Fiscalité des PEL : que change la flat tax ?

Alice Bled

Mis à jour le 28 juin 2021

fiscalité pel

Sommaire de l'article

Les aspirants propriétaires à la recherche de solutions de financement pour l'achat de leur logement passent souvent par la case "Prêt Épargne Logement" (PEL). Cette épargne bloquée, plafonnée à 61 200 €, permet d'épargner jusqu'à 15 ans tout bénéficiant d'un prêt à taux préférentiel pour acheter, faire construire ou rénover un bien immobilier. Depuis 2018, les nouvelles règles en matière de fiscalité ont changé pour le PEL. La flat tax, ou prélèvement forfaitaire unique", a sensiblement bouleversé la fiscalité de l'épargne logement. Décryptage de la nouvelle fiscalité du PEL.

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Fiscalité des PEL : l'épargne logement remaniée depuis 2018

Vous comptez ouvrir un Plan Épargne Logement en 2021 ? Depuis le 1er janvier 2018, la réforme de la flat-tax régit :

C'est le cas des Plans et Comptes Épargne Logement (CEL). Désormais, c'est le prélèvement forfaitaire unique (PFU) qui s'applique. Son taux de 30 % se décompose ainsi :

  • 17,2 % de prélèvements sociaux
  • 12,8 % d'impôt sur le revenu

Bon à savoir

La flat-tax s'applique aux revenus de placement et aux plus-values de cession, mais pas aux plus-values immobilières ni aux revenus fonciers.

 

PEL souscrits avant le 1er janvier 2018

Dès la première année, les intérêts du PEL sont exonérés d'impôt sur le revenu jusqu'à la veille du 12e anniversaire de l'ouverture du contrat. Ils restent soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Mais ce qui rendait la fiscalité du PEL si attractive en 2017, c'était notamment la prime d'État qui allait avec. Au-delà d’un certain taux de rémunération pour les épargnants, le PEL leur permettait de bénéficier d’une prime, versée par l’État donc, en cas de déblocage des fonds pour acheter une maison ou un appartement.

Pour les PEL de plus de 12 ans, la taxation des intérêts s’effectue à partir de la 13e année de votre plan. Les revenus perçus sont désormais soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) au taux global de 30 %. Mais s'ils le souhaitent, les contribuables concernés pourront opter pour la taxation au barème de l’impôt sur le revenu.

PEL souscrits après le 1er janvier 2018

Pour les nouveaux plans ouverts à compter du 1er janvier 2018, la flat-tax, introduite par Emmanuel Macron, change sensiblement la donne. Désormais, les intérêts produits sont imposés au prélèvement forfaitaire unique (PFU) dès la première année au taux global de 30 % (12,8 % + 17,2 % de prélèvements sociaux).

La rémunération brute annuelle sur un PEL étant de 1 %, le rendement net va donc passer à 0,70 %. Ce qui rend le PEL moins intéressant que le livret A en termes de rendement.

Une perte donc, pour les épargnants, mais en partie compensée par les taux d'emprunts des crédits immobiliers, en baisse depuis plusieurs années. Une situation favorable aux acquéreurs, qui relativise d’autant l’intérêt du PEL, censé permettre l’accès à la propriété à des taux plus favorables que ceux en vigueur. Or, ceux du PEL ne cessaient de chuter depuis 2003, comme le montre le tableau de l'historique des taux de PEL entre 2003 et 2018 :

Date d'ouverture du PlanTaux de rémunération annuel brut
1er août 2003/31 janvier 20152,50 %
1er février 2015/31 janvier 20162 %
1er février 2016/31 juillet 20161,50 %
1er août 2016/31 décembre 20171 %
Depuis le 1er janvier 20180,70 %

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Faut-il déclarer son PEL aux impôts ?

Les intérêts du PEL constituent un revenu de placement. Pendant les 12 premières années de "vie" du plan, ils sont exonérés d'impôt. Lorsque le plan a une durée supérieure à 12 ans, les intérêts générés chaque année sont imposables. Avec le prélèvement forfaitaire unique, les revenus sont imposés directement à la source. Mais cela ne concerne que les revenus perçus en 2018. Les intérêts des livrets bancaires et autres produits de placements à revenu fixe perçus avant cette date doivent figurer dans au moins deux cases sur la déclaration n°2042.

Comment ouvrir un PEL en 2021 ?

Ouvrir un Plan Épargne Logement dans une banque n'est pas une démarche très complexe. L'important est de bien calculer son montant en amont, et de choisir la meilleure banque (qui n'est pas forcément la vôtre). Pour mettre en place en plus vous devez :

  • être une personne physique ;
  • ne pas avoir d'autre PEL dans un autre établissement (mais vous pouvez déjà avoir un CEL) ;
  • placer au minimum 540 € par an sur votre PEL ;
  • effectuer un premier versement d'au moins 225 €.

Le PEL est ouvert à toute personne physique, même mineure. Pour simplifier les versements, on conseille aux particuliers de mettre en place un prélèvement automatique mensuel depuis leur compte courant vers leur CEL.

Clôture du PEL : quel est le meilleur moment ?

Comme beaucoup de produits d'épargne, Le Plan Épargne Logement n'a d'intérêt que si vous le conservez suffisamment longtemps. Pour générer davantage d'intérêts d'une part, mais aussi parce que tout retrait prématuré entraîne des conséquences. En effet, il faut savoir qu'avant le 4e anniversaire du PEL, tout retrait entraîne la clôture automatique. Les conséquences sur les intérêts et les primes dépendent de la date :

  • entre le 3e et le 4e anniversaire du plan, vous ne perdez pas vos droits au prêt et à la prime, mais ils sont diminués ;
  • entre le 2e et le 3e anniversaire, vous perdez vos droits au prêt et à la prime mais conservez le bénéfice du taux de rémunération du PEL ;
  • avant le 2e anniversaire du plan, non seulement vous perdez les éventuels droits au prêt et à la prime d'État, mais en plus les intérêts générés sont recalculés au taux de rémunération du CEL (plus bas que le CEL) en vigueur.

Faut-il clôturer son vieux PEL en 2021 ?

Non, au contraire. Si les intérêts de votre PEL profitent de la défiscalisation pré-13e anniversaire, vous avez tout intérêt à le conserver. Passé cette date, votre vieux PEL sera alors soumis à la flat-tax. Mais ce n'est pas une raison pour le clôturer étant donné que les taux servis sur ce type de plans restent encore bien supérieurs à la rémunération actuelle. Malgré la baisse de taux et le passage au PFU, ils conservent un rendement encore attractif, dans un contexte où l’épargne de précaution ne rapporte quasiment plus rien.

► Pour aller plus loin :

Foire aux questions

🤷 Comment calculer son PEL ?

La plupart des banques proposent aux particuliers de faire une simulation de PEL directement sur leur site web. Ils peuvent ainsi simuler le montant de l'épargne constituée et le montant du prêt auquel ils pourront prétendre au terme du Plan Epargne Logement.

🤷 Comment choisir entre la flat tax et l'imposition au barème progressif de l'impôt ?

Tout dépend de la tranche marginale d'imposition (TMI) dans laquelle vous vous situez.

🤷 Où placer son argent sans être imposable ?

Vous voulez épargner tout en évitant l'imposition ? Voici les livrets faits pour vous :

  • livret A ;
  • livret de développement durable et solidaire (LDDS) ;
  • livret d'épargne populaire (LEP) ;
  • compte sur livret ;
  • compte épargne-logement.

🤝 Dans quel cas le PEL peut-il être supérieur au plafond ?

La somme qu'un épargnant peut placer sur son PEL ne peut pas dépasser 61 200 €. Cependant, il peut arriver que le montant de votre plan épargne logement (PEL) soit supérieur à ce plafond en raison des intérêts capitalisés. Verser des intérêts ou des sommes supplémentaires n'est plus possible une fois ce plafond atteint : vous pourrez dépenser cette somme pour vous constituer un apport pour financer l'achat de votre résidence principale.

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