Les revenus locatifs entrent dans le calcul des impôts, au titre des revenus fonciers. Tous les biens immobiliers doivent être déclarés aux impôts : résidence principale, secondaire, mis en location, occupés à titre personnel ou encore laissés vide. Pour votre résidence principale, vous payez une taxe d'habitation et une taxe foncière si vous êtes propriétaire. L'imposition des revenus fonciers 

 

Immobilier : que déclarer aux impôts ?

biens immobiliers
Les ventes de biens : imposables

Dès lors que vous occupez un logement, en tant que locataire ou propriétaire, vous êtes redevable de la taxe d'habitation. Si vous êtes propriétaire la taxe foncière vient s'ajouter. Ces impôts locaux sont payés chaque année courant octobre, pour une année complète sur la base de la situation du contribuable au 1er janvier de l'année au titre de laquelle l'imposition est établie. Pour votre résidence principale, aucune déclaration spécifique à faire : les avis de taxe d'habitation et de taxe foncière sont envoyés directement par l'administration fiscale. Le paiement des taxes s'effectue peut se faire :

  • par prélèvement mensuel,
  • à échéance,
  • en ligne,
  • par chèque,
  • enespèces,
  • par Titre Interbancaire de Paiement (TIP),

Ces modes de paiement étaient les mêmes que pour l'impôt sur le revenu avant le passage au prélèvement à la source. Pour les résidences secondaires et les biens mis en location, c'est une autre histoire. 

Résidence secondaire

En France, les résidences secondaires sont soumises aux mêmes taxes que les résidences principales :

  • la taxe foncière, 
  • la taxe d'habitation 
  • et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Et ce même si elles ne sont occupées que quelques semaines par an. La contribution à l'audiovisuel public (ex-redevance TV) n'est pas due.

Achat et vente de biens immobiliers

Lorsqu’un bien immobilier change de propriétaire, si le prix de vente est supérieur au prix d’acquisition de base (celui que le propriétaire a payé à l'achat du bien), le propriétaire réalise ce qu’on appelle une plus-value immobilière. Selon la nature du bien vendu, celle-ci peut être imposable à l'impôt sur le revenu. Les résidences principales sont exonérées d'impôt mais les résidences secondaires supportent une imposition de :

  • 19 % de la plus-value réalisée sur l'impôt sur le revenu
  • 17,2 % de la plus-value sur les prélèvements sociaux

Le propriétaire cédant règle ces charges chez le notaire, lors de la cession du bien. Ce dernier remplit une déclaration 2048 “Déclaration de plus-value sur les cessions d’immeubles ou de droits immobiliers” qu’il envoie ensuite à l’administration fiscale. De son côté, le propriétaire a aussi des papiers à remplir, dans le formulaire 2042 C dans la case « Cession d’immeuble : plus-value et gain divers” :

cession d'immeuble

►Lire aussiDéclarer ses plus-values mobilières

Imposition des revenus fonciers 2018

Les revenus fonciers par définition, désignent les bénéfices tirés de la mise en location d'un logement. Un propriétaire qui loue un ou plusieurs biens immobiliers doit porter ses bénéfices sur sa déclaration d'impôt (formulaire 2044). Vous devez donc calculer le montant total des loyers bruts que vous avez perçus. Par montant total, on entend les loyers des biens mais aussi la location de places de stationnement si vous en avez par exemple. Rassurez-vous, selon le régime déclaratif que vous choisissez, vous avez droit à certains abattements.

Si vous optez pour le régime réel pour vos revenus fonciers, vous pouvez déduire certaines de vos charges (pas toutes, mais beaucoup). En revanche, si vous choisissez le régime micro-foncier, vous aurez droit à un abattement forfaitaire correspondant à 30% du montant total. Le taux d'imposition des revenus fonciers avec le micro-foncier est donc de 70% des loyers perçus.

Les taux imposition revenus fonciers 2018 sont en légère augmentation par rapport à 2017.

Revenus fonciers : quelles sont les charges déductibles ?

La plupart des charges non imputables aux locataires sont déductibles de vos revenus imposables :

  • les honoraires de gestion
  • les frais des diagnostics immobiliers (amiante, plomb, etc)
  • les intérêts d'emprunt
  • la taxe foncière
  • certaines dépenses de travaux
  • les assurances (assurance vacance locative, assurance loyer impayé, etc.).

De même, si vous possédez des parts de SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés, vous devez déclarer les revenus 2017 de vos parts de société civile immobilière sur la déclaration n° 2044 S.

►Lire aussi À quoi sert l'IFU et comment l'utiliser pour bien déclarer ?

Le statut LMNP

lmnp
La location meublée : un complément de revenus 

Les particuliers qui louent une chambre, une partie ou la totalité de leur logement peuvent opter pour le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Le LMNP vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA (uniquement si vous achetez un bien neuf). Cette niche fiscale concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location sont plafonnés à 23 000 € par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux par an.

Lorsque vous louez un bien immobilier en LMNP, vous touchez des revenus fonciers. À ce titre, vos revenus locatifs LMNP entrent dans la catégorie des BIC – bénéfices industriels et commerciaux et doivent être déclarés à l’administration fiscale, sur le formulaire 2044-pro :

lmnp

Partant de là, vous avez le choix entre trois régimes d’imposition :

Régime Caractéristiques
Le micro-BIC Permet un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs. Si l’abattement est inférieur aux charges déductibles, vous avez tout intérêt à opter pour le régime réel.
Le régime réel Obligatoire lorsque le montant total des revenus fonciers annuels dépasse 33 100 €, il permet de déduire les charges. Les recettes locatives et bénéficier de la réduction d’impôt LMNP sont à reporter sur le formulaire 2033.
Le régime réel normal Obligatoire pour le loueur touchant plus de 788 000 € de revenus locatifs annuels. Il permet également de déduire le montant exact des charges supportées par le propriétaire.

On retrouve ces régimes d'imposition dans d'autres catégories de revenus, comme les Bénéfices Non Commerciaux ou encore les revenus issus d'activités agricoles. Après abattement éventuel selon le régime de déclaration de vos revenus fonciers, ces revenus seront imposés avec vos autres revenus de source française imposables en France au barème progressif avec plafonnement du quotient familial

Ne faites plus d'erreur dans votre déclaration des revenus fonciers 2044 ! TacoTax a mis au point un simulateur pour calculer le montant de votre impôt  

Au-delà d'un certain seuil, le statut Loueur en Meublé Professionnel devient plus avantageux, surtout pour les contribuables assujettis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière.

Impôt sur la Fortune Immobilière

Vous êtes redevable de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ? Comme c'était le cas pour l'ISF,  le montant à déclarer à l'IFI est la valeur vénale des biens immobiliers détenus. Votre résidence principale est soumise au barème de l'impôt sur la fortune immobilière mais un abattement de 30% de cette valeur s'applique. Les résidences secondaires sont elles imposées à 100%.

Foire aux questions

Comment sont imposés les biens immobiliers pour un couple ?

Tout dépend du régime d'imposition auquel est soumis le couple. Les conjoints et partenaires de pacs sont soumis à une imposition commune. Ils n'ont qu'une seule déclaration à remplir, portant sur l’ensemble de leurs revenus respectifs et sur ceux des personnes à leur charge. C'est-à-dire les enfants mineurs, majeurs ayant demandé le rattachement au foyer fiscal de leurs parents et les personnes invalides hébergées. 

Les couples qui ont déjà déposé une déclaration de revenus commune reçoivent chaque année une déclaration préidentifiée à leurs deux noms, et préremplie de leurs revenus connus du fisc. Ils indiquent les revenus fonciers perçus, et, à partir du 1er janvier et en fonction du taux de prélèvement à la source choisi, ils seront imposés :

  • au pro-rata de leurs revenus respectifs avec le taux individualisé ;
  • au même taux chacun avec le taux personnalisé ;
  • comme des célibataires sans enfants, et sur l'unique base de leurs salaires avec le taux neutre ;

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