Comment déclarer ses revenus locatifs en 2020 ?

Minsk, Belarus - November, 2017: Travel around the world with Airbnb. Logo of famouse booking company Airbnb.

Sommaire de l'article

Les revenus tirés de vos locations (meublées ou non) constituent des revenus locatifs. En tant que tels, ils sont imposables et doivent figurer dans la déclaration de revenus que vous allez remplir cette année. Comment déclarer ses revenus fonciers meublés ? Comment déclarer ses revenus fonciers en 2019 ? Comment déclarer des loyers perçus aux impôts ?

Revenus locatifs : à quelle catégorie appartenez-vous ?

La déclaration 2020 sur les revenus 2019 est ouverte. Pour les propriétaires de bien immobilier qui louent à l'année, c'est le moment de déclarer vos revenus locatifs. Avant tout, il convient de distinguer les deux catégories de revenus locatifs :

  • si vous louez un logement meublé (sur Airbnb ou Leboncoin par exemple) : vous êtes alors considéré(e) comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les revenus que vous touchez sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) à reporter sur le formulaire 2042-C PRO dans le cadre des locations meublées non professionnelles).
  • si vous louez un logement nu : il s'agit de revenus fonciers à reporter sur le formulaire n°2044 ou 2044 Spécial (SPE). Vous êtes alors considéré(e) au regard de l'administration fiscale comme un propriétaire bailleur.

La déclaration n°2044 SPE

Ce formulaire n'est pas obligatoire. Il concerne uniquement les bailleurs qui perçoivent des revenus fonciers. Et encore, pas tous, uniquement ceux :

  • propriétaires d'au moins un immeuble pour lequel un régime spécial s'applique (ex : monuments historiques) ;
  • ayant opté pour la déduction avec l'amortissement des logements neufs (loi Borloo neuf) ;
  • qui bénéficient d'une déduction spécifique pour des dispositifs Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR ;
  • qui détiennent des parts de société civile de placement immobilier (SCPI) pour lesquelles ils ont opté pour la déduction par l'amortissement.

►Lire aussi : Prélèvement à la source : pourquoi vous devez (quand même) payer des impôts en 2020

Comment déclarer ses revenus fonciers en 2020 ?

Vous louez un bien nu ? Vous touchez des revenus fonciers

Vous avez mis en location non meublée un appartement ou une maison ? Les loyers que vous percevez à ce titre sont considérés comme des revenus locatifs et vous devez les déclarer. La marche à suivre diffère selon le montant de ces revenus. 

Important : les titulaires de revenus fonciers ne sont pas concernés par la déclaration automatique. Ils devront obligatoirement remplir et renvoyer une déclaration de revenus 2019 en mai ou juin prochain.

Grande nouveauté fiscale 2020, la déclaration automatique (ou déclaration tacite) va concerner environ 12 millions de foyers cette année. Il s'agit des foyers dont les revenus sont déjà connus de l'administration fiscale et qui n'ont enregistré aucun changement sur le plan personnel (naissance, mariage...) ou professionnel (hausse ou baisse de revenus) en 2019. Ceux-là sont alors dispensés de remplir une déclaration de revenus. 

►Lire aussi Déclaration des revenus en 2020 : comprendre les changements

Vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an

Si vos revenus tirés de location nue ne dépassent pas 15 000 € par an, vous serez automatiquement soumis au régime micro-foncier. Avec ce régime, l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers. En revanche, vous n'avez pas la possibilité de déduire ni les travaux, ni les charges supportées dans le cadre de la location.

Le bénéfice net ainsi déterminé est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (tranches de 0% à 45%) et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%

Attention, si vous louez un bien en nue-propriété, le régime micro-foncier ne s'applique pas.

Si vous le souhaitez, vous pouvez choisir l'imposition au régime réel, même si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €. Mais cette décision doit être mûrement réfléchie : le choix du régime réel sera irrévocable pendant 3 ans. Le régime réel vous offre la possibilité de déduire les travaux et charges d de vos revenus fonciers bruts. Pour cela, vous devrez calculer vous-même votre revenu net foncier, c'est-à-dire  :

revenu brut (loyers) - déduction des charges (travaux, assurance, impôts fonciers, etc.).

Le détail du calcul devra être reporté sur votre déclaration de revenus fonciers 2019 n°2044, soit sur papier, soit en ligne depuis votre espace personnel sur le site du service des impôts. Cette déclaration est à joindre à votre déclaration d'ensemble n°2042.

Vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € par an

Dans ce cas-là, c'est le régime réel qui s'applique. La déclaration des revenus fonciers au régime est plus complexe car le bailleur doit calculer lui-même son revenu net foncier. Une opération qui implique de conserver précieusement tout document ou justificatif relatif aux charges et travaux supportés (factures, devis, attestation, reçu, etc.). Mais au fait, quelles dépenses pouvez-vous déduire de vos revenus fonciers ? Il en existe pas moins de 8 grandes catégories :

  • Dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration 
  • Dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires
  • Frais de gestion
  • Provisions pour charges de copropriété
  • Primes d'assurance
  • Taxes et contributions déductibles d'impôt
  • Intérêts d’emprunts
  • Déduction forfaitaire spécifique dans le cadre de certains dispositifs d'investissements locatifs

L'imposition des revenus locatifs meublés

Si le bien que vous louez est meublé, vous êtes alors considéré(e) comme un Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) pour votre location. À ce titre, vos revenus locatifs appartiennent à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En effet, la location meublée est considérée comme une prestation de services et constitue un acte commercial au regard de l’article L110-1 du Code de commerce

Location meublée : de quoi s'agit-il ?

Vos revenus Airbnb doivent être déclarés aux impôts

La location meublée est une forme spécifique de location immobilière, dans laquelle le logement est fourni avec tous les meubles et équipements. Un bien meublé peut être mis en location à l'année comme résidence principale, ou de façon temporaire ou saisonnière. Il est possible de mettre son logement en location pour quelques mois, semaines ou jours via des plateformes collaboratives comme Airbnb ou Abritel par exemple.

Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2019, l’administration fiscale exige de toutes les plateformes collaboratives qu'elles lui communiquent le montant des revenus perçus par les particuliers sur ces plateformes. Cela inclut les plateformes de location immobilière comme Airbnb, leboncoin et Abritel, mais aussi les plateformes de location de véhicules entre particuliers comme OuiCar. 

Qu'appelle-t-on "location meublée" ?

Pour être considéré comme "meublé", un logement doit être équipé au minimum avec :

  • Literie avec couette ou couverture
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Plaques de cuisson
  • Four ou un four à micro-onde
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table
  • Sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement 

Location meublée : les Bénéfices Industriels et Commerciaux

Ces revenus appartiennent à la catégorie juridique des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et doivent donc être déclarés à l’administration fiscale dans cette catégorie. Là encore, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition, selon le montant de vos bénéfices annuels.

Vos BIC ne dépassent pas 70 000 € par an

Si les revenus issus de la location ne dépassent pas 70 000 € en 2019, vous serez imposé(e) au régime micro-BIC. Dans ce régime, vous devez déclarer les revenus bruts perçus, c'est-à-dire vos revenus nets majorés des éventuels frais et charges supportés.

Avec le régime micro-BIC, l'administration fiscale applique un abattement de 50 % sur les montants déclarés, censé représenter les frais et charges. Cet abattement ne peut être inférieur à 305 €, donc à fortiori, en dessous de ce montant, vous n'êtes pas imposable sur vos BIC. Ce qui ne vous dispense pas de les déclarer avec vos autres revenus.

Là aussi, le bénéfice net déterminé est soumis au barème l’impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%

Vos BIC dépassent 70 000 par an

Vous bénéficiez d’office du régime réel si les revenus issus de la location dépassent 70 000 € en 2019. Ce régime vous permet de faire vous-même le calcul de votre revenu net imposable en déduisant réellement l’ensemble des charges et frais supportés dans le cadre de la location. Ce montant est calculé sur un formulaire annexe, le 2031-SD, et doit être ensuite reporté sur votre déclaration de revenus. 

Le bénéfice net ainsi déterminé est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (tranches de 0% à 45%) et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%

Bon à savoir : le formulaire 2031-SD doit être déposé auprès du Service des Impôt des Entreprises (SIE) avant le 3 mai de l’année de dépôt de la déclaration de revenus. 

Foire aux questions

Quand déclarer ses revenus fonciers perçus en 2019 ?

Vos revenus fonciers sont à déclarer avec vos autres revenus dans la déclaration de revenus 2019. Vous pouvez les déclarer depuis le lundi 20 avril 2020, et ce jusqu'à la date limite en vigueur dans votre département.

Dans ma déclaration impôt, dois-je reporter les loyers avec ou sans charges ?

Vous devez déclarer les loyers sans charges, encaissés au cours de l'année civile.

►Lire aussi :

Analysez gratuitement votre situation pour réduire vos impôts

Simulation gratuite