui les hébergent.

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Majorations

Dans les villes marquées par une forte tension de locative (on parle aussi de zones tendues), les propriétaires qui possèdent une résidence secondaire, en plus de leur résidence principale, payent plus cher la taxe d'habitation sur celle-ci.

En effet, afin de lutter contre la multiplication de pied-à-terres (qui freine l'offre de logements dans les zones tendues), la loi de finances rectificative 2014 a attribué au conseil municipal la possibilité de majorer la part lui revenant de la cotisation de taxe d'habitation due au titre des logements meublés non affectés à l'habitation principale.

La loi de finances 2017 permet aux communes de moduler la majoration entre 5 % et 60 %. Le produit de la majoration est perçu par la commune l'ayant instituée. À Paris, le taux de majoration de taxe d'habitation a été porté à 60 %.

En 2021, les 20 % de ménages restants devant encore payer la taxe d'habitation peuvent bénéficier quoi qu'il arrive d'un dégrèvement de 20 % cette année, puis de 65 % en 2022, pour en être totalement exonéré en 2023

Quels revenus pour l'exonération de la taxe d'habitation en 2021 ?

Êtes-vous exonéré de taxe d'habitation depuis 2018 ? C'est le cas pour 80 % des contribuables français, sur décision du gouvernement Macron, qui a voté la suppression de la taxe d'habitation sur 3 ans (à raison de trois dégrèvements progressifs par an). Dans un premier, seuls les foyers les moins aisés profiteront de ces diminutions progressives. Il faudra attendre 2023 pour que la totalité des foyers français ne soit exonérée de taxe d'habitation. En attendant, la grande majorité des foyers a pu bénéficier d'une exonération complète de la taxe d'habitation pour l'année 2020, et maintenant en 2021, à condition que leurs revenus de l'année N-1 ne dépassent pas les seuils fixés par le gouvernement, comme indiqués ci-dessous (en 2020 pour 2021) :

Quotient familial (en nombre de parts)Seuil de RFR pour exonérationSeuil de RFR pour dégrèvement
127 706 €28 732 €
1,535 915 €37 454 €
244 124 €46 176 €
2,550 281 €52 333 €
356 438 €58 490 €
3,562 595 €64 647 €

Serez-vous exonéré(e) de taxe d'habitation en 2021 ? Tacotax a mis en place un outil de simulation de taxe d'habitation.

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Foire aux questions

🤝 Comment payer la taxe d'habitation ?

Avec la taxe foncière, la taxe d'habitation est due chaque année à l'automne. Pour la régler, les contribuables peuvent :

  • payer en ligne, via le site des impôts ou l'application pour tablette et smartphone,
  • demander à être mensualisés,
  • être prélevés à échéance,
  • utiliser un mode de paiement classique (chèque, espèces, virement, TIP). 

🤝 Que se passe-t-il si je ne paye pas ma taxe d'habitation ?

Une taxe d'habitation déclarée en retard ou comportant des erreurs n'échappe pas à l'administration fiscale. En cas de dépassement des délais prescrits ou d'erreurs, le Code général des impôts prévoit des majorations. 

  • Dans le cas d'un contribuable qui tarde à déclarer sa taxe, mais l'envoie avant l'arrivée de la mise en demeure de la part de l'administration fiscale, l'article 1728 du Code général des impôts prévoit une majoration de 10 % du montant. Le taux passe à 20 % en cas de défaut de dépôt sans mise en demeure de la déclaration ou de dépôt dans les 30 jours suivant la mise en demeure.
  • Lorsque la déclaration n'est pas déposée dans les 30 jours suivant la mise en demeure, ce taux est doublé (la majoration passe à 40 %). Elle passe à 80 % en cas de manœuvre frauduleuse ou d'abus de droit lorsque le contribuable est à l'initiative de l'abus ou est le principal bénéficiaire de l'abus de droit.

Si le contribuable commet une insuffisance sans la réparer (il ne paye pas le bon montant) de façon involontaire, sa bonne foi (qui reste à prouver) lui fait écoper d'une majoration de 10 %. En cas de manquement est délibéré, la majoration passe à 40 %.

🤔 Comment la taxe d'habitation est-elle calculée ?

C'est la valeur locative nette du logement qui est prise en compte dans le calcul du montant de la taxe d'habitation. Les taux votés par la commune ou par l'intercommunalité seront ensuite appliqués sur cette valeur locative nette.

🤷 Est-ce que la taxe d'habitation est calculée en fonction des revenus ?

Non, ce sont les caractéristiques propres à votre logement qui servent de base de calcul à la taxe d'habitation. En revanche, en fonction de vos revenus, vous pouvez bénéficier d'une exonération partielle ou totale de cet impôt local.