Fiscalité de l'indivision : comment sont imposés les revenus fonciers ?

Lorsque plusieurs personnes détiennent ensemble un bien immobilier en indivision, on parle de gestion en indivision. Lorsque le bien en indivision est mis en location et qu'il génère des revenus, chaque coindivisaire reçoit une part de revenus, proportionnelle à ses parts dans l'indivision (un peu à la manière d'une SCPI). Les revenus sont imposés à titre nominatif, entre les mains de chaque coindivisaire. Comment sont imposées les personnes qui possèdent ensemble un même bien ?

 

Qu'est ce que l'indivision ?

taxe habitation indivision
Chaque co-indivisaire participe aux paiements des impôts

Après un achat commun, mais aussi après une succession, une donation ou un divorce, plusieurs personnes (appelés coïndivisaires) peuvent se retrouver ensemble propriétaires d’un même bien. Ce bien peut être un bien immeuble (appartement, maison, terrain…), un bien meuble corporel (véhicule, oeuvre d’art…) ou incorporel (parts sociales, valeurs mobilières...) ou encore une somme d’argent .

Chaque coïndivisaire est détient une partie du bien, une quote-part, même si le bien ne peut être divisible de façon matérielle. Cette part est donc en valeur et non en nature. Les coïndivisaires ont des droits sur la totalité du bien et ils devront prendre les décisions majeures à l’unanimité. Ils sont soumis à plusieurs impôts, pendant la durée de l’indivision mais aussi lors de la vente du bien partagé.

Les impôts que paient les indivisaires pendant l'indivision

Les coïndivisaires d’un bien immobilier sont soumis à trois impôts :

  • l’impôt sur le revenu
  • la taxe foncière pour un bien immobilier
  • l’impôt sur la fortune dans certains cas

Si le bien partagé génère des revenus, les propriétaires se partagent les recettes en fonction de leur part dans le bien. De la même manière, les charges sont réparties équitablement en fonction des parts de chaque indivisaire.

Ainsi, si une personne A et une personne B possèdent respectivement 70% et 30% d’un appartement générant 1000€ par mois, A recevra 700€ et B recevra 300€. S’ils décident de faire des travaux de 5000€ dans l’appartement, A devra payer 3 500€ et B 1 500€.

Concernant l’ISF, la valeur de l’impôt à payer n’est pas tout à fait égale à la part de chaque indivisaire. En effet, en plus d’un abattement de 20% pour occupation du bien s’il est immobilier, un abattement supplémentaire de 20% est appliqué sur la valeur des parts de chaque indivisaire. Cela a été instauré pour tenir compte de l’indivision du bien. Un bien indivisé étant plus difficile à vendre, la somme des parts des coïndivisaires n’atteint pas le montant estimé du prix du bien s’il était vendu dans des conditions de marché normales (valeur vénale totale). Le calcul de ma valeur des droits des indivisaires ne se fait donc pas sur la valeur totale du bien.

Enfin, si le bien en indivision est un immeuble, les coïndivisaires doivent aussi régler la taxe foncière. Si les propriétaires sont peu nombreux (2 ou 3), ils sont tous désignés sur l’avis d’imposition. S’ils sont plus nombreux, l’indivisaire possédant la part la plus importante du bien est désigné seul. Il doit s’arranger avec les autres propriétaires pour le remboursement.

Les impôts à régler lors de la vente, de la succession ou de la donation du bien en indivision

Lorsque les propriétaires du bien vendent le bien qu’ils se partagent, ils sont soumis à un impôt sur la plus-value. Autrement dit, ils sont imposés sur ce qu’ils ont gagné (prix de vente du bien) moins ce qu’ils ont investi au départ (prix d’achat du bien) majoré des frais qu’ils ont réalisés. Le montant de l’impôt dépend là aussi de la part de chaque coïndivisaire dans le bien

Pour les biens immobiliers, plusieurs exonérations sont possibles :

  • Si l’un des indivisaires reçoit moins de 15 000 € lors de la vente du bien, il est exonéré d’impôt sur la plus-value. Ce plafonnement est apprécié de manière individuelle au niveau de la quote-part de chaque coïndivisaire, quelle que soit la valeur totale du bien cédé.

Prenons un exemple :

A détient 20% d'un appartement et B 80%. La plus-value réalisée lors de la vente du bien est de 60 000 euros.  La plus-value de A est de (20% x 60 000), soit 12 000 euros ce qui est inférieur au seuil de 15 000 euros. A n'est donc pas imposé sur sa plus-value. En revanche, la plus-value de B est de (80% x 60 000), soit 48 000 euros et il est donc imposé sur celle-ci.

  • Un abattement est appliqué par tranche en fonction de la durée de détention du bien. En-dessous de 5 ans de détention, il est nul ; de 6 à 17 ans, il est de 2%; de 18 à 24 ans, il atteint 4% et au-delà de 25 ans, il passe à 8%. Par exemple, s’il est vendu après 19 ans l’abattement sera de : 0x (5-0) + 2 x (17+1-6) + 4 x (19+1-18) = 32%. Au bout de 30 ans, les propriétaires disposent ainsi d’un abattement de 100% et sont donc exonérés.

Dans le cadre de cession à titre onéreux (vente, partage...) de valeurs mobilières ou droits sociaux, les plus-values réalisées sont soumises aux prélèvements sociaux et à l'impôt sur le revenu. Les coïndivisaires seront redevables à hauteur de la fraction des droits dont ils sont titulaires dans l’indivision. Ici aussi, un abattement pour durée de détention est appliqué pour l'IR selon la date d'acquisition des titres : 

  • 50% pour une détention entre 2 et moins de 8 ans
  • 65% pour une durée de détention d'au moins 8 ans.

Notez que le seuil d’exonération annuel des plus-values fixé à 25 830 € pour le montant des ventes titres réalisé dans l'année a été supprimé.

En cas de succession ou de donation, le partage des biens indivis n’est pas considéré comme une cession à titre onéreux. Les plus-values réalisées sont donc exonérées d’impôts et ce même dans le cas de versement d’une somme d’argent pour compenser l’excédent de la valeur du bien reçu (soulte).

Que faire concrètement ?

Pour les biens immobiliers, chaque indivisaire doit mentionner loyers perçus et charges dans sa déclaration d’impôt sur le revenu 2044 (Déclaration des Revenus Fonciers). Chaque indivisaire doit déclarer les plus-values et moins-values réalisées dans le cadre de la cession de titres financiers dans sa déclaration d'impôt sur le revenu 2042, case 3VG (plus-values) ou 3VH (moins-values).

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