1. Le guide de l'impôt sur le revenu

  2. L'abattement fiscal

  3. Quel abattement fiscal pour un achat immobilier ?

Quel abattement fiscal pour un achat immobilier ?

red wooden house model on the grass in garden

Sommaire de l'article

Selon l’investissement immobilier que vous réalisez, vous avez parfois la possibilité d’obtenir une réduction d’impôts, notamment dans le cadre d’un investissement locatif. En effet, acquérir un bien immobilier dans le but de le louer est encouragé par différents dispositifs fiscaux. L’investissement locatif est d’ailleurs considéré comme l’un des principaux placements financiers du marché, l’un des plus sûrs et des plus stables. Tacotax vous aide à comprendre comment obtenir un abattement fiscal grâce à l’achat immobilier et aux lois de défiscalisation en vigueur. 

Abattement fiscal pour un achat immobilier dans l’ancien

La loi Malraux

Grâce à la loi Malraux, vous pouvez obtenir un abattement fiscal si vous achetez un bien immobilier dans l’ancien que vous destinez à la location. L’objectif de ce dispositif est ni plus ni moins que d’inciter le contribuable à rénover le patrimoine architectural français. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le bien immobilier acquis doit être situé dans le quartier historique d’un centre-ville ou dans un secteur protégé. Vous devez en rester propriétaire pour une période d’au moins 9 ans. 

Si vous décidez de rénover ou de restaurer ce type de bien, vous pouvez obtenir un abattement fiscal pour achat immobilier à hauteur de 22 à 30 % du montant des travaux réalisés en fonction de sa localisation. Vous ne pourrez pas dépasser le seuil maximal de 400 000 € de travaux pris en compte pour l’avantage fiscal sur une période de 4 ans. La réduction d’impôts maximale à laquelle vous aurez droit pourra donc être de 88 000 € ou de 120 000 €.

Bon à savoir : si vous voulez bénéficier de l’abattement fiscal pour achat immobilier grâce à la loi Malraux, vous ne pourrez pas louer votre logement à l’un des membres de votre famille

Le dispositif Denormandie

Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier ancien, vous pouvez également bénéficier du dispositif Denormandie. Pour cela, il faut remplir ces trois conditions :

  • l’acquisition du bien doit avoir lieu entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 ;
  • des travaux de rénovation doivent être réalisés, d’une valeur égale ou supérieure à 25 % du coût de l’opération ;
  • vous devez être fiscalement domicilié(e) en France au moment de la réalisation de l’achat.

L’acquisition doit avoir lieu dans l’une des 222 communes concernées par le plan « Action Cœur de ville ». Vous pourrez bénéficier d’un abattement fiscal pour achat immobilier dès que vous aurez mis votre bien à la location si votre locataire répond à des conditions de ressources et que vos loyers ne dépassent pas un plafond maximum. À savoir que la réduction d’impôts est de 12 % du montant investi si vous vous engagez à louer votre logement sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans et de 21 % sur 12 ans

Abattement fiscal pour un achat immobilier dans le neuf

La loi Pinel

Grâce à la loi Pinel, c’est un abattement fiscal pour achat immobilier dans le neuf important auquel vous pouvez prétendre. L’objectif de cette loi ? Booster la construction de biens neufs et durables.

Pour bénéficier d’une remise d’impôts pouvant aller de 12 à 21 %, il faut que vous fassiez l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement situé en zone tendue (A, A bis et B1). Ce logement doit être destiné à la location sur une période minimale de 6 ans et maximale de 12 ans. La réduction d’impôts à laquelle vous avez droit sera proportionnelle à la durée de location de votre logement.

Vous bénéficierez ainsi d’un abattement fiscal de :

  • 12 % (36 000 € maximum) pour une période de location de 6 ans,
  • 18 % (54 000 € maximum) pour une période de location de 9 ans et
  • 21 % (63 000 € maximum) pour une période de location de 12 ans.

La réduction d’impôts aura lieu l’année de l’acquisition de votre logement ou l’année de l’achèvement des travaux si vous l’avez acheté en VEFA. Notez que la réduction d'impôt est bien plus intéressante pour un investissement en Pinel outre-mer.

Travaux de rénovation : déduisez-les de vos revenus fonciers

En plus de l’abattement fiscal pour achat immobilier dans le neuf auquel vous aurez droit, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers imposables :

  • les intérêts de vos emprunts,
  • les frais de garantie de votre prêt,
  • vos primes d’assurance,
  • l’ensemble des frais relatifs à l’entretien,
  • à la réparation et à la gestion locative de votre logement,
  • votre taxe foncière,
  • les frais liés aux salaires perçus par le gardien ou le concierge de votre immeuble.
Bon à savoir : Dans le cadre de la loi Pinel, vous avez la possibilité de louer votre logement à un membre de votre famille. Vous conserverez alors l’abattement fiscal pour achat immobilier dans le neuf auquel vous avez eu droit.

Foire aux questions 

Quelle fiscalité pour la location d’un logement neuf ? 

Si vous louez un logement neuf, il faudra déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie « revenus fonciers ». Si les loyers que vous percevez chaque année sont inférieurs à 15 000 €, c’est en principe le régime microfoncier qui est applicable (sauf si vous relevez d’un régime particulier comme le dispositif Pinel).

Vos revenus locatifs sont plus importants ? Alors vous relevez du régime réel. Si vous louez un logement meublé, vous dépendrez du régime micro-bic si vos revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 € à moins d’opter pour le régime réel. Enfin, si vos recettes annuelles sont supérieures à ce montant, vous êtes concerné par le régime réel automatiquement. 

►Lire aussi : Quel abattement fiscal sur les rentes viagères ?

Acheter en SCI, quels avantages ? 

L’achat immobilier en SCI est une solution intéressante si vous voulez transmettre votre patrimoine à vos enfants, si vous voulez éviter le régime de l’indivision ou si vous voulez mettre votre concubin en sécurité en cas de décès.

►Pour aller plus loin :

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