1. Le guide de l'impôt sur le revenu

  2. Revenus fonciers : comment sont-ils imposés ?

  3. La déduction des travaux des revenus fonciers en 2018

La déduction des travaux des revenus fonciers en 2018

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Sommaire de l'article

Vous étiez propriétaire d’un ou de plusieurs bien(s) que vous aviez mis à la location en 2018 ? Alors vous avez été directement impacté par la mise en place du prélèvement à la source en 2019. Tacotax revient pour vous sur le sujet de la déduction des travaux des revenus fonciers en 2018 pour vous aider à mieux comprendre l’étendue de cette mesure. 

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2018, une année de transition 

Vous n’avez pas pu louper cette information capitale : le prélèvement à la source a été instauré au 1er janvier 2019. L’objectif de cette mesure ? Moderniser le paiement de l’impôt en prélevant directement un acompte provisionnel de l’impôt sur le revenu de l’année en cours au contribuable avant qu’il ne perçoive sa rémunération. 

La mise en place de ce nouveau mode d’imposition a obligé le gouvernement à faire de 2018 une année de transition, une année blanche, afin que les contribuables ne soient pas imposés en 2019 :

  • à la fois sur leurs revenus de l’année en cours (par le biais du nouveau système) ;
  • ET sur leurs revenus 2018 (par le biais de l’ancien système).

De ce fait, en dehors des revenus dits « exceptionnels », les revenus qui avaient été perçus au cours de l’année 2018 et qui entraient dans le champ du prélèvement à la source n’ont pas été imposés. Comment l’impôt sur le revenu 2018 a-t-il pu être effacé ? Grâce au mécanisme du Crédit d’Impôt Modernisation du Recouvrement (CIMR)

Sauf exception, les revenus fonciers étaient alors considérés comme des revenus ordinaires et pouvaient de ce fait bénéficier du CIMR. Oui mais problème : la déduction des travaux n’avait alors plus aucun intérêt. Puisqu’ils peuvent être pilotés directement par le contribuable, certains auraient pu être tentés de différer la réalisation de travaux pour bénéficier des avantages fiscaux ultérieurement. Alors, quel a été le sort des travaux déductibles des revenus fonciers en 2018 ? 

La déduction des travaux des revenus fonciers en 2018, un véritable casse-tête

Année blanche fiscale : quel intérêt pour les propriétaires ?

Permettre aux contribuables de différer dans le temps des travaux non urgents dans un objectif d’optimisation aurait été la source de bien des problèmes et des contrariétés pour les professionnels du bâtiment qui auraient été pénalisés. C’est la raison pour laquelle le législateur s’est vu obligé de mettre en place un dispositif temporaire

Concrètement, si vous aviez réglé le coût des travaux d’entretien ou de rénovation en 2018, la déduction des travaux des revenus fonciers s’opérait en 2018. Il n’y avait aucun impact fiscal puisqu’avec le mécanisme du CIMR, l’impôt était effacé. Il s’avérait alors inutile de déduire des travaux des revenus fonciers en 2018. 

En revanche, si ces travaux avaient été effectués et payés en 2019, leur déductibilité était égale à la moyenne des dépenses réalisées en 2018 et en 2019. De ce fait, l’impact fiscal était limité puisque seul 50% du montant des travaux était déductible des revenus fonciers. Il était alors plus intéressant de repousser la réalisation de ses travaux à 2020. 

Déduction des travaux des revenus fonciers : exemple

Pour être plus précis et pour que vous compreniez bien la manière dont s’appliquait la déduction des travaux des revenus fonciers en 2018, on vous donne un exemple plus concret.

Imaginons qu’en 2018 vous aviez fait faire des travaux pour une valeur de 4 000 € et que vous aviez perçu des loyers à hauteur de 16 000 € : ce sont alors 12 000 € de revenus nets fonciers qui avaient été générés. 

Du fait de l’année blanche, vous n’aviez pas été imposé sur cette somme en 2018. Quant aux travaux effectués, vous aviez la possibilité de les déduire de moitié (et donc à hauteur de 2 000 € en 2019). 

Bon à savoir : l’ensemble des travaux d’urgence ou des travaux qui devaient être réalisés sur un bien immobilier acheté au cours de l’année 2019 ne pouvaient pas bénéficier de ce dispositif transitoire. La déductibilité de ces travaux devait donc avoir lieu dans les conditions habituelles. 

Le cas des déficits fonciers : une opportunité à saisir 

Le propriétaire d’un bien avait tout intérêt à attendre 2020 pour réaliser ses travaux non urgents afin de bénéficier d’une déduction totale des travaux de ses revenus fonciers. En revanche, dans le cas d’un investisseur qui réalisait d’importants déficits fonciers, la situation était tout autre. En effet, lorsqu’un propriétaire fait faire des travaux pour un montant supérieur à celui des loyers dégagés, on dit qu’il réalise un déficit foncier. De ce fait, il a la possibilité de déduire la somme de 10 700 € de son revenu global puis le solde du déficit réalisé de ses revenus fonciers pendant une période de 10 ans. 

La mise en place de l’impôt à la source pouvait être un beau coup à jouer pour des investisseurs puisqu’en générant un déficit foncier important en 2018 et en le cumulant pour moitié en 2019, il lui était possible d’effacer son impôt sur les revenus fonciers pour quelques années. Bien sûr, pour que ce soit intéressant, il lui fallait tout de même réaliser un déficit foncier supérieur à 10 700 €. 

Déficit foncier et année blanche fiscale : exemple

Imageons cette hypothèse par un exemple. Supposons qu’un investisseur ait fait faire des travaux en 2018 pour un montant de 120 000 € sur un bien immobilier qu’il a mis à la location l’année suivante. Son bien lui rapporte chaque mois des loyers pour un montant de 25 000€ chaque année. 

En 2018, il a donc réalisé un déficit foncier de 120 000 € puisqu’il n’a retiré aucun revenu locatif cette année-là. La somme de 10 700 € a été imputée sur son revenu global et le solde, à savoir 109 300 €, a été reporté sur les revenus fonciers qu’il percevra pendant les 10 années suivantes. 

En 2019, cet investisseur a pu déduire 50% des travaux réalisés en 2018, soit 60 000 €. Cette déduction des travaux des revenus fonciers lui a permis de neutraliser l’imposition de ses 25 000 € de revenus fonciers. De plus, il a également pu déduire 10 700 € de son revenu global et reporter un déficit de 133 600 € (109.300 + 60.000 - 25.000 - 10.700) sur les années suivantes. 

Dans notre exemple, cet investisseur aura finalement pu déduire fiscalement une somme plus importante que celle qu’il avait dépensée et n’aura perdu que la somme de 10.700€ qui avait été imputée sur le revenu global de 2018. 

Ainsi que le démontre cet exemple, les contribuables dont les revenus fonciers étaient situés entre 15 000 et 50 000 € avaient donc tout intérêt à réaliser des travaux au cours de l’année 2018. 

►Lire aussi :  Les revenus fonciers sont-ils concernés par la flat tax ?

Foire aux questions

Qu’est-ce que les revenus fonciers ? 

Il s’agit d’une catégorie de revenus à renseigner lors de la déclaration de l’impôt sur le revenu. Les revenus fonciers correspondent aux recettes tirées de la location d’un bien immobilier qu’il soit à usage d’habitation, professionnel ou agricole. Un propriétaire peut détenir directement la propriété du bien en son nom propre, en indivision, ou indirectement s’il est l’associé d’une SCI.  

Comment s’applique le prélèvement à la source sur mes impôts ? 

Le prélèvement à la source permet à l’administration fiscale de déduire votre impôt sur le revenu :

  • de votre pension de retraite,
  • de vos allocations chômage,
  • de vos indemnités journalières de Sécurité sociale,
  • ou de votre salaire / traitement avant même que vous ne les touchiez.

Entré en vigueur le 1er janvier 2019, il permet un étalement de l’impôt sur les 12 mois de l’année et la suppression du décalage d’un an. La mise en place du prélèvement à la source ne vous affranchit toutefois pas de votre obligation de déclarer vos revenus de l’année N-1.

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