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Les propriétaires de terrains devenus constructibles pour la première fois ces dernières années ont touché de confortables plus-values en les mettant sur le marché. Cela n’a pas échappé aux pouvoirs publics, qui ont instauré une taxe forfaitaire pesant sur cette transaction, la taxe communale sur les cessions immobilières. Relativement peu connue, cette taxe vient pourtant en complément de l’imposition sur la plus-value immobilière. Elle regroupe en fait deux taxes :  la taxe communale forfaitaire et la taxe communale sur les terrains devenus constructibles.

 

La taxe communale, c'est quoi ?

taxe communale impôt foncier
Les communes prélèvent plusieurs taxes pour alimenter leur budget

Les impôts fonciers regroupent plusieurs taxes :

  • la taxe foncière, à laquelle tous les propriétaires fonciers sont assujettis ;
  • la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;
  • la taxe sur les logements vacants ;
  • la taxe de séjour ;
  • et enfin la taxe communale sur les cessions immobilières, une contribution fiscale due par les propriétaires de terrains nus à vendre et perçue au profit des communes. Généralement situés en zones urbaines, ces terrains présentent un caractère constructible au regard des documents d’urbanisme tels que le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Sur décision des collectivités locales, ils entrent les plans locaux d'urbanisme dans une zone urbaine ou à urbaniser. La cession de ces terrains à titre onéreux est redevable de la taxe communale sur les cessions immobilières sur terrain constructible, dès la première cession, par les cédants.

La taxe communale sur les terrains constructibles est une taxe et non un impôt. Elle est liée à une prestation de service, son montant n'est pas proportionnel au service rendu. Elle permet de conforter la politique d’urbanisme de chaque localité concernée. Elle est en outre facultative. A la différence des impôts locaux qui, eux, sont obligatoires et dus indépendamment de tout fonctionnement d’un service public, comme la taxe d'habitation.

Taxe communale ou taxe d'aménagement ?

Attention à ne pas les confondre. La taxe d'aménagement (anciennement la taxe spéciale d'équipement) est due par toute personne qui entreprend :

  • une construction,
  • un aménagement,
  • une reconstruction
  • un agrandissement

... dans le cadre d'un Plan Local d'Urbanisme (PLU). Cette taxe est donc exclusivement instituée dans les communes dotées de ce plan ou d'un Plan d'Occupation des Sols. Sur délibération du conseil municipal, elle peut être instituée dans les communes qui n'en ont pas. Même chose pour les communautés urbaines. Dans certains cas, il arrive que l'autorité compétente en matière de PLU décide de l'instituer.

Quels sont les terrains concernés ?

terrain constructible taxe
Une taxe sur les ruines ?

La taxe communale ne vise pas toutes les constructions, ni toutes les cessions immobilières. Seulement celles cédées à titre onéreux, comme les ventes ou les partages, concernant :

• les terrains nus ;

• les terrains à bâtir au sens du 1° du 2 du I de l'article 257 du CGI. C'est-à-dire que sont compris les terrains à bâtir incluant des bâtiments destinés à être démolis lesquels s'entendent des terrains supportant une construction dont l'état la rend impropre à un quelconque usage. On entend par là les ruines (suite à une démolition), les bâtiments et les chantiers abandonnés, les immeubles frappés d'un arrêté de péril...

• les terrains divisés en lots.

Se trouvent ainsi exonérés de la taxe :

• les terrains comportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ;

• les terrains inscrits à l'actif d'une entreprise industrielle, artisanale, commerciale, agricole ou affectés à l'exercice d'une profession non commerciale ;

• les cessions de droits relatifs à un terrain (nue-propriété, usufruit) ou portant sur des titres de société.

La taxe s'applique aux terrains devenus constructibles en raison de leur classement par un plan local d'urbanisme, ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible. Ce classement soit intervenu avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et aux renouvellements urbains ou après cette date. C'est cette fameuse loi, la loi SRU, comme on l'appelle couramment, qui a imposé aux communes importantes (plus de 1 500 habitants en Île-de-France, et plus de 3 500 habitants pour les autres régions), comprises dans une agglomération de plus de 50 000 habitants avec au moins une commune de plus de 15 000 habitants, de disposer d'au moins 20 % de logements sociaux. 

Qui paye la taxe communale sur les cessions immobilières ?

La taxe communale sur les cessions immobilières s'applique aux :

• personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu afférent aux plus-values immobilières dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé (CGI, art. 150 U). La taxe ne concerne pas les contribuables assujettis au régime des micro-entrepreneurs. Par conséquent, les revenus tirés des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices agricoles (BA) et bénéfices non commerciaux (BNC) ne sont pas imposables. Ce qui exclut notamment les bénéfices réalisés par les marchands de biens et lotisseurs ayant cette qualité, ainsi que les profits de construction réalisés à titre habituel.

• sociétés et groupements soumis à l'impôt sur le revenu afférent aux plus-values immobilières des particuliers (CGI, art. 150 U)

• contribuables domiciliés hors de France assujettis à l'impôt sur le revenu (CGI, art 244 bis A)

Quel est le montant de cette taxe ?

Le calcul de la taxe forfaitaire sur terrain devenu constructible dépend du pourcentage de plus-value réalisée. Il est détaillé dans le tableau ci-dessous :

Montant de la taxe communale sur terrain constructible
5 % de la plus-value lorsqu'elle est comprise entre 10 et 30 fois le prix d'acquisition Le prix d'acquisition est réévalué par l'indice du coût de la consommation.
10 % de la plus-value lorsqu'elle dépasse 30 fois le prix d'acquisition  

Taxe forfaitaire sur les terrains devenus constructibles : conditions d'exonération

Du fait de leur situation ou de leur nature, certains terrains sont dispensés de taxe communale. Il s'agit : 

  • des terrains classés en zones constructibles avant le 13 janvier 2010 ;
  • des terrains dont le prix de cession est inférieur à 10 fois le prix d'acquisition ;
  • des terrains dont le prix est inférieur à 15 000 € ;
  • des terrains cédés dans le cadre d'une expropriation suite à une déclaration d'utilité publique.

L'exonération de taxe communale sur les cessions immobilières s'applique aussi aux titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale. Cette catégorie de contribuables est exclue, sous conditions, du régime d'imposition des plus-values immobilières des particuliers, en application du III de l'article 150 U du Code Général des Impôts :

III. – Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux plus-values réalisées par les titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” mentionnée à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles qui, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession, ne sont pas passibles de l'impôt sur la fortune immobilière et dont le revenu fiscal de référence n'excède pas la limite prévue au I de l'article 1417, appréciés au titre de cette année.

Foire aux questions

Comment payer la taxe communale sur les cessions immobilières ?

Elle est versée lors du dépôt de l'imprimé n°2048-TAB dans les conditions prévues pour l'imposition des plus-values immobilières. Celui-ci retrace les éléments servant à la liquidation, le cas échéant de la taxe et/ou de la plus-value immobilière. La déclaration doit être signée par le cédant ou son mandataire. Lorsque le cédant est un non-résident, la taxe est acquittée sous la responsabilité d'un représentant fiscal accrédité.

Quelle est la différence entre une taxe et un impôt ?

Les deux désignent des prélèvements fiscaux, mais ne sont pas calculés ni prélevés de la même manière. L'expression "impôt" est trompeuse, car certaines taxes, comme la TVA, sont en fait des impôts... Pour faire simple, voici les 5 caractéristiques définissant un impôt, tels qu'ils ont été établis par la jurisprudence du 21 novembre 1958 du conseil d’Etat :

  • Il possède un caractère pécuniaire. L’impôt est prélevé sur une valeur convertible en termes monétaires (en l'occurrence l'euro).
  • Il est effectué par voie d’autorité.
  • Il est opéré à titre définitif.
  • Il sert à financer les personnes publiques.
  • Enfin l’impôt s’effectue sans  lien avec le fonctionnement du service. L’impôt ne constitue pas le coût d’un service rendu et n’implique pas de contrepartie.  

Les taxes sont liées à une prestation de service : enlèvement des ordures ménagères, taxe professionnelle, frais des chambres consulaires, etc. Le montant de la taxe n'est pas proportionnel au service rendu. Même si un contribuable ne bénéficie pas du service, il doit s'acquitter de cette taxe fiscale. Pour reprendre l'exemple de la TVA, c'est un impôt puisque non perçu en raison d'un fonctionnement d'un service public.

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