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Investir dans une résidence de tourisme peut vous permettre d'avoir d'avoir des rentrées d'argent fréquentes. Les locations de résidences touristiques sont toujours prisées, à n'importe quelle période de l'année. Mais voilà, comment déclarer sa résidence de tourisme ? TacoTax énumère avec vous les différents points à ne pas manquer si vous souhaitez investir dans les résidences de tourisme. Nous nous attarderons particulièrement sur les réductions d'impôts et les cas particuliers à ne pas négliger.

 

La résidence de tourisme : qu'est-ce que c'est ?

La résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet de l'exploitation permanente ou saisonnière. Il peut s'agir d'une résidence de tourisme à la montagne, à la mer, en milieu urbain, par exemple. La résidence de tourisme a pour but d'accueillir les locataires dans un logement équipés. Cependant, il ne faut pas confondre la résidence de tourisme et une résidence hôtelière. À la différence d’un hôtel, la résidence de tourisme permet aux locataires d'avoir une indépendance totale. Le logement de tourisme est donc équipé d'une cuisine, de sanitaire, etc. Cette résidence de tourisme se doit d'être gérée par une seule personne physique ou morale.

On l'aura compris, investir dans l'immobilier semble parfois être un gouffre financier. Mais certains points que vous ignorez peut-être vont vous faire économiser de l'argent. Des types d'investissements de tourismes, aux réhabilitations de logements de tourismes, TacoTax explorera les détails qui vous permettront de réduire vos impôts.

Les investissements locatifs de tourisme

Avant toute chose, sachez que la réduction d'impôt est supprimée pour les nouveaux investissements réalisés à compter du 1er Janvier 2011. Toutefois, le bénéfice de la réduction d'impôt a été maintenue lorsque le contribuable a justifié qu'avant cette date, il avait pris l'engagement de réaliser l'investissement. La date de l'engagement est celle de la promesse d'achat ou de la promesse synallagmatique (promesse où chaque partie a des intérêts opposés l'exécution de prestations notamment pour la vente ou le contrat de bail). 

Pour les investissements de résidence de tourisme réalisés avant cette période, l'espoir demeure. Vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt si vous avez réalisé un investissement locatif dans une résidence de tourisme classé.

La réduction d'impôt sur les logements neufs ou en état futur d'achèvement

L'acquisition de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement ( directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés) entre le 1er Janvier 2015 et le 31 décembre 2010.

Il faut cependant que cette acquisition se fasse selon certaines normes. Tout dépendra aussi de l'emplacement de ce logement. Il faut en effet que le logement soit dans

  • une zone de revitalisation rurale
  • dans le périmètre d'une agglomération nouvelle
  • dans une zone rurale, concernée en France par l'objectif n°2 des fonds structurels communautaires (à savoir, la reconversion économique et sociale des zones en difficultés structurelles).

Attention cependant à cette dernière catégorie ! Depuis le 1er Janvier 2005 une exception demeure : ne sont pas prises en compte les communes situées dans une agglomération de plus de 5000 habitants.

La réduction d'impôts pour les logements achevés depuis au moins 15 ans

La réduction d'impôts  pour les logements achevés depuis au moins 15 ans est possible. Cependant il faut que le logement ait fait l'objet de travaux de réhabilitation entre le 1er Janvier 2014 et le 31 décembre 2010. Ces travaux, pour ce type de logement, doivent être faits dans les zones précipitées et, à compter du 1er Janvier 2005, dans une station classée ou une commune touristique dont la liste est fixée par le décret. Ils s'agit de communes littorales, communes de montages et communes touristiques de moins de 5000 habitants.

Votre logement achevé depuis au moins 15 ans doit remplir tous ces critères pour être éligible d'une déduction d'impôts.

Période de location minimale et réduction d'impôts

Si vous, ou la société propriétaire, avez investis dans le secteur du tourisme le chiffre 9 ne vous est pas inconnu. En effet, vous avez dû vous engager à louer le logement nu pendant au moins 9 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme.

La période de 9 ans se décompte de date à date à compter de la prise d'effet du bail initial. La réduction d'impôt est calculée sur le montant de l'investissement soit :

  • le prix de revient du logement en cas d'acquisition d'un logement neuf
  • la quote-part du prix d'acquisition du logement correspondant aux droits de l'associé en cas de réalisation de l'opération
    comment déclarer sa résidence de tourisme
    par la société non soumise à l'impôt sur les sociétés
  • le prix de revient du logement majoré du montant des travaux de réhabilitation en  cas d'acquisition d'un logement destiné à être réhabilité

Les dépenses sont retenues dans la limites de 50 000 € pour une personne seule et 100 000€  pour un couple soumis à une imposition commune.

La réduction d'impôt est calculée au taux de :

  • 25% pour les logements acquis neuf ou en état futur d'achèvement
  • 20% pour les logements acquis en vue de leur réhabilitation

Cette réduction est en outre accordée au titre de :

  • l'année de d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure
  • l'année d'achèvement des travaux de réhabilitation, en cas d'acquisition d'un logement en vue de le réhabiliter

Il est à noter que la réduction est étalée sur 6 ans au maximum, à raison chaque année du sixième du montant maximum de l'avantage susceptible d'être accordé. Toutefois les investissements réalisés depuis le 1er Janvier 2009 peut être réparti par parts égales sur les six années suivantes.

Dans la pratique, il vous faudra indiquer aux cases 7XN à 7UZ la fraction des investissements ayant ouvert droit à la réduction d'impôt en 2011 et 2012, à reporter compte tenu de l'étalement de la réduction d'impôt sur le revenu de l'année d'acquisition u d'achèvement de l'investissement.

En cas de non-respect de l'engagement de location ou de conservation des parts, la réduction d'impôt est reprise au titre de l'année de rupture de l'engagement, de cession du logement ou de cession de parts. 

Aucune reprise n'est toutefois pratiquée lorsque le non-respect de l'engagement résulte : 

  • du décès
  • de l'invalidité de 2e ou 3e catégorie (voir ci-dessous) 
  • de licenciement du contribuable ou du conjoint soumis à une imposition commune
  • du changement de sa situation matrimoniale ou d'une expropriation pour cause d'utilité publique

1 mois, 8 semaines : les chiffres clefs décodés

Une fois le bail signé ou les travaux finis la location doit être assez rapide. Préparez-vous bien à louer votre bien car il faudra que la location prenne effet dans le mois qui suit l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition. En cas de travaux, c'est à la fin de l'achèvement de ceux-ci que le compte à rebours commence.

N'hésitez donc pas à favoriser les agences ou les sites de location pour optimiser vos chances de trouver des locataires au plus vite. Il vous faudra également meubler au mieux votre logement pour qu'il attire les touristes et locataires. Mais ici aussi Taco Tax vous aide pour une location meublée réussie.

Cependant, si vous avez l'impression que vous ne profiterez jamais de votre logement, pas de panique ! Vous pouvez vous réserver des périodes de 8 semaines par an.  Le prix payé pour votre séjour doit être au moins égal à 75% du prix du public. Une réduction de 25% est alors mise en œuvre. Mais cette réduction n'a pas d'incidence sur le revenu foncier que vous déclarez. Votre revenu foncier doit correspondre à l'intégralité du loyer qui vous est normalement dû par l'exploitant de la résidence.

Les 3 cas de la loi des finances et  les délais de classement de résidences

Les 3 cas de la loi des finances

La loi des finances pour 2018 a aménagé un dispositif sur trois points afin de tenir compte de la situation des propriétaires de résidences de tourisme confrontés à la défaillance de l'exploitant. 

CAS N°1 : En cas d'indexation d'une part minoritaire du loyer sur le chiffre d'affaires, les produits tirés de la location sont maintenus dans la catégorie d'imposition des revenus fonciers, ce qui permet de conserver le bénéfice de la réduction d'impôt.

CAS N°2 : La réduction d'impôt n'est pas remise en cause dans le cas  les propriétaires substituent au  gestionnaire défaillant une ou un ensemble d'entreprises qui assurent les mêmes prestations pour la période de location restant à courir, dans les conditions fixées par le décret. Ce cas s'applique si  la candidature d'un autre gestionnaire n'a pas pu être retenue après un délai d'un an et si les intéressés détiennent ensemble au moins 50% des logements de la résidence. 

CAS n°3 : Lorsque la réduction d'impôt est remise en cause du fait du non-respect de l'engagement de location ( pour une durée supérieure à 12 mois), résultant lui-même de la défaillance de l'exploitant de la résidence, la reprise de l'avantage fiscal est étalée sur 3 ans. Ces réintégrations, doivent  figurer sur la 2042C, ligne 8TF, dans le cas  où la reprise est effectuée de manière spontanée par le contribuable.

Précisions sur les délais de classement d'une résidence de tourisme

Pour inciter les contribuables à bien tenir compte des délais de classement d'une résidence de tourisme deux points bonus/malus ont été établis. Voici les deux points incontournables qui vont vous persuader de ne pas manquer les délais préétablis :

  • d'une part, et lorsque cela est plus favorable au contribuable : le bénéfice de la réduction d'impôt reste acquis lorsque la résidence de tourisme est classée au plus tard dans les 12 mois de sa mise en exploitation effective. En l'absence de classement au terme de ce délai, la réduction d'impôt pratiquée est susceptible de faire l'objet d'une reprise
  • d'autre part, lorsque toutes les conditions sont remplies :  les contribuables peuvent demander le bénéfice de réduction d'impôt au titre des années d'imputation restant à courir à la date du classement effectif de la résidence de tourisme

Si le propriétaire tient compte des délais, il est ressort forcément gagnant. Futurs investisseurs, faites donc attention aux délais de classement de votre résidence !

Travaux de réhabilitation des résidences de tourisme : une réduction d'impôts possible

Des travaux sont souvent indispensables pour attirer mais aussi accueillir au mieux des locataires dans sa résidences de tourisme. Les travaux peuvent être onéreux et la simple pensée de devoir les additionner aux impôts peut être désespérant. Cependant, n'ayez crainte. Si vous êtes fiscalement domicilié en France vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt  sur les travaux  de réhabilitation de votre résidence de tourisme. Ces travaux doivent alors être adoptés en assemblée générale des copropriétaires du 1er Janvier 2017 au 31 Décembre 2019 pour pouvoir être déductibles d'impôts. Les travaux, quant à eux, doivent alors être achevés au plus tard le 31 Décembre de la deuxième année suivant leur adoption par l'assemblée générale des copropriétaires.

Réhabilitation résidence tourisme
Déduire vos travaux de vos impôts

Les travaux doivent être réalisés sur des logements   :

  • achevés depuis au moins 15 ans à la date de leur adoption en assemblée générale
  • destinés à la location
  • faisant partie d'une résidence de tourisme classée
  • appartenant à une copropriété comprenant une résidence de tourisme classée, s'ils font l'objet d'un classement en meublés de tourisme.

Vous vous engagez dès lors à louer votre logement pendant au moins 5 ans à compter de la date d'achèvement des travaux :

  • soit, à l'exploitant de la résidence de tourisme classée
  • soit, à des personnes physiques pendant au moins 12 semaines par an pour les logements classés meublés de tourisme

La nature des travaux

La réduction d'impôts s'applique aux travaux réalisés par une entreprise et portant sur l'ensemble de la copropriété pour les :

  • les dépenses visant à faciliter l'accueil des personnes handicapées
  • les dépenses de ravalement
  • dépenses d'acquisition et de pose visant à améliorer la performance énergétique des logements.

Pour cette dernière catégorie il faut cependant que  les matériaux et équipements concernés respectent les critères prévus pour l'application de l'article 200 du CGI (crédit d'impôts pour la transition énergétique dans l'habitation principale). Il faut donc que les travaux de performances énergétiques soient entrepris pour :

  • les travaux d'isolation thermique des parois opaques
  • de matériaux d'isolation thermique des parois vitrées ou de volets isolants
  • d'équipements de chauffage ou de fourniture d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable

Vous l'aurez compris, c'est donc uniquement pour ces travaux là que la réduction de crédit va pouvoir s'appliquer. Il vous faudra être organisé et conserver les documents et factures essentielles au calcul de votre réduction d'impôts.

Calculer sa réduction d'impôts

Une réduction des impôts est possible si vous faites des travaux de réhabilitation des résidences de tourisme. Pour un même logement, le montant des dépenses adoptées du 1er Janvier 2017 au 31 décembre 2019 ne peut pas excéder 22 000€. Le taux de remboursement d'impôt est alors non négligeable puisqu'il s'élève à 20% de vos dépenses de réhabilitation.

La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année du paiement définitif de la facture (autre que les factures d'acompte). Cette réduction ne pourra avoir lieu qu'après le paiement par le syndic de la copropriété à l'entreprise ayant réalisé les travaux.

Les pièces justificatives

La réduction d'impôts, on vous l'a dit nécessite de l'organisation et de ne pas négliger la partie administrative. À la demande de l'administration fiscale plusieurs pièces justificatives vous seront demandées. Vous devrez une attestation du syndic  comprenant :

  • le lieu de réalisation des travaux
  • la nature et le montant des travaux, incluant les caractéristiques techniques et les critères de performances des équipements et des matériaux
  • le nom et l'adresse de l'entreprise ayant réalisé les travaux
  • la date de paiement définitif des travaux de l'entreprise
  • la quote-part des travaux incombant au contribuable, incluant les dates de paiements par le contribuable des appels de fonds correspondants

Remise en cause de la réduction d'impôts

Votre réduction d'impôts peut cependant être remise en cause si vous ne respectez pas certaines normes et engagements. La remise en cause de la réduction d'impôts peut avoir lieu dans les deux cas suivants :

  • en cas de non-respect de l'engagement de location mentionné
  • en cas de cession ou de démembrement du droit de propriété du logement

La réduction pratiquée fait alors l'objet d'une reprise au titre de l'année de survenance de l'événement.

Toutefois, des exceptions subsistes.  Ainsi, aucune reprise n'est effectuée sur la rupture de l'engagement, la cession ou le démembrement du droit de propriété de logement  survient : 

  • à la suite de l'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou troisième des catégories prévues à l'article L.341-4 du code de la sécurité sociale à savoir : " les invalides sont classés comme suit : 1°) invalides capables d'exercer une activité rémunérée ; 2°) invalides absolument incapables d'exercer une profession quelconque ; 3°) invalides qui, étant absolument incapables d'exercer une profession, sont, en outre, dans l'obligation d'avoir recours à l'assistance d'une tierce personne pour effectuer les actes ordinaires de la vie."
  • à la suite du licenciement ou du décès du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à l'imposition commune

Cumul avec d'autres avantages

Les dépenses de travaux ouvrant le droit à la réduction d'impôts ne peuvent pas faire l'objet d'une déduction ou d'un amortissement pour la détermination des revenus catégoriels.

En outre, pour un même logement et au titre d'une même année, ces dépenses ne peuvent pas ouvrir droit aux réductions d'impôts pour certains investissements ou crédits. Ne sont pas pris en compte : 

  • les investissements dans le secteur du tourisme
  • les investissements en outre-mer dans une entreprise
  • les crédits d'impôts pour l'investissement en outre-mer dans une entreprise
  • les investissements destinés à la location meublée non professionnelle

Vous avez à présent toutes les clefs en main pour déclarer votre résidence de tourisme et avoir les réductions d'impôts qui y sont associées !

Découvrez les modalités déclaratives des revenus catégoriels de l'impôt sur le revenu :

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