L’imposition des revenus fonciers en SCI

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Sommaire de l'article

Une Société Civile Immobilière (SCI) est un contrat de société édité par plusieurs personnes qui décident de mettre en communs différents biens immobiliers pour partager les bénéfices potentiels, tout en s’engageant à contribuer aux pertes. Les revenus fonciers correspondent aux revenus d’un patrimoine immobilier comme les loyers perçus de vos biens non meublés mis en location. Quel est le fonctionnement des revenus fonciers dans le cadre légal français ? Quelle est la fiscalité d’une SCI en matière de revenus fonciers selon le régime forfaitaire ou réel ? 

Revenus fonciers d’une SCI : fiscalité variable

Le taux d’imposition des revenus fonciers perçus d’une SCI varie selon le régime adopté lors de la création de l’entreprise : l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Dans les différents régimes, il existe des obligations lors de votre déclaration et vous pourrez bénéficier de charges déductibles spécifiques.

Si vous n’effectuez aucune modification concernant l’imposition de votre SCI, les recettes subissent une imposition pour les différents associés au taux marginal de l’impôt sur le revenu ainsi qu’une imposition de 17,2 % pour les prélèvements sociaux. La taxation sur les revenus fonciers de la SCI s’applique seulement aux associés présents lors de la clôture de l’exercice comptable. Les revenus fonciers d’une SCI assujettis à l’impôt sur le revenu peuvent modifier la tranche d’imposition ainsi que le taux d’imposition.

L’imposition des revenus fonciers à l’impôt sur les sociétés

Une option existe pour les SCI de choisir l’impôt sur les sociétés, une option qui s’applique de manière durable durant toute la durée de vie de la société. La SCI est obligatoirement assujettie à l’impôt sur les sociétés si elle exerce une activité commerciale à titre principal si et seulement si le montant des recettes commerciales excède de 10 % celui du chiffre d’affaires hors taxe réalisé par l’entreprise.

De ce fait, l’imposition sera appliquée sur les bénéfices effectués par la SCI lors de l’exercice en cours l’année du nouveau régime fiscal et sur les moins-values et les plus-values résultant de la cession des éléments de l’actif immobilisé. La fiscalité applicable à la SCI est la suivante : 28 % pour les bénéfices n’excédant pas 500 000 € et 33,33 % pour la part des revenus fonciers au-delà de ce plafond.

Avec l’impôt sur les sociétés, les SCI peuvent déduire certaines charges :

  • le prix d’achat des immeubles,
  • les rémunérations accordées au gérant de la société,
  • les déficits de la SCI, les intérêts et les charges liées à l’emprunt,
  • les dotations annuelles de l’amortissement.

L’imposition des SCI favorise le versement des dividendes puisqu’ils sont assujettis à l’impôt sur le revenu et les associés peuvent opter pour deux impositions différentes : 

  • le Prélèvement Forfaitaire Unique de 30 % ;
  • l’impôt sur le revenu au barème progressif après un abattement de 40 % + 17,2 % de prélèvements sociaux sans abattement.

La déclaration des revenus fonciers pour les SCI s’effectue via deux déclarations distinctes :

  • la déclaration n° 2072-S pour les personnes physiques associées ;
  • la déclaration n° 2072-C si un des associés est une société ou si la SCI possède un bien classé Monument Historique ou situé en secteur sauvegardé.

►Lire aussi : Fiscalité de l’indivision : comment sont imposés les revenus fonciers ?

Revenus fonciers : régime forfaitaire ou régime réel ?

Les revenus fonciers sont issus de la location d’immeubles de votre patrimoine immobilier ou de celui d’une personne afférente à votre foyer fiscal. Les propriétaires peuvent choisir entre le régime forfaitaire et le régime réel. Le service des impôts a établi une liste des personnes concernées par les revenus fonciers :

  • si vous avez perçu en 2018 des revenus :
    • d’immeubles (loyers, fermages),
    • de droits (droits d’affichage, droits d’exploitation de carrières…),
    • de parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier.
  • En qualité de propriétaire, d’usufruitier, membre d’une société immobilière. Vous devez souscrire votre déclaration de revenus fonciers en ligne ou en utilisant l’imprimé correspondant.
  • Vous n’êtes pas tenu de souscrire une déclaration de revenus fonciers avec un cas d’exemption permanente si :
    • vous utilisez un local d’habitation dont vous êtes propriétaire à titre de résidence principale ou secondaire (local d’habitation et ses dépendances immédiates : garages, jardins…),
    • vous le mettez gratuitement à la disposition d’un tiers.
  • Les charges afférentes à ces logements ne peuvent pas être déduites.

►Lire aussi : Comment s’applique le CIMR sur les revenus fonciers ?

Le régime forfaitaire

Deux membres d’une même famille peuvent créer une
SCI familiale.

Le régime forfaitaire bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % appliqué sur les loyers qui s’applique dès que les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an. Avec le régime réel, vous pouvez déduire les frais et charges mis en œuvre pour le bien mis en location poste par poste, pour leur montant réel. Cela inclut les travaux, charges de copropriété, primes d’assurance et intérêts d’emprunt.

Si vous optez pour le régime forfaitaire, votre résultat foncier est obligatoirement bénéficiaire puisque sur l’abattement de 30 %, l’administration fiscale comprend 70 % de vos revenus locatifs à l’ensemble de vos autres revenus qui sont soumis à l’impôt sur le revenu. Dans le régime réel, si votre résultat foncier est bénéficiaire, il s’ajoute de la même manière à vos autres revenus annuels, puis est soumis à l’impôt sur le revenu. En cas de déficit foncier, cette somme vient s’ajouter à votre revenu global annuel et cela entraîne de manière pyramidale une diminution de votre impôt sur le revenu. 

►Lire aussi : La déduction des travaux des revenus fonciers en 2018

Comment déclarer ses revenus fonciers ?

Pour remplir votre déclaration de revenus fonciers, Tacotax vous conseille d’opter pour la déclaration en ligne pour bénéficier de délais supplémentaires et du report des informations des années précédentes (adresse du bien loué, identité du locataire, éléments concernant votre contrat de prêt). Il est également impératif de conserver vos justificatifs pour répondre aux éventuelles futures sollicitations de l’administration fiscale. Vous devez donc conserver pendant trois ans les documents servant de moyens de preuve. Tacotax conseille également aux SCI de déclarer les revenus de vos propriétés immeuble par immeuble.

Foire aux questions 

Quels sont les avantages et les inconvénients de la forme sociétale pour une SCI ?

Une SCI permet une gestion simplifiée du patrimoine immobilier, des conditions de sorties de l’actif immobilier moins contraignantes. Elle permet une transmission sereine de son patrimoine à sa famille avec des conditions fiscales avantageuses. La création d’une SCI peut s’avérer difficile et coûteuse en terme administratif et financier. La responsabilité des associés ainsi que les obligations de fonctionnement peuvent également poser soucis aux différents associés.

Quelles sont les modalités administratives pour une dissolution d’une SCI ?

Pour dissoudre une SCI, vous devez procéder à un vote entre les différents associés. Vous êtes également dans l’obligation de désigner un liquidateur qui aura pour objectif de régler les dettes de la SCI et de réaliser l’actif. L’avis de liquidation doit être rendu public par une publication officielle dans les journaux d’informations légales. Le processus s’effectue en déposant un dossier de dissolution au greffe du Tribunal de commerce puis en liquidant les biens de la société.

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