Imposition sur la plus-value immobilière : dans quels cas peut-on bénéficier d'une exonération d'impôt ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier et que vous réalisez une plus-value immobilière, vous devez vous acquitter d’une taxe communément appelée impôt sur la plus-value immobilière. Dans certains cas, il est possible d’en être totalement exonéré. Mais dans quel cas pouvez-vous bénéficier de cette exonération ?

 

L’imposition sur la plus-value immobilière, petit rappel

Le plus souvent, lors de la revente d’un appartement ou d’une maison, vous réalisez une plus-value immobilière. Cette plus-value réalisée est imposable sur le revenu à un taux actuel de 19%.  Elle est également taxée au titre des prélèvements sociaux à un taux actuel de 17,2%. Sur ces deux taux, vous bénéficiez d’abattements en fonction du nombre d’années de détention de votre logement. Par exemple, dès la 6ème année, vous bénéficiez d’un abattement de 6% pour l’impôt sur le revenu et de 1,65% sur le prélèvement des droits sociaux. 

Si votre plus-value immobilière est supérieure à 50 000 €, vous devrez vous acquitter d’une “surtaxe” dont le taux varie entre 2 et 6% :

  • 2% pour toutes les plus-values comprises entre 50 001 € et 60 000 €
  • 6% pour toutes les plus-values supérieures à 260 000 €.
Bon à savoir : Cette surtaxe ne s’applique pas aux terrains à bâtir. 
exonération de plus-value immobilière
Plus-value immobilière : comment est-elle imposée ?

Par exemple, si vous avez acheté un appartement ou une maison il y a 5 ans, à 500 000 € et que vous le revendez à 560 000 €, vous devrez vous acquitter d’une taxe sur la plus-value immobilière d’un montant de 8 145€ 

  • prix d’achat il y a 5 ans : 500 000€
  • frais d’acquisition ou frais de notaire de 37 500 € (7,5%)
  • aucun travaux n’a été réalisé
  • prix de cession : 560 000 €

Dans ce cas très précis, la plus-value nette, c’est-à-dire la plus-value immobilière déduite des frais de notaire s’élève donc à 22 500 € (= 560 000 - 500 000 - 37 500) et la taxe sur la plus-value totale s’élève à 8 145 €. Elle comprend :

  • 4 275 € (19%) sur l’impôt sur le revenu
  • 3 870€ (17,2%) de prélèvements sociaux.

Comment réaliser le calcul de la taxe sur la plus-value ?

Afin de pouvoir simuler le montant de la taxe sur la plus-value immobilière que vous devrez payer, vous devez d’abord calculer le montant net de votre plus-value immobilière. La plus-value correspond alors simplement à la différence entre le prix de vente de votre bien immobilier moins le prix auquel vous l'avez acheté.  Néanmoins, certains éléments peuvent vous permettre d’obtenir de réduire le montant de votre plus-value et ainsi payer une taxe moins élevée. 

Vous pouvez par exemple ajouter au prix d’acquisition les frais de notaire (soit vous possédez un justificatif, soit vous appliquez un taux arbitraire de 7,5%), les frais d’agence s’ils étaient à votre charge, les dépenses de travaux réalisés  à l’achat s’ils n’ont pas encore été pris en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu. 

De la même façon, vous pouvez soustraire au prix de vente les frais des diagnostics immobiliers par exemple. Pensez donc à bien garder toutes vos factures, elles vous seront très utile lors de cette étape. 

Le calcul précis de votre plus-value immobilière dépendra donc de plusieurs critères sera dans tous les cas, réalisée directement par votre notaire.

 Augmenter votre plus-value immobilière en économisant les frais d'agence

Plus-value immobilière : dans quels cas est-elle exonérée d'impôts ?

L’imposition des plus-values immobilières n’est pas systématique. Certaines transactions immobilières en sont totalement exonérées.

Le propriétaire vend sa résidence principale

Si vous cédez votre habitation principale, vous serez intégralement exonéré de la taxe sur la plus-value. Attention, il faut impérativement que la maison ou l’appartement vendu constitue votre résidence principale le jour de sa vente. De ce fait, si vous déménagez avant la mise en vente de votre bien, celui-ci n’est plus considéré comme votre résidence principale.

Toutefois, lors du calcul de l’imposition sur les plus-values immobilières, l’administration fiscale considère que le bien constitue toujours la résidence principale de son propriétaire, si son déménagement est intervenu à la mise en vente du bien et si la vente se conclut dans un délai normal. 

Bon à savoir : l'exonération s’applique également à toutes les dépendances de votre résidence principale si elles sont vendues au même moment.

Le propriétaire vend un bien détenu depuis plus de 22 ans

En fonction de la durée de détention de votre bien immobilier, vous profitez d’abattements sur l’imposition de la plus-value. Vous serez totalement exonéré de l’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et si vous le détenez depuis plus de 30 ans, vous serez également exonéré des prélèvements sociaux. La date faisant foi, est la date de signature de l’acte définitif (ou acte authentique) de vente effectuée chez le notaire.

Bon à savoir : si vous avez fait construire votre bien immobilier, la date retenue est celle du début des travaux.

Le propriétaire vend sa résidence secondaire pour la première fois sans être propriétaire de sa résidence principale

imposition plus-value immobilière
Résidence secondaire : une exonération de taxe ?

Cette exonération de taxe sur la plus-value s’applique uniquement dans un cadre très précis. La plus-value doit être réalisée lors de la vente de votre résidence secondaire et uniquement si l’argent dégagé de la vente, est réinvesti dans l’achat de votre résidence principale. Attention, pour que vous soyez totalement exonéré, l’achat de votre résidence principale doit intervenir dans un délai de 24 mois et vous ne devez pas déjà être propriétaire de votre résidence principale. 

L'exonération de la taxe sur la plus-value immobilière s’applique également pour les biens immobiliers dont le prix de vente n’excède pas les 15 000 €, si le vendeur n’est pas un résident français ou encore si vous vendez un terrain ou un immeuble à un organisme qui en fera un programme de logements sociaux

►Lire aussi Achat ou location d'un appartement : est-ce possible de payer moins d'impôts ?

En conclusion

Les propriétaires qui souhaitent vendre leur logement actuel pour en acheter un autre en tant que résidence principale n'ont pas à se préoccuper de la taxe sur la plus-value immobilière. En revanche, s'ils sont assujettis à cette taxe, il est capital de bien prendre en compte son montant afin de réinvestir l’argent gagné lors de la transaction. 

Bon à savoir : certaines agences immobilières pratiquent des tarifs fixes, bien moins élevé que la commission en pourcentage d’une agence immobilière traditionnelle. C'est un bon moyen pour les propriétaires de réduire les coûts de vente tout en augmentant la plus-value.

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