Comment réduire ses impôts en 2025 ? Le guide complet pour alléger votre fiscalité sans faire d'erreurs

L’immobilier : le plus pérenne

La pierre a les faveurs des investisseurs depuis des décennies. Et pour cause : à la fois pérenne et source de rentes, l’immobilier permet également de réduire ses impôts de manière efficace.

La loi Pinel

Cette loi a été créée en 2014 par l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel. Elle permet de réduire le montant de son impôt en échange d’un achat locatif dans le neuf.

Bien évidemment, plusieurs conditions sont nécessaires pour être éligible à son coup de pouce fiscal : localisation du bien, prix du loyer appliqué, ressources des locataires, etc.

Le dispositif évolue sous le nom Pinel+ dès janvier 2023, permettant d’avoir les taux de réduction suivants : 

• 12 % du prix d’achat du bien pour un engagement de mise en location sur 6 ans ;
• 18 % pour un engagement de 9 ans ;
• 21 % pour un engagement de 12 ans.

Les conditions ? Le bien doit être localisé dans certains quartiers prioritaires ou doit respecter certains critères en matière d’énergie.

Une fois la durée d’engagement terminée, libre à vous de disposer du logement comme bon vous semble !

Attention, depuis le 1er janvier 2025, il n'est plus possible de bénéficier des avantages Pinel ou Pinel + pour de nouveaux investissements.

Le statut LMNP

Ce statut fiscal est offert aux propriétaires bailleurs qui ne sont pas inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés pour cette activité et qui remplissent au moins l’une de ces deux conditions :

1. ils ne perçoivent pas plus de 23 000 € de loyers par an avec cette activité,
2. le montant des loyers perçus est inférieur aux revenus totaux des autres activités du foyer (le salaire, par exemple).

Quel intérêt ici ? Les revenus issus de la location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers classiques. Autrement dit, le bailleur est imposé sur des BIC, ce qui lui permet d’opter pour deux régimes :

• le régime micro-BIC : abattement de 50 % sur les loyers perçus ;
• le régime réel : charges déductibles réelles pour réduire l’assiette imposable (intérêts d’emprunts, taxe foncière, frais de notaire, etc.).

→ Tout savoir sur le LMNP

La loi Denormandie

Le fonctionnement du dispositif Denormandie ressemble à celui du Pinel, à quelques conditions près.

En effet, vous pouvez obtenir cette réduction d’I.R. via “un Denormandie”. Pour ça, il vous faudra acheter et louer un bien localisé dans certaines communes éligibles… mais aussi dans certains quartiers dégradés. Rappelons que les règles spécifiques et dérogations sont avant tout là pour soutenir un secteur, en l'occurrence ici, la réhabilitation de logements anciens. 

Si le logement choisi fait l’objet de travaux d’amélioration ou qu’il s’agit d’un local transformé en usage d’habitation et que ces améliorations représentent 25 % minimum du coût total, vous pourrez avoir une réduction basée sur le temps : 

• 12 % du prix du bien pour une mise en location pendant 6 ans,
• 18 % pour 9 ans,
• 21 % pour 12 ans.

De nombreuses conditions doivent être respectées en matière de travaux et de choix de locataires.

La loi Malraux

Le dispositif qui nous intéresse ici, c’est le Malraux. Si vous êtes propriétaire d’un logement ancien qui est situé dans une zone protégée, vous pouvez vous lancer dans sa restauration complète pour accéder à un intérêt a posteriori.
Ces sommes peuvent ainsi faire l’objet d’une réduction d’impôt variable : 

• 22 % des sommes engagées si l’immeuble n’est pas situé dans un secteur sauvegardé ;
• 30 % du montant si l’immeuble est situé dans un secteur sauvegardé et approuvé.

Bien évidemment, plusieurs modalités entrent en jeu, notamment sur la localisation des immeubles et la nature même des travaux de restauration réalisés. Toutes ces conditions sont listées dans le Bofip.

La loi Monuments historiques

Autre dispositif visant à protéger le parc immobilier français, le dispositif monuments historiques concerne les immeubles spéciaux classés monuments historiques, labellisés “Fondation du patrimoine”, ou encore qui bénéficient d’un agrément spécial du ministère du Budget.

Certes, cette niche n’est pas pertinente pour tous les profils, mais ses avantages sont intéressants pour les propriétaires concernés, selon que l’immeuble procure des recettes ou non. Si ce n’est pas le cas, c’est que l’immeuble est ouvert gratuitement au public. Dès lors, vous pouvez déduire certaines de vos charges de votre revenu global (cotisations d’entretien, rénovations subventionnées, etc.). Si l’immeuble génère des revenus locatifs ou des recettes de billetterie, et que vous ne l’occupez pas, vous pouvez déduire la totalité de vos charges sur vos revenus fonciers.

Enfin, si l’immeuble génère des recettes, mais que vous l’occupez, seules certaines charges foncières peuvent être déduites : charges suite à une ouverture au public, primes d’assurance, etc.

Le dispositif Loc’Avantages

L’Agence nationale de l’habitat (Anah) propose de signer des conventions avec certains bailleurs louant leurs logements dans certaines communes. Les dispositifs Loc’Avantages (applicable en cas de demande auprès de l’Anah depuis le 1er mars 2022) et Louer abordable (demande déposée avant le 1er mars 2022) leur permettent d’optimiser ou d’avoir une déduction des gains fonciers.

Plus concrètement, si vous mettez en location votre bien immobilier en ayant signé une convention avec l’Anah, vous pourrez percevoir une réduction d’impôt, dont le total dépendra de la présence ou non de travaux, d’intermédiation locative mais aussi du loyer pratiqué.
Prenons l’exemple d’un appartement loué en convention Anah avec intermédiation locative (dispositif permettant de simplifier et sécuriser l’accès au logement à des ménages en difficulté). Le taux de la réduction calculé sur les revenus locatifs bruts dépend du type de convention signée :

• avec une convention location intermédiaire (loc1) : 20 % ;
• avec une convention location sociale (loc2) : 40 % ;
• avec une convention location très sociale (loc3) : 65 %.

Les anciens dispositifs

Historiquement, la France a pu compter sur beaucoup de lois successives visant à promouvoir l’achat d'un bien pour du locatif en échange d’une faveur sur la perception.

La loi Robien (Robien classique, Robien recentré et Robien ZRR), mise en place en 2003, offrait la possibilité aux investisseurs de déduire de leur revenu imposable une partie du prix d’acquisition d’un bien neuf. Une fois loué, il était ainsi possible d’accéder à une faveur fiscale en fonction de la somme investie sur 9 ans. Les lois Robien ont été remplacées en 2009 par la loi Scellier (2009-2012), elle-même remplacée par la loi Duflot en 2013. En 2015, c’est la loi Pinel, qu’on connaît désormais, qui a pris le relais. 

Le dispositif Borloo, de son côté, a vu le jour en 2006 en prolongement du Robien recentré. La remise proposée était plus élevée (jusqu’à 30 % pour un achat dans le neuf et 25 % dans l’ancien, avec travaux). Cependant, les conditions d'obtention étaient resserrées.

Ensuite, la loi Besson a fait les beaux jours des investisseurs entre 1999 et 2006. Au programme, une réduction d’impôt de 10 à 25 % du prix d’achat pour une mise en location de 9 ans.

Enfin, la loi Censi-Bouvard permettait de défiscaliser en échange d’un achat immobilier locatif en résidence de service (résidences étudiantes, résidences seniors, etc.). Ici, pas de bail en nu, mais en meublé.

Les niches fiscales dans l’immobilier : les moins connues

Le déficit foncier

Derrière ce gros mot se cache un concept assez simple à comprendre. Dans le cadre d’un achat en locatif, le déficit foncier désigne le résultat négatif de vos recettes par rapport à vos charges. 

Exemple : vous avez encaissé 6 000 € de recettes au cours de l’année. Mais vous avez 10 000 € de charges déductibles (hors intérêts d’emprunts). Vous avez donc un résultat net foncier déficitaire de 4 000 €. Voilà, c’est votre déficit foncier. 

Quel rapport avec la défiscalisation ? Sous certaines conditions, votre déficit est imputable sur votre revenu net global. Jusqu’à 10 700 € de déficit annuel, ce dernier peut être imputé sur votre revenu net global. Il vous suffit de vous rendre sur la case 4BC de votre déclaration de revenus.

La nue-propriété

Pour un bien immobilier, il est tout simplement possible de séparer son droit de propriété : 

• l’usufruitier détient l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’occuper le logement ou encore de le louer pour percevoir des loyers ;
• le nu-propriétaire détient la nue-propriété, c’est-à-dire qu’il peut disposer du bien sans pour autant l’utiliser, et le vendre quand il le souhaite.

Ainsi, si vous achetez un logement en nue-propriété, vous cédez l’usufruit de ce dernier à un tiers pendant une période limitée dans le temps et définie à l’avance. 

La nue-propriété offre plusieurs avantages. Outre la décote appliquée sur le prix d’achat, être nu-propriétaire d’un bien (ou de parts) vous exonère d’office des impôts locaux (taxe d’habitation et taxe foncière).

Autre bonus, la transmission d’un bien en nue-propriété permet de réduire les taxes de donation, eux-mêmes calculés en fonction de la valeur du bien… en nue-propriété. Cerise sur le gâteau, être nu-propriétaire d’un bien immobilier ne fait pas augmenter votre Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI, ex-ISF).

Les SCPI fiscales

Nouvelles venues dans les placements financiers favoris des investisseurs, les Sociétés Civiles de Placement dans l’Immobilier fiscales ont des atouts non négligeables. Ce véhicule se décline en plusieurs types :

• SCPI fiscales ;
• de plus-value ;
• de rendement.

Si certaines de ces sociétés permettent de profiter d’un rendement intéressant tout en laissant la gestion locative du parc d’immeubles à la société en charge, d’autres s’axent majoritairement sur la défisc. En effet, ces sociétés offrent la possibilité d’investir en Malraux, en Denormandie, en Monuments historiques ou même d’accéder à l’avantage fiscal du déficit foncier. 

L'avis de Martin Cortet

Ingénieur patrimonial

Nombreux sont les promoteurs à en créer pour revendre leurs biens invendus. Assurez-vous de ne pas vous retrouver avec des lots de mauvaise qualité, car difficiles à vendre sur les programmes classiques.

Les placements financiers : le plus large choix

Les FCPI et les FIP

Les Fonds Communs de Placement dans l’Innovation (FCPI) et les Fonds d’Investissement de Proximité (FIP) sont des niches vous permettant d'avoir une réduction d’impôt à hauteur de 25 % ou 30 % de votre investissement.
Bien évidemment, il y a des conditions : 

• plafond à 12 000 € pour une personne seule et le double pour un couple,
• réduction d’impôt plafonnée à 3 000 € pour une personne seule et à 6 000 € pour un couple.

Vous achetez des parts d’un fonds commun qui participe à la croissance des entreprises non cotées régionales. Rien d’étonnant à ce qu’on trouve des FIP Corse ou d’outre-mer. De son côté, le FCPI est également un fonds commun, mais son actif est composé de 70 % minimum de titres de sociétés à caractère innovant (frais de recherche et développement, agrément par l’OSEO, etc.).

Gardez en tête que tout investissement comporte des risques. Réduire ses impôts, c’est bien, mais s’assurer du rendement global d’une opération, c’est encore mieux.

Les GFF, GFI et GFV

Les Groupements Fonciers Forestiers (GFF), les Groupements Forestiers d’Investissement (GFI) et les Groupements Fonciers Viticoles (GFV) sont des placements financiers dans des structures qui construisent, gèrent et conservent des massifs forestiers.

Le GFF et le GFI vous permettent de bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable : un crédit d’impôt à hauteur de 25 % du montant de votre investissement. 

Le versement maximal pris en compte est de 6 250 € pour un célibataire, ce qui offre un crédit d'impôt pouvant aller jusqu'à 1 563 €. Les couples mariés ou pacsés pourront quant à eux bénéficier d'un crédit d'impôt maximal de 3 125 €, correspondant à un versement de 12 500 €. Ces opérations vous permettent également de générer du rendement. On distingue 3 types de revenus générés : 

• les revenus agricoles, pris en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu,
• les revenus fonciers, également concernés par l’I.R.,
• les revenus financiers, que l’on peut imposer au Prélèvement Forfaitaire Unique (flat tax à 30 %) ou au barème de l’I.R.

Sous certaines conditions, les revenus générés par un GFF ne sont pas imposables !

Du côté de l’Impôt sur la Fortune Immobilière, il faut savoir que les GFF permettent une exonération totale ou partielle de ce dernier. Même son de cloche pour les GFV qui permettent une exonération de 75 % sur l’IFI (plafonné).

Placer dans une ou plusieurs PME

Souscrire au capital d’une petite entreprise permet de soutenir les acteurs de l’économie. Au programme : un avantage fiscal de 18 % des versements effectués au cours de l’année.

Ici, beaucoup de conditions sont à prendre en compte, parmi lesquelles : 

• l’entreprise doit être une Petite ou Moyenne Entreprise communautaire (moins de 250 personnes, moins de 50 millions d’euros de chiffre d’affaires),
• l’entreprise ne doit pas être en difficulté,
• l’entreprise doit avoir été créée depuis moins de 7 ans,
• l’entreprise doit avoir son siège en France ou dans un autre État membre de l’EEE,
• l’entreprise doit être soumise à l’impôt sur les sociétés, etc.

À noter que le total de la réduction d’impôt avait été porté à 25 % en 2021 et 2022 pour soutenir les entreprises pendant la pandémie de Covid-19.

Les Sofica

Vous attendez de découvrir le Tarantino français ? Pour les cinéphiles, le financement d'œuvres cinématographiques ou audiovisuelles (Sofica) permet d’obtenir une réduction d’impôt de 30 % du versement. Vous pouvez investir jusqu’à 25 % de votre revenu net global, plafonné à 18 000 € par an, ce qui vous donne accès à une réduction d’impôt de 5 400 € au maximum.

Cas particulier :

• si la Sofica s’engage à réaliser 10 % ou plus de ses investissements avant le 31 décembre qui suit votre souscription, la réduction est de 36 % ;
• si la Sofica s’engage à consacrer 10 % ou plus au financement d'œuvres de fiction, de documentaire ou d’animation prenant la forme de séries, la réduction grimpe à 48 %.

Attention : Il est important de noter qu’un Sofica n’est que très rarement rentable, il s’agit avant tout d’un placement visant à soutenir le secteur cinématographique et audiovisuel. N’investissez que ce que vous pouvez vous permettre de perdre !

L’épargne défiscalisée : la plus préventive

Le PER et les anciens produits d’épargne

Le Plan d’Épargne Retraite remplace les anciens produits d’épargne retraite :

• le plan d’épargne retraite individuel (PERIN) remplace le Perp et le contrat Madelin,
• le plan d’épargne retraite d’entreprise collectif remplace le Perco,
• le plan d’épargne retraite d’entreprise obligatoire remplace le contrat article 83.

Le PER sous ses trois formes permet d’épargner efficacement pendant toute sa vie active pour débloquer les fonds au moment de son départ à la retraite, sous forme de rente ou de capital. Son dernier atout ? Les versements volontaires sur un PER peuvent être déductibles du revenu imposable du contribuable, faisant ainsi logiquement baisser le montant de son impôt sur le revenu.

Cette déduction est plafonnée à 10 % de vos revenus imposables professionnels de l’exercice passé (limités à 8 fois le plafond annuel de la Sécurité sociale) ou à 4 637 € si ce montant est supérieur aux 10 %.

Dernier point positif : si vous n’avez pas atteint votre plafond de versement sur un an, l’économie manquée peut être reportée sur les trois années suivantes.

→ Tout savoir sur le Plan d’Épargne Retraite

L’assurance vie

Trop souvent associée à de la simple prévoyance, ce produit est pourtant un véritable couteau suisse pour placer son argent intelligemment. Souscrire un contrat de ce type offre une variété de stratégies patrimoniales.
Un contrat monosupport vous permettra d’investir uniquement dans des fonds euros, sécurisant votre épargne, mais n’offrant pas un très haut rendement, tandis que les unités de comptes permettent d’investir dans des titres financiers (actions, parts de SCPI, fonds communs, etc.). 

Mais pourquoi ne pas allier l’utile à l’agréable ? La majorité des investisseurs optent pour un contrat d’assurance vie multisupport, à la fois en unités de compte et en fonds euros. Ces derniers permettent de sécuriser une partie du capital investi, tandis que les premières permettent de dynamiser le rendement global du placement. 

Mais, ce qui nous intéresse ici, c’est la fiscalité. Sans rachat de tout ou partie de votre contrat (ce qui signifie sortir tout ou partie de votre capital investi), les gains perçus ne sont pas imposés à l’impôt sur le revenu. En revanche, si vous récupérez l’entièreté de votre capital, les gains réalisés sont imposables. Vous pouvez conserver votre contrat d’A.V. pendant une période supérieure à huit ans : à partir de là, un abattement annuel de 4 600 € pour les célibataires peut être appliqué sur les gains.

Prenons l’exemple de Chloé, qui a souscrit un contrat et qui veut en récupérer l’argent aujourd’hui. Si son contrat a plus de 8 ans et qu’elle a versé de l’argent dessus depuis le 27 septembre 2017, les plus-values réalisées par seront imposées comme suit :

• prélèvement forfaitaire non libératoire de 7,5 % (sauf en cas de dispense selon son revenu fiscal de référence),
• abattement de 4 600 € pour un célibataire,
• imposition au taux forfaitaire de 7,5 % pour les intérêts de moins de 150 000 €,
• taux forfaitaire de 12,8 % pour les intérêts de plus de 150 000 €.

Le Plan d’Épargne en Actions

Entre actions, obligations et autres ETFs (Exchange Traded Funds), les Français privilégient généralement l’investissement sur le long terme au trading.  Pour aller plus loin, il est également possible de défiscaliser ses gains. Pour ça, il y a le PEA. Ce dernier permet d’investir dans des titres financiers d’entreprises européennes ainsi que dans des fonds indiciels type ETF.

Le plus ? Si vous ne retirez pas votre argent pendant les cinq premières années de votre contrat, les plus-values comme les dividendes sont exonérés d’impôt sur le revenu, mais seront tout de même soumises aux prélèvements sociaux.. 

L’occasion pour vous de réaliser des plus-values intéressantes sur le long terme en évitant une taxation des gains au Prélèvement Forfaitaire Unique - ou flat tax - à 30 % !

Attention : cette exonération ne concerne que les titres cotés : pour les titres non cotés détenus dans votre PEA, l’exonération ne porte que sur 10 % de leur valeur d’acquisition. Au-delà, c’est la flat-tax qui s’applique, composée de taxe à 12,8 % et des prélèvements sociaux à 17,20 %.

Les livrets d’épargne réglementés

Barème progressif, flat tax, cotisations sociales… que ce soit vos revenus, vos plus-values ou encore votre épargne, l’imposition est présente presque partout. Comment placer son épargne sans pour autant perdre au change avec les taxes ? 

Pour répondre à cette question, on pense généralement aux livrets d’épargne réglementés. Oui, ce fameux livret A dont le rendement annuel est inférieur à l’inflation. Mais qui se révèle intéressant pour se constituer une épargne de précaution du fait de sa liquidité : votre capital est accessible facilement, rapidement, et n'est pas fiscalisé ! 

Oui, les livrets d’épargne réglementés ont le mérite d’être totalement exonérés de taxes, ce qui signifie que votre capital est garanti et que vos plus-values ne feront pas l’objet d’une imposition (sauf dans certains cas particuliers). Faisons le point : 

• Livret A : pas d'IR ni de prélèvements sociaux.
• Livret de développement durable et solidaire (LDDS) : pas d'IR ni de prélèvements sociaux.
• Livret d’Épargne Populaire (LEP) : pas d'IR ni de prélèvements sociaux.
• Compte Épargne Logement (CEL) : barème progressif de l'IR + prélèvements sociaux à 17,20 %.
• Plan d’Épargne Logement (PEL) : si < 12 ans, exonération de l'IR + prélèvements sociaux à 17,20 %.
• Compte à terme : barème progressif de l'IR + prélèvements sociaux à 17,20 %.

Retrouvez tous les détails de la fiscalité des différents livrets d’épargne en France sur le site officiel service-public.fr (lien en sources).

Utiles pour se constituer un matelas de sécurité, il est tout de même conseillé de se tourner vers d’autres options plus rémunératrices pour diversifier au mieux son patrimoine.

L’investissement en outre-mer et en Corse : les plus efficaces

En premier lieu, arrêtons-nous un instant sur la notion de plafonnement des niches fiscales. Pour faire simple, vous ne pouvez pas réduire vos impôts à l’infini, la défiscalisation est très encadrée en France, et vous ne pouvez pas prétendre à plus de 10 000 € d’avantage fiscal par an.

Du moins, en métropole. Vous voyez où on veut en venir : le plafonnement global en outre-mer est plus élevé qu’en métropole. Ils peuvent atteindre jusqu’à 18 000 € par an, soit 8 000 € supplémentaires.

Le Girardin

Pour soutenir le développement économique et social des DROM-COM, le gouvernement a mis en place certains dispositifs à travers la loi Girardin. 
Le but ? Proposer aux contribuables un “cadeau” s’ils participent au développement de l’économie ultramarine. Pour ça, on distingue deux dispositifs : le Girardin industriel et le Girardin social.

Tous deux fonctionnent de manière similaire : vous investissez dans une société de portage, devenant un associé de celle-ci. Le capital placé par les différents investisseurs sera alors utilisé pour financer des investissements d’une société exploitante dans le cas du Girardin industriel ou d’un organisme de logement social (société exploitante) dans le cas du Girardin social.

En contrepartie, une réduction d’impôt dite  « one-shot » est prévue. Vous en bénéficiez l’année suivant votre investissement en Girardin et son montant est supérieur à celui de votre apport. Autrement dit, vous pouvez tout simplement annuler votre impôt sur le revenu, sous conditions de plafonnement.

→ Tout savoir sur le Girardin