Le prélèvement à la source est en place depuis le 1er janvier. Pour les propriétaires bailleurs de logements nus ou meublés, cela signifie que l'imposition des revenus fonciers 2018 va prendre un tout nouveau tournant. Sur le plan déclaratif, rien ne change vraiment : les propriétaires continueront d'inscrire le montant de leurs revenus fonciers sur le formulaire de déclaration n° 2042. C'est au moment du recouvrement que tout va se jouer.

 

Revenus fonciers : définition

Avant d'entrer dans le vif du sujet, il est bon de rappeler les bases. Lorsqu'on entend "revenus fonciers", on pense de suite aux loyers qui touchent un (ou plusieurs) propriétaire(s) qui loue un (ou plusieurs) logement(s). En réalité, l'expression englobe plusieurs catégories de revenus :

  • les revenus des immeubles situés en France
  • les droits relatifs à ces immeubles (droits indivis, nue-propriété, usufruit...)
  • les droits immobiliers (actions ou parts de sociétés immobilières)
  • les produits accessoires

Tous sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. En fonction du montant des revenus, les propriétaires ou associés (qui possèdent des parts de sociétés) peuvent choisir l'imposition au régime micro-foncier (si le montant brut des revenus ne dépasse pas 15 000 €) ou au régime réel. Les obligations déclaratives varient en fonction du régime d'imposition.

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers

revenus fonciers charges déductibles
Départ du locataire :
vérifiez que toutes les charges ont bien été réglées  !

En tant que propriétaire bailleur, vous supportez plusieurs charges : de copropriété, d'entretien, de rénovation, primes d'assurance, etc. Certaines sont récupérables sur le locataire, comme la fourniture d'énergie ou la taxe d'habitation, d'autres doivent ne sont pas remboursables directement mais peuvent être déduites de vos revenus fonciers. Il s'agit :

  • des provisions pour charges de copropriété
  • des frais de gestion
  • des intérêts d’emprunts
  • des primes d'assurance
  • des dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration
  • des charges récupérables non récupérées (dues par le locataire, mais non réglée par lui / elle lors de son départ)

Pour découvrir comment déduire ces charges de vos revenus fonciers, nous vous invitons à lire notre article dédié.

Déclaration des revenus fonciers 

En tant que revenus imposables, les montants que vous tirez de votre patrimoine doivent apparaître sur votre déclaration d'impôt. Mais selon le mode d'imposition choisi, les obligations déclaratives ne seront pas les mêmes.

Avec le régime micro-foncier

Entrent dans le cadre du micro-foncier les bailleurs et associés dont le revenu foncier n'excède pas 15 000 € / an. Peu contraignant sur le plan administratif, le micro-foncier avantage les propriétaires qui souhaitent s'épargne de grands efforts de comptabilité. Il leur suffit de déclarer son revenu foncier brut sur la déclaration d'impôt (formulaire n° 2042) dans le cadre 4 "Revenus fonciers", case 4BE :

Une fois ce montant connu de l'administration fiscale, celle-ci lui applique un abattement forfaitaire de 30 %, représentatif des charges supportées par le propriétaire. Les 70 % restants sont ajoutés aux autres revenus. Le résultat foncier est alors toujours excédentaire

Bon à savoir : avec le régime micro-foncier, vous ne pouvez pas déduire vous-même vos charges. Elles sont toutes comprises dans l'abattement forfaitaire de 30%.

Avec le régime réel

Dès que vos revenus fonciers dépassent 15 000 € bruts par an, c'est le régime réel qui s'applique. Il peut également s'appliquer en deçà de ce montant, pour une durée de trois ans. Comme son nom l'indique, il s'agit de déclarer tous vos frais et charges réels, reconnues par l'administration fiscale. Cette déclaration est à effectuer sur le formulaire n° 2044. 

Si vous avez investi dans un dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel, Borloo, Scellier ou encore Robien, il vous faudra en plus remplir la déclaration n° 2044 Spéciale.

Comment choisir entre l'imposition au forfaitaire ou au réel ?

Tout bien immobilier mis en location occasionne des charges, qui peuvent parfois être très lourdes, et pas toujours déductibles. Même s'il demande peu d'effort du point de vue comptable, l'abattement de 30% ne suffit pas toujours à couvrir les dépenses qui pèsent sur un logement. Le régime micro-foncier n'est intéressant que si le(s) logement(s) loués n'occasionne(nt) pas de frais importants. Dès lors que le total des charges dépasse ce pourcentage, vous avez intérêt à basculer sur le régime réel.

Important : si vous changez de régime pour vos revenus fonciers, votre choix ne pourra pas être révoqué pendant une durée de 3 ans. 

2018 année blanche pour les revenus fonciers ?

Les revenus fonciers de 2017 figurant sur votre déclaration de revenus (remplie en 2018) vont passer par le crible du Crédit d'Impôt de Modernisation du Recouvrement (CIMR). Ce mécanisme transitoire va "effacer" les revenus courants de la déclaration 2018 (salaires, traitements, revenus de remplacements, BIC, BNC, BA...) afin d'éviter une double charge fiscale aux contribuables. Ce faisant, ils ne paieront donc aucun impôt sur leurs revenus courants. Les revenus exceptionnels restent imposables.

Là où cela se corse, c'est au sujet des charges déductibles. L'administration fiscale distingue très bien les charges courantes, ou habituelles, des charges exceptionnelles. Les premières désignent :

  • les intérêts d’emprunt,
  • les assurances,
  • les charges de copropriété
  • ou encore les frais de gestion
année blanche déficit foncier
Année blanche : attendez 2020 pour faire des travaux

Ces charges ne sont déductibles que des revenus 2018. Au printemps 2019, lors de la période de déclaration, les bailleurs ayant opté pour le régime réel devront les déclarer et elles seront annulées par le biais du CIMR. Avec ce dispositif, les propriétaires bailleurs seront donc exonérés d'impôt sur les revenus fonciers les déductions habituelles pour l’année 2018.

Mais quid des charges exceptionnelles, comme les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration ? L'annulation de l'imposition sur les revenus courants 2018 empêche les propriétaires d’imputer des déficits fonciers.

Ici encore, un dispositif transitoire a été mis en place par l'État sur la période 2018 / 2019. En bref, l'administration fiscale fera la moyenne des frais de travaux engagés en 2018 et 2019 pour les déduire en 2019. L'objectif étant de décourager les propriétaires qui comptaient sur l'effacement de l'imposition 2018 pour optimiser leur déficit foncier. 

Revenus fonciers et prélèvement à la source

Depuis le 1er janvier 2019, les revenus sont imposés à la source. La déclaration reste obligatoire, mais le mode de recouvrement est différent. Pour les propriétaires qui perçoivent des revenus fonciers, c'est un système d'acomptes, semblables à celui des indépendants, qui va s'appliquer. Chaque mois ou chaque trimestre (au choix), 

Un acompte intégrant impôt sur le revenu et cotisations sociales sera automatiquement prélevé par l'administration fiscale chaque mois ou chaque trimestre.

Foire aux questions

Comment gérer vos acomptes contemporains ?

Depuis le 1er Janvier 2019, vous pouvez gérer vos acomptes contemporains sur impôts.gouv. Pour vous aider dans vos démarches nous avons créé une vidéo tuto pour vous guider pas à pas.

Existe-t-il un simulateur officiel de revenus fonciers ?

Officiellement non. Pour calculer le montant de vos revenus fonciers avant de remplir le formulaire n°2044, un simulateur d'impôt est disponible en cliquant sur la bannière ci-dessous.

La déduction automatique de 30% : comment ça fonctionne ?

Le régime micro-foncier est très simple à utiliser. Mais il faut vérifier s'il est vraiment avantageux pour vous !

Très simple à utiliser, le régime micro-foncier est destiné aux personnes propriétaires dont les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €. Une déduction automatique de 30% est alors appliquée sur vos revenus fonciers sans que vous ayez à produire des justificatifs de vos frais.Concrètement, si vous avez par exemple 10 000 € de revenus fonciers, seulement 7 000 € seront imposés avec ce système.

Si vous pensez que vos frais sont supérieurs à ce seuil de 30% de revenus fonciers, alors vous pouvez opter pour le régime foncier "réel". Il faudra alors conserver tous vos justificatifs.

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