Vous voulez investir dans l’immobilier ? Avez-vous pensé à investir en outre-mer ? Que ce soit pour vous constituer une rente, pour bénéficier d’un abattement fiscal en outre-mer ou pour profiter d’une résidence secondaire dans les îles, un tel investissement présente de nombreux avantages. Quels sont les atouts de cet investissement ? Comment bénéficier d’un abattement fiscal en outre-mer en 2020 ? Tacotax vous apporte les réponses à ces différentes questions. 

 

Investissement en outre-mer : quelle fiscalité ? 

Réaliser un investissement en outre-mer vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Néanmoins, ce n’est plus possible via la loi Girardin immobilier depuis le 1er janvier 2018. Vous pouvez désormais bénéficier d’un abattement fiscal en outre-mer grâce à la loi Pinel outre-mer qui est en vigueur depuis le 1er janvier 2015. C’est la seule loi qui permet une défiscalisation immobilière en 2020 pour ce type d’investissement. 

La loi Pinel outre-mer

Grâce à la loi Pinel outre-mer, vous pouvez obtenir une réduction d’impôts de 23, 29 ou 32 % de la valeur du bien dans lequel vous avez investi sur une durée étalée de 6, 9 ou 12 ans.

Les conditions ? Acquérir un bien immobilier neuf, le louer pour une période minimum de 6, 9 ou 12 ans et le conserver pendant la même durée. Vous devez également vous engager à le louer à un locataire dont les ressources sont déterminées en respectant un plafond de loyer. Le taux de la réduction d’impôts à laquelle vous avez droit dépend de la durée locative pour laquelle vous vous êtes engagé. L’abattement fiscal pour investissement en outre-mer dont vous bénéficiez est plafonné à 18 000 € par an et par foyer.

Bon à savoir : vous avez la possibilité d’effectuer un second investissement locatif grâce à la loi Pinel outre-mer. Une règle à respecter : chaque année, vous pouvez acquérir deux logements pour un montant de 300 000 € maximum

Abattement fiscal en outre-mer : comment ça marche ? 

Si vous avez droit à un abattement fiscal, il s’appliquera sur les impôts de l’année au cours de laquelle l’achat de votre logement ou son achèvement a eu lieu. Pour en bénéficier, il faut que vous mettiez votre bien à la location dans un délai de 12 mois après son acquisition ou après l’achèvement du programme. Vous ne pourrez plus bénéficier de l’abattement fiscal en outre-mer une fois cette limite passée. 

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il faut remplir les formulaires 2044 — EB et 2044 que vous joindrez à votre déclaration d’impôts lors de votre télédéclaration. Ce sont ces documents qui prouveront à l’administration fiscale que vous avez bien fait l’acquisition d’un bien immobilier dans le cadre de la loi Pinel outre-mer. Vous devrez également leur transmettre votre titre de propriété et le bail de location notamment.

Bon à savoir : si vous revendez votre logement avant la fin de votre engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, l’avantage fiscal dont vous avez bénéficié sera annulé. Vous devrez alors réintégrer les sommes perçues chaque année dans votre revenu foncier de l’année en cours. En revanche, si votre locataire vous donne congé, l’Administration fiscale pourra vous accorder une période de vacance dans la mesure où vous êtes capable de démontrer que vous recherchez activement un nouveau locataire. 

Qui peut investir en outre-mer ? 

abattement fiscal investissement outre mer
Outre-mer : investir seul(e) ou en SCI, c’est possible

►Si vous êtes une personne physique, que votre domicile se situe en France et que vous avez acheté un logement en outre-mer depuis le 1er janvier 2015, vous pouvez bénéficier de la loi Pinel outre-mer et d’un abattement fiscal.

►Si vous êtes en SCI (Société Civile Immobilière), vous pouvez également bénéficier d’une réduction d’impôts, mais uniquement si votre SCI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. La loi Pinel outre-mer ne s’applique néanmoins qu’aux biens immobiliers neufs ou en VEFA (en état futur d’achèvement).

De manière générale, le contribuable qui réalise un investissement en outre-mer le fait pour bénéficier d’une défiscalisation. Pour que ce soit intéressant de réaliser une telle opération il faut payer au moins 5000 € d’impôt sur le revenu, cette somme correspondant plus ou moins à l’abattement fiscal en outre-mer dont vous bénéficierez si vous faites l’acquisition d’un bien de 150 000 € par le biais de la loi Pinel outre-mer. 

Le principal intérêt de ce type d’investissement ? L’abattement fiscal en outre-mer est plus important que la réduction d’impôts offerte dans le cadre d’un investissement en métropole. 

Pour investir en outre-mer, mieux vaut avoir une situation patrimoniale confortable et être fortement fiscalisé. Attention, un investissement aussi lointain d’un point de vue géographique n’est pas donné à tout le monde. Il peut avoir un aspect anxiogène et il faut en avoir conscience.

Bon à savoir : obtenir un prêt bancaire pour un investissement en outre-mer ne pose aucun problème particulier si ce n’est la prise de garantie qui peut s’avérer plus compliquée selon le territoire sur lequel vous réalisez votre achat immobilier. Vous pourrez néanmoins passer par un organisme de caution mutuelle si vous détenez déjà un patrimoine existant.

Les avantages de l’investissement en outre-mer

Le cadre fiscal de la loi Pinel outre-mer offre une réelle plus-value au contribuable qui souhaite investir dans l’immobilier puisque grâce à elle un investisseur peut concentrer ses économies sur une période de 6 ans. Il a également la possibilité de dépasser le plafond de 10 000 € habituel. En matière de défiscalisation, c’est une solution vraiment très puissante. 

En plus de l’abattement fiscal en outre-mer dont vous pouvez bénéficier, certains territoires offrent une rentabilité locative intéressante à l’image de la Guyane, plus intéressante encore que l’immobilier neuf en métropole. Réaliser un investissement en outre-mer est également une belle opportunité pour profiter d’une résidence secondaire ou d’un logement à louer de manière saisonnière. 

Foire aux questions

Puis-je bénéficier d’un abattement fiscal en outre-mer si je loue mon logement à un membre de ma famille ? 

Avec la loi Pinel outre-mer, vous avez effectivement la possibilité de louer votre logement à un membre de votre famille, qu’il soit l’un de vos descendants ou l’un de vos ascendants. Vous pourrez également bénéficier d’un abattement fiscal en outre-mer pendant la durée de cette location. 

Comment réduire ses impôts grâce à la défiscalisation immobilière ? 

De nombreux dispositifs mis en place par le gouvernement vous permettent de réduire le montant de vos impôts par le biais de la défiscalisation immobilière. Vous ne pouvez néanmoins pas défiscaliser à outrance : à l’exception des lois Monuments historiques et Malraux qui sont sans plafonnement et de la loi Pinel outre-mer qui offre un plafond à 18 000 €, les niches fiscales sont désormais limitées à 10 000 € par foyer. Vous n’avez plus qu’à faire votre choix entre :

  • la loi Pinel qui encourage l’investissement en immobilier neuf ;
  • la loi Pinel outre-mer ;
  • la loi Malraux qui soutient l’investissement dans l’immobilier ancien et réhabilité ;
  • la loi Monuments historiques ;
  • le dispositif du déficit foncier, qui permet aux bailleurs de déduire de leurs revenus imposables les charges supportées dans le cadre de la location ;
  • la loi Denormandie, qui incite les particuliers à soutenir la rénovation de logements vétustes.

Lire aussi : Travaux : quel abattement fiscal pour une convention avec l’Anah ?

Est-ce que le prélèvement à la source a eu un impact sur les investissements en outre-mer ? 

Et bien non. Le passage au prélèvement à la source n’a pas occasionné de changement pour les investisseurs outre-mer. En effet, le prélèvement à la source n’a modifié que le mode de perception de l’impôt et non sa méthode de calcul.

►Lire aussi : 

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