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L'intérêt d'emprunt est par définition un intérêt contracté pour l'achat ou la conservation d'un bien immobilier. Ces intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers. Il vous est par exemple possible de déduire les intérêts d'un emprunt souscrit pour financer l'achat, la construction, la réparation ou l'amélioration de votre bien immobilier. L’intérêt du prêt immobilier est une somme versée en supplément  du montant emprunté pour votre achat immobilier. L'intérêt d'emprunt diffère d'un organisme de prêt à l'autre. Cet intérêt d'emprunt est une forme d'assurance pour l'organisme prêteur.

 

Il est cependant à noter que les intérêts d'emprunt ne sont plus déductibles pour les opérations réalisées après le 30 Septembre 2011. De facto, le crédit d'impôt et l'impôt sur le revenu ne sont pas applicables pour les intérêts d'emprunt. Quels crédits d'impôt pour l'intérêt d'emprunt ? Quels crédits d'impôt au titre de l'année 2017 ? TacoTax vous éclaire sur les crédits d'impôt de votre habitation principale.

Comment acquérir un crédit d'impôt pour votre intérêt d'emprunt ?

Les 3 types d'intérêt d'emprunt à négocier

Il existe 3 types d’intérêt d’emprunt immobilier que peuvent vous soumettre votre organisme prêteur :

  • Les intérêts simples, calculés uniquement sur le capital emprunté
  • Les intérêts composés ou capitalisés, ajoutés à la fin de chaque période de temps pour produire de nouveaux intérêts
  • Les intérêts intercalaires, facturés que si vous débloquez les fonds de votre crédit immobilier en plusieurs fois, pour des montants différents d'une fois à l'autre

En fonction de votre situation, négociez avec votre banque pour obtenir le meilleur taux d’intérêt d’emprunt immobilier.

Quelles conditions pour acquérir un crédit au titre de votre intérêt d'emprunt ?

Si vous êtes fiscalement domicilié en France, vous pouvez bénéficier d'un crédit d'impôt pour des intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition ou la construction de votre habitat principal. Cependant, la construction doit ou l'acquisition doivent été réalisées à compter du 6 Mai 2007.

Pour pouvoir être éligible de ce crédit d'impôt il faudra que :

  • la date d'acquisition du logement achevé ou en état futur d'achèvement s'entend de la signature de l'acte authentique d'achat
  • la date du début de la construction d'un logement s'entend de celle du dépôt du document d'urbanisme préalable au début des travaux

Pour les opérations réalisées en 2011, le crédit d'impôt s'applique uniquement sous réserve que :

  • toutes les offres de prêts concourant à leur financement aient été émises avant le 1er Janvier 2011
  • et que l'acquisition du logement achevé ou en l'état futur d'achèvement intervienne au plus tard le 30 Septembre 2011 (ou, pour ce qui est des constructions, que la déclaration d'ouverture de chantier intervienne au plus tard à cette même date)

Il est important de noter que le crédit d'impôt est supprimé pour les opérations réalisés à compter du 1er Octobre 2011. La nature du crédit d'impôt est accordé selon des modalités spécifiques.

Plafonds d'intérêts et de crédits pour tous type de logement

Si vous êtes un contribuable fiscalement domicilié en France et que vous avez acquis ou fait construire une habitation principale entre le 6 Mai 2007 et le 30 Septembre 2011 vous pouvez être éligible à une demande de crédit d'impôt au titre d'intérêt de logement.Votre logement doit, dans tous les cas, être une habitation principale

Ce logement peut être un :

  • logement ancien
  • logement neuf ou en l'état futur d'achèvement
  • logement acquis en état futur de rénovation
  • logement que vous faites construire
  • logement rendu habitable
  • local non affecté à usage d'habitation transformé en logement

Vous pouvez bénéficier d'un crédit d'impôt équivalent à 20 % du montant des intérêts d'emprunt. Cependant, ce crédit d'impôt est limité, et ce de façon différente selon que vous soyez célibataire, marié(e) avec une personne à charge ou non.

 

Couple soumis à l'imposition commune

Couple soumis à l'imposition commune avec une personne à charge

Couple soumis à l'imposition commune avec deux personnes à charge

Personne célibataire, veuve, divorcée

 

Plafond des intérêts

7 500€

8 000 € 8 500 € 3 750 €
Plafond du crédit d'impôt 1 500 € 1 600 € 1 700 € 750 €

Ces plafonds sont :

  • doublés lorsqu'au moins l'un des membres du foyer est handicapé
  • majorés de 500€ par personne en charge et de 250€ si les enfants sont en garde alternée

En outre, vous pouvez avoir acquis l'habitation principale directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) qui le met gratuitement à votre disposition.

Dans ce dernier cas, le crédit d'impôt est calculé soit:

  • sur les intérêts payés par la société à proportion de la quote-part de vos droits dans la société
  • soit sur les intérêts des emprunts que vous avez personnellement contractés pour faire votre apport à la société ou pour acquérir les actions ou parts représentatives du logement qui vous est attribué.

Info TacoTax ! : L'acquisition par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés n'ouvre pas droit au crédit d'impôt si vous avez déjà été propriétaire du logement, directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS.

Les modalités d'application selon l'année et le type de logement

Les modalités d'application selon votre type de logement sont résumées dans le tableau suivant :

  2007 2008 2009 2010 2011

Logement ancien

Nombre d'annuités éligibles

Taux applicable aux intérêts de la 1ère annuité

Taux applicable aux intérêts des annuités suivantes

 

5

40%

20%

 

5

40%

20%

 

 

5

40%

20%

 

 

5

40%

20%

 

5

40%

20%

Logement neuf non-BBC

Nombre d'annuités éligibles

Taux applicable aux intérêts de la 1ère annuité

Taux applicable aux intérêts des annuités suivantes

 

5

40%

20%

5

40%

20%

5

40%

20%

5

30%

15%

5

25%

10%

Logement neuf BBC

Annuités éligibles

Taux applicable aux intérêts de la 1ère annuité

Taux applicable aux intérêts des annuités suivantes

 

5

40%

20%

 

5

40%

20%

 

7

40%

40%

 

7

40%

40%

 

7

40%

40%

Les logements anciens et les logements neufs non labellisés BBC 2005 avant le 1er Janvier 2010

Les logements anciens et les logements neufs non labellisés BBC (Bâtiment Basse Consommation) acquis avant le 1er Octobre 2010 peuvent ouvrir droit à des crédits d'impôt. Ces crédits d'impôt sont ouverts pour les 5 premières annuités. Les prêts sont contractés pour les logements anciens acquis du 6 Mai 2007 au 30 Septembre 2011, si l'offre de prêt a été émise avant le 1er Janvier 2011.

Les taux du crédit d'impôt est de :

  • 40% pour les intérêts des 12 premières mensualités ( la première annuité)
  • 20% pour les intérêts des 4 annuités suivantes

Les logements non labellisés BBC 2005

Les logements acquis neufs qui ont fait l'objet d'une demande de permis de construire à compter du 1er Janvier 2010 doivent respecter des normes thermiques et de performance énergétique exigées par la réglementation en vigueur à la date de dépôt de la demande de permis. Dans ce cas uniquement, elles pourront avoir droit au crédit d'impôt sur l'intérêt d'emprunt.

Pour les permis de construire déposés à compter du 1er Janvier 2010, vous devrez pouvoir produit les documents suivants :

  • un certificat mentionnant l'attribution d'un des labels suivants : HPE 2005 (Haute performance énergétique), TPHE 2005 (Très Haute performance énergétique), TPHE Enr 2005 (énergie renouvelable)
  • la synthèse de Réglementation Thermique standardisée, RT2005, établie par le maître d'ouvrage au plus tard à la date d'achèvement des travaux

Les logements qui respectent l'éco-conditionnalité ouvrent droit au crédit d'impôt au titre des 5 premières annuités aux taux suivants :

  Logement acquis ou construit en 2010

Logement acquis ou construit en 2011 entre le 01/01 et le 30/09 2011

Crédit d'impôt pour la 1ère annuité 30% 25%
Crédit d'impôt pour les 4 annuités suivantes 15% 10%

Les logements situés dans les DOM ne sont concernés par l'éco-conditionnalité que lorsque la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er Mai 2010. Le respect de la réglementation thermique par ces logements peut être justifié par la production d'une attestation fournie par le maître d'ouvrage.

La réduction d'intérêt d'impôt sur les BBC 2005

Au titre de l'année 2017, seuls sont susceptibles d'ouvrir droit au crédit d'impôt les intérêts afférents à des prêts dont le remboursement a débuté en 2010 pour les logements neufs BBC  car ce crédit d'impôt est attribué au titre des 7 premières annuités.

Le point de départ du crédit d'impôt est la date de mise à disposition des fonds du prêt ou, sur option, la date d'achèvement du logement en cas de construction ou d'achat en l'état futur d'achèvement.

Pour les logements neufs ayant reçu le label "BBC 2005", la base du crédit d’impôt est constituée par les intérêts payés au titre des sept premières annuités de remboursement du prêt, à l’exclusion des frais et des cotisations d’assurances liés à l’emprunt. Le logement doit avoir reçu le label BBC au plus tard à la date d'acquisition pour les logements acquis neufs ou à date d'achèvement pour les autres logements. Les travaux doivent s'appliquer au logement ayant obtenu le label '"BBC 2005" et achevés dans les 12 mois qui  suivent la date de signature de l'acquisition du logement principal.

Les intérêts sont retenus dans la limite d'un plafond annuel de 3 750 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ou 7 500 € pour un couple marié ou pacsé. Ces montants sont doublés si au moins un des membres du foyer fiscal est titulaire de la carte d’invalidité. Ces seuils sont majorés de 500 € par personne à charge (250 € par enfant en résidence alternée).

Demander son crédit d'impôt sur l'intérêt d'emprunt : comment faire en pratique ?

Au titre de l'année 2017, pour la déclaration d'impôt 2018

En pratique, il vous faudra renseigner les lignes 7VV, 7VT et 7VX des intérêts 2017, selon la nature du logement acquis ou construit. Le crédit d'impôt sera calculé respectivement au taux de :

  • 15% pour les logements renseignés à la ligne 7VV
  • 10% pour les logements renseignés à la ligne 7VT
  • 40% pour les logements renseignés à la ligne 7VX

Il est important de se rapper que seuls peuvent ouvrir droits au crédit d'impôt, les intérêts afférents à des prêts dont le remboursement a débuté en 2012 pour les logements neufs non-BBC (Bâtiment Basse Consommation).

Les documents à fournir

Si vous souhaitez bénéficier d'une réduction d'impôt au titre des intérêts d'emprunt, il vous faudra fournir un certain nombre de documents. Il vous sera demandé de communiquer à l'administration fiscale :

  • une copie de l'acte authentique d'acquisition du logement
  • une déclaration signée d'affectation du logement à l'habitation principale de l'emprunteur
  • l'échéancier de remboursement établi par l'établissement financier prêteur  (avec le montant des intérêts dus)
  • le cas échéant, les factures de travaux, autres que les factures d'acompte, établies par les entreprises
  • le cas échéant, l'acte authentique d'acquisition du terrain nu et les mémoires des entrepreneurs et architectes, en charge des travaux de construction
  • la déclaration d'ouverture de chantier accompagnée d'une pièce attestant de sa réception en mairie
  • la copie des factures des travaux de construction du logement, respectant les mentions réglementaires, lorsque le contribuable fait construire son logement

Si vous faites l'acquisition du logement par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) qui le mettait à la disposition gratuite d'un associé au titre de son habitation principale, il vous faudra ajouter en plus des documents mentionnés ci-dessus :

  • une attestation sur l'honneur signée conjointement par vous et par la société propriétaire dans laquelle
    • la société attestait que le logement était mis à la disposition gratuite de l'associé personne physique en précisant ses nom et prénoms, ainsi que la quote-part correspondant au logement concerné représentative de ses droits dans le capital social
    • l'associé attestait qu'il affectait ce logement à son habitation principale.

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