Travaux de copropriété : peut-on les déduire de ses impôts ?

On peut se lancer dans des travaux pour améliorer son habitation principale, pour faciliter la location de son bien ou bien par nécessité. Quelles que soient vos raisons, vous avez peut-être droit à une réduction d'impôt. On rechigne souvent à faire des travaux de grandes ampleurs et c'est surtout à cause du prix. Et si une petite aide de l'administration fiscale vous donnait un petit coup de pouce ? Vous changeriez peut-être d'avis. Pour tout connaître sur le sujet, c'est par ici. 

Quels sont les travaux que l'on peut déduire des impôts ? 

Les travaux de réparation et d'entretien

On parle de travaux de réparation et d'entretien lorsqu'on les travaux en question ont pour objectif de maintenir ou de remettre l'immeuble en bon état. Attention, ces travaux ne doivent en aucun cas modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement de l'immeuble ou de l'habitation en question. Les travaux de réparation et d'entretien sont déductibles des loyers encaissés. À titre d'exemple, on peut citer :

• le ravalement ;
• le remplacement de la chaudière ou d'éléments de canalisations ;
• la remise en état de la toiture ;
• la réfection d'une installation électrique déjà existante ;
• les dépenses liés à l'établissement des diagnostics. 

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Cependant, les réparations locatives sont normalement financées par le locataire et ne sont donc pas déductibles des impôts. Par contre, si elles sont prises en charge par le propriétaire, elles pourront être déduites dans les deux cas suivants :

• si les travaux sont nécessaires à cause de la vétusté du bien ou en cas de force majeure (risque de gros dangers par exemple) ;
• les travaux sont commencés avant l'installation du locataire, en vue d'attirer des locataires et donc de faciliter sa location.

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Les travaux d'amélioration

Nous parlons ici de confort. En effet, ces travaux d'amélioration ont pour but premier d'apporter au logement un équipement supplémentaire ou un élément de confort nouveau. Pourquoi ? Généralement pour adapter davantage le logement aux conditions modernes de vie. Encore une fois, sans modifier la structure de l'immeuble.

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Ces travaux d'amélioration sont également déductibles des loyers encaissés. À titre d'exemple, on peut parler de :

• l'installation d'un ascenseur ou d'une antenne collective de télévision ;
• travaux de raccordement au réseau d'assainissement ;
• travaux d'aération des pièces d'eau.

Attention, nous parlions ici des locaux habitables. Mais qu'en est-il des locaux commerciaux ou professionnels ? Dans ces cas, les travaux d'amélioration ne sont pas déductibles, sauf s'ils sont destinés à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des personnes en situation de handicap.

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Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement

Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont jamais déductibles des loyers encaissés. Contrairement aux travaux cités plus haut, ceux-ci ont pour but d'apporter une modification importante au gros œuvre. En clair, les travaux d'aménagement internes correspondent à une reconstruction. Les travaux d'agrandissement augmentent le volume ou la surface habitable des locaux existants. Enfin, et vous l'aurez deviné, les travaux de démolition ne sont jamais déductibles.

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Les travaux de copropriété déductibles des impôts

Vous ne le saviez peut-être pas, mais lorsque le bien loué se trouve dans un immeuble en copropriété, les travaux réalisés dans les parties communes peuvent également être déduits des loyers perçus par les copropriétaires bailleurs. Les dépenses déductibles sont les mêmes que pour les parties privatives. Ainsi, s'agissant de locations de logements, sont déductibles :

• les travaux de réparation ;
• les travaux d'entretien ;
• les travaux d'amélioration.

Nous passons à présent aux locaux commerciaux ou professionnels. Ici aussi les travaux d'amélioration sont en principe exclus sauf exception. Les travaux de démolition, construction, reconstruction et agrandissement ne sont pas déductibles (aussi).

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En revanche, les modalités de déduction des travaux sur les parties communes sont tout à fait différentes puisque ces dépenses sont incluses dans les charges de copropriété. Ainsi, chaque propriétaire bailleur doit : 

• déduire l'ensemble des provisions de charges payées l'année précédente ;
• réintégrer les charges non déductibles de l'année N-1 dont l'arrêté est intervenu en année N.

Les revenus fonciers : les dépenses de travaux à déduire 

Il existe 8 grandes catégories de revenus fonciers qui peuvent être déduites de vos impôts :

• les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration : la grande majorité des travaux engagés pour vos logements sont déductibles du montant des loyers encaissés ;
• les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires : vous pouvez déduire les dépenses supportées pour le compte de vos locataires et dont vous n'avez pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année du départ du locataire ;
• les provisions pour charges de copropriété : chaque propriétaire bailleur doit d'abord déduire l'ensemble des provisions de charges payées l'année précédente puis réintégrer les charges non déductibles de N-2 ;
• les frais de gestion : vous pouvez déduire, pour leur montant réel, certaines dépenses d'administration et de gestion de vos logements. Sont visés la rémunération des gardes et concierges, ls frais de gérance et les frais de procédure, tandis que tous les autres frais de gestion sont déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par an et par logement ;
• les primes d'assurance : quel que soit le risque couvert, l'ensemble des primes d'assurance se rapportant aux logements loués est déductible, en intégralité ;
• les taxes et contributions déductibles d'impôt : peuvent notamment être déduites la taxe foncière, la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement, la taxe spéciale d'équipement... ;
• les intérêts d’emprunts s'ils ont été contractés pour l'acquisition, la construction, la réparation, l'amélioration ou la conservation du logement loué. La déduction porte non seulement sur les intérêts mais également sur les frais d'emprunt tels que les frais de constitution de dossier et d'inscriptions hypothécaires ;
• une déduction forfaitaire spécifique dans le cadre de certains dispositifs d'investissements locatifs : les propriétaires bailleurs bénéficient de la possibilité de déduire un pourcentage du montant des loyers en plus de toutes les autres charges déductibles.

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