Vous hésitez à acheter pour louer ? Quand on investit, il est important de savoir comment le faire fructifier. La location immobilière vous propose des avantages fiscaux non négligeables. Comment défiscaliser ses revenus locatifs ? Quelles sont les réductions d’impôts pour un investissement locatif de logement ancien ou neuf ? Remplir sa déclaration d’impôts sur le revenu n’est jamais simple et il est possible de ne pas bénéficier de certains avantages fiscaux par méconnaissances, voici les déductions d’impôts envisageables avec l’immobilier locatif.

 

Les avantages fiscaux pour la location meublée

location meublée
Manger et dormir : les bases de la location meublée

La loi ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové), du 24 mars 2014, est venue encadrer au maximum la location meublée. Pour qu’un logement soit considéré comme meublé, il faut y laisser :

  • de quoi dormir : lit et couette (ou couverture) ;
  • la possibilité d’occulter les fenêtres : volet ou rideau opaque ;
  • une table et des chaises ;
  • de quoi ranger : étagères, commodes, etc. ;
  • de quoi entretenir le logement : le matériel adéquat de ménage ;
  • de quoi cuisiner : plaques de cuisson, ustensiles de cuisine, vaisselle et couverts, four ou four à micro-ondes ;
  • un réfrigérateur.
Le saviez-vous ? Si certains des éléments sont manquants à l’entrée du locataire, alors le bail meublé sera transformé, de fait, en bail de location nue ou vide.

Location meublée : régimes, conditions et avantages

Les revenus issus de la location meublée ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Tout d’abord, qu’est-ce qu’un logement meublé ? D’après l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 : "Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante."

L’appartement doit donc au minimum comporter un lit, des volets ou rideaux dans la chambre à coucher, des plaques de cuisson, un four ou micro-ondes, un réfrigérateur et congélateur, de la vaisselle, une table et des chaises, des rangements et des luminaires.

Si vous décidez de mettre un appartement à la location, vous bénéficierez d’un des deux status suivants :

  • Loueur Meublé Professionnel (LMP)
  • Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Sachez que la location ou sous-location d'un logement meublé constitue une activité commerciale. Les revenus perçus de la location ne sont donc pas imposés selon la catégorie des revenus fonciers mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

► Baisse d'impot 2020 : ce qui va se passer

Le régime LMNP

Si l’un des critères du LMP n’est pas respecté, vous êtes considéré comme un Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).
Dans ce cas, seul le régime des BIC s’applique. Deux cas sont à distinguer :

  • si les revenus locatifs ne dépassent pas 70 000 € annuels hors taxes en 2017, le régime « micro-BIC » s’applique. Le bénéfice imposable est égal aux recettes, moins un abattement de 50% : les charges ne peuvent pas être déduites ;
  • si les revenus sont supérieurs à 70 000 € en 2017, le régime « bénéfice réel » s’applique. Vous devez donc déduire frais et charges de vos recettes ;
Bon à savoir : avec ce régime, si vous mettez à la location une partie de votre résidence principale, vos recettes seront exonérées d’impôt sur le revenu (à condition que le loyer ne dépasse pas 760 € par mois).

Les exonérations

Si vous louez une pièce de votre résidence principale meublé vous pouvez bénéficier d'une exonération de l'impôt sur les loyer que vous percevez dans les condition suivantes: 

  • il s'agit d'une ou de plusieurs pièces de  votre résidence principale 
  • la pièce louée constitue la résidence principale de votre locataire 
  • vous percevez un loyer annuel inférieur à 185 €/M² en île de France et à 136 €/ M² dans les autres régions

Le régime LMP

Vous pouvez bénéficier de ce statut si vous remplissez les trois conditions suivantes : 

  • au moins un membre du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel ;
  • les revenus de votre foyer fiscal issus de toutes vos locations meublées sont supérieurs à 23 000 euros euros TTC par an ;
  • ces revenus doivent être supérieurs à tous les autres revenus du foyer.

En ce qui concerne la fiscalité, les LMP peuvent être soumis à l’un de ces trois régimes fiscaux  :

  • Impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
  • Impôt sur les sociétés
  • Micro-entreprise si leurs recettes ont été inférieures à 70 000 euros en 2017.

Notez que ce plafond se calcule au prorata du temps de location. Ainsi si vous louez en 2017 votre bien pendant 6 mois, le plafond sera de : 70 000 x 6/12 = 35 000 euros. Pour les locations saisonnières de tourisme, hôtel, gîte rural ou chambre d'hôte, il est fixé à 170 000 euros en 2017. Cette fois le plafond n'est pas ajusté au temps de location.

Comme il s’agit d’une activité professionnelle, vous pouvez avec ce statut déduire vos charges de votre loyer perçu sans limitation. Parmi les frais déductibles, on trouve :

  • Frais d’établissement
  • Impôts locaux
  • Amortissement du mobilier (entre 10% et 20% pendant 5 à 10 ans)
  • Amortissement des locaux

Notez que si vous êtes considéré comme un loueur professionnel pour vos locations meublées, celles-ci peuvent être exonérées d'impôt de solidarité sur la fortune.

La location meublée pour de la résidence

Il faut bien faire la différence entre le public et le privé pour la résidence puisque les déductions d’impôts ne sont pas les mêmes :

  1. dans le secteur locatif public : un abattement de 25 % pour les logements achetés en 2009 et 2010 et 18 % pour les locations acquises après 2010. Cet abattement est effectif seulement pour les établissements à destination des personnes âgées ou pour les résidences proposant des services pour étudiants. C’est un abattement qui est lissé sur 9 ans. L’abattement est effectué sur la fraction en-dessous de 300 000 €. Il faut être domicilié fiscalement en France et ne pas en faire une activité professionnelle.

  2. dans le secteur privé, les avantages fiscaux pour la location immobilière sont importants puisqu’il existe différents dispositifs pour investir dans l’immobilier locatif neuf :

Dispositif Scellier

Dispositif Duflot

Dispositif Pinel

En vigueur depuis le 1er janvier 2009 jusqu’au 31 décembre 2012.

En vigueur depuis le 1er janvier 2013, la loi Duflot fonctionne de la même manière que le dispositif Scellier avec une dimension écologique et un meilleur accès au logement.

En vigueur depuis le 1er septembre 2014. La loi Pinel remplace le dispositif Duflot.

Abattement de 18 % plafonné à 300 000 € pour une location de 9 ans.

Abattement de 18 % plafonné à 300 000 € pour un engagement locatif de 9 ans avec un plafonnement des loyers et des revenus du locataire.

Abattement de :

  • 12 % pour un engagement de location de 6 ans,
  • 18 % pour 9 ans
  • 21 % pour 12 ans.
location meublée non professionnelle
LMNP : louer meublé pour réduire son IR

Le plus courant pour l’investissement locatif résidentiel est la location meublée non professionnelle (LMNP) qui donne des déductions fiscales intéressantes. Il y a un statut qui permet d’encadrer cette pratique. En effet, il ne faut pas dépasser une recette de 23 000 €/an ou cette activité ne doit pas dépasser 50 % de vos revenus globaux. De plus, il ne faut pas que vous soyez enregistré au registre du commerce et des sociétés (RCS). Les avantages fiscaux qui découlent du statut LMNP sont nombreux :

  • un bail meublé est moins contraignant que pour une location vide ;
  • vos revenus fonciers ne sont taxés qu’à 50 % ;
  • un abattement de 11 % si vous avez acquis une résidence avec des services dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard.

Il existe depuis le 1er février 2017, un dispositif permettant une réduction d’impôts dans le cadre d’un investissement locatif ancien. Il est appelé "Louer Abordable" et a pour but d’optimiser au mieux votre fiscalité locative. Pour cela, il faut un bien ancien vide. Comme c’est un bien ancien, vous avez un abattement entre 15 % et 85 %. Cela dépend de la fonction sociale de votre investissement locatif :

  • plafonnement des loyers et des revenus des locataires ;
  • location d’au moins 6 ans voire 9 ans (pour une location très sociale);
  • signature d’une convention avec l’Anah (Agence nationale pour l'amélioration de l’habitat).

La deuxième et la troisième condition sont au choix.

Bon à savoir : les résidences à destination des touristes ne sont plus éligibles à la déduction d’impôts pour les revenus locatifs depuis 2017. Il est possible d’avoir une déduction d’impôts dans le cadre de travaux de rénovation d’une résidence touristique. L’abattement est à hauteur de 20 % et plafonné à 20 000 €.

La location meublée professionnelle (LMP) : deux régimes au lieu d'un

location meublée professionnelle
Seuil d'entrée dans la LMP : 23 000 € de CA

Il y a deux régimes pour la LMP :

  • le régime micro-BIC : abattement de 50 % pour des recettes plafonnées à 70 000 €. C’est un régime intéressant si vous avez des charges qui sont inférieures à l’abattement de 50 %.

  • le régime réel : qui applique les déductions de charges de votre revenu locatif. L’avantage de ce régime est qu’il est possible d’imputer votre déficit de revenus locatifs à vos revenus globaux. L’impact financier de ce déficit sera moins important qu’en cas d’application du régime micro-BIC.

De plus, la LMP vous permet d’obtenir une exonération totale sur les plus-values que vous percevez si vos revenus locatifs ne dépassent pas 90 000 €/an. L’exonération est partielle entre 90 000 € et 126 000 €. Si vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000 €/an, vous n’êtes pas redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (ex-ISF) et si vos revenus locatifs représentent plus de la moitié de vos revenus globaux.

Les avantages fiscaux pour une location nue

Que vous déclariez vos revenus locatifs sous le régime réel ou micro-foncier, il existe de nombreux avantages fiscaux à mettre sa maison en location. Dans le cadre d’un logement vide ou d’une location nue, il y a deux régimes fonciers qui peuvent s’appliquer :

  1. location nue avantages fiscaux
    Location nue : plus avantageuse qu'en meublée ?

    le régime micro-foncier : il y a un abattement de 30 % sur les loyers que vous percevez. Il faut que les loyers ne dépassent pas 15 000 €/an. L’inconvénient de ce régime est que vous ne pouvez pas tout déclarer toutes les charges attenantes à la location immobilière ne sont pas pris en compte (travaux, les intérêts d’emprunts, …) ;

  2. le régime réel de location, quant à lui, se base sur le revenu brut foncier et déduire différentes choses :

  • les frais de gestion courante ;
  • les primes d’assurance pour loyers impayés ou la garantie des risques locatifs (GRL) ;
  • les réparations et l’entretien ;
  • les diagnostics : performance énergétique, installation électrique, installation du gaz, … ;
  • les travaux de rénovation ;
  • les intérêts du prêt ;
  • les provisions sur charges de copropriété.

Bon à savoir : il faut prendre en compte que la location vide est juridiquement beaucoup plus encadrée vis-à-vis du bail. Cela représente un coup supplémentaire à compter dans vos charges.

Comment défiscaliser ses revenus locatifs ?

Afin de vous aider dans cette démarche, il faut tout d’abord savoir que les revenus d’une location nue sont à mettre dans les revenus fonciers alors que les locations meublées sont à inscrire dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de votre déclaration d’impôt. Le fait de différencier les revenus de la location nue et meublée, date du 1er janvier 2017. Il est important de noter que la fiscalité d’un appartement en location sera la même que pour une maison. Ce sont tous deux des biens immobiliers, l’impôt sera donc le même pour un appartement en location que pour une maison. Ce qui fait la différence est le revenu locatif.

►Lire aussiComment réduire ses impôts quand on est célibataire ?

La déclaration des revenus locatifs en tant que particulier

En tant que particulier, vous devez remplir l’imprimé 2044 ou 2044-S si vous souhaitez être sous le régime réel locatif. De plus, comme pour tous vos revenus, ils doivent être déclarés par Internet. À partir de 2019, c’est obligatoire pour toute personne ayant un accès à Internet. Quand vous optez pour le régime réel, vous vous engagez sur 3 ans, après ces 3 ans, l’engagement est annuel.

Le régime réel nécessite, comme indiqué au-dessus, de remplir un formulaire spécifique, ce qui n’est pas le cas pour le régime micro-foncier.

En tant que professionnel

Si vous êtes un professionnel, il faudra remplir la déclaration n°2042-C-PRO et c’est l’administration fiscale qui se chargera d’effectuer l’abattement de 50 % sur le montant que vous aurez déclaré.

Bon à savoir : si vous avez un gîte rural, un meublé à destination touristique ou des chambres d'hôtes, vous ne devez pas dépasser un revenu locatif annuel de 170 000 € et l’abattement est de 71 % (au lieu de 50 %).

Dans le cadre d’une SCI (société civile immobilière), il y a différents cas de figure exposés dans ce tableau :

Quelle type de déclaration ?

Dans quelles conditions ?

Par quel moyen ?

Déclaration 2072-S

  • les associés sont des personnes physiques et non des personnes morales ;

  • la SCI n’est pas propriétaire d’un immeuble spécial (Malraux ou monuments historiques) ;

  • elle n’a pas de bien en nue-propriété ;

  • elle n’est pas dans la déduction au titre de l’amortissement pour aucun de ses biens (Périssol, Besson Neuf, Robien, Borloo neuf).

Directement sur Internet ou faire appel à intermédiaire (TDFC EDI)

Déclaration 2072-C

  • la SCI est propriétaire d’un immeuble spécial ou de plusieurs ;

  • elle est propriétaire d’un bien en nue-propriété ;

  • elle pratique une déduction au titre de l’amortissement pour au moins un bien dont elle est propriétaire.

Par le biais d’un prestataire (TDFC EDI)

Foire aux questions

Est-ce qu’il est possible d’avoir un conseiller fiscal immobilier gratuit ?

La réponse est oui. Seulement, tout dépend l’expertise demandée. En effet, il existe des conseillers juridiques, fiscaux qui peuvent vous répondre gratuitement en ligne. Si votre question est trop précise et demande un temps de réflexion pour fournir une réponse, il est évident que le conseil sera payant.

Quels sont les avantages fiscaux à l’investissement locatif en Outre-mer ?

Voici un tableau récapitulatif pour les investissements immobiliers locatifs en Outre-mer :

Dispositif Duflot Outre-mer

Dispositif Pinel Outre-mer

entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014

depuis le 1er septembre 2014

Abattement de 29 % plafonné à 300 000 € pour une location de 9 ans. Cela peut monter jusqu’à 87 000 €, ce qui fait une déduction d’impôts de 9 666 €/an. Il faut que les loyers et les revenus du locataire sont plafonnés.

L’investissement doit se faire dans :

  • logement neuf 
  • la construction d’un logement 
  • un local devenu logement 
  • un  logement avec beaucoup de travaux de rénovation effectués

Il prend la suite du dispositif Duflot avec différents abattements, en fonction de la durée de location. Il faut compter une déduction d’impôts de :

  • 23 % pour une location de 6 ans
  • 29 % pour 9 ans
  • 32 % pour 12 ans

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