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Lorsqu'un propriétaire vend un ou plusieurs de ses biens immobiliers, il réalise ce qu'on appelle une plus-value immobilière, c'est-à-dire un bénéfice correspond à la différence entre le prix d'acquisition du bien et son prix de vente. Un gain qui n'échappe évidemment pas à l'administration fiscale. Au risque de vous surprendre, ce type d'opération est est imposable sur le revenu et sur les cotisations sociales, sauf exceptions. Comment déclarer ses plus-values immobilières ? Dans quels cas peut-on être exonéré d'imposition ?

 

Régime fiscal des plus-values

On emploie le terme "plus-value" pour désigner la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Il existe deux catégories de plus-values : les plus-values mobilières et immobilières. Les plus-values réalisées par les particuliers et les sociétés de personnes (sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés qui exercent une activité non professionnelle) sont soumises à une imposition forfaitaire à l'occasion de la cession :

  • d'immeubles qu'il soit immeuble bâti ou non bâti (appartement, maison ou terrain...) ;
  • de droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété...) ;
  • de parts de sociétés immobilières.

Il s'agit principalement de ventes, mais la cession peut très bien consister en un échange de biens, un partage ou un apport. Sur le montant obtenu, différents abattements peuvent s’appliquer (abattements pour durée de détention, abattements exceptionnels temporaires). Après déduction de ces abattements, les plus-values sont soumises :

  • à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % ;
  • aux prélèvements sociaux :
    • CSG (9,9 %),
    • CRDS (0,5 %),
    • prélèvement social (4,5 %),
    • contribution additionnelle «solidarité autonomie» au prélèvement social (0,3 %)
    • prélèvement de solidarité (2 %)

...soit un taux global de 17,2%.

  • et le cas échéant, à la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles et/ou à la taxe sur les plus-values immobilières élevées.

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Les plus-value immobilières sur une résidence principale

Les logements occupés à titre de résidence principale sont exonérés d'imposition sur les plus-values immobilières en cas de cession, quelle que soit la nature du bien vendu (appartement, maison, chalet...). Il suffit que le logement vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession pour être exonéré. Mais ce n'est pas tout : l'exonération d'imposition concerne le logement et toutes ses dépendances, du moment que celles-ci sont cédées en même temps que celle-ci. 

Quid en cas de déménagement ? Dès lors qu'il y a déménagement, le logement en vente ne constitue plus la résidence principale, par définition : il y a donc un risque de perdre le droit à l'exonération. Toutefois, l'administration fiscale admet le bénéfice de l'exonération dès lors que le logement a constitué la résidence principale jusqu'à la mise en vente, si la vente intervient dans des délais normaux de vente.

Les plus-value immobilières sur une résidence secondaire

Les plus-values réalisées sur les cessions de résidences secondaires sont imposées conformément aux montant indiqué dans le paragraphe précédent, c'est-à-dire :

  • 19% pour l'impôt sur le revenu
  • 17,2% pour les prélèvements sociaux
plus-value résidence secondaire
Plus-value tax-free: quels sont les biens concernés ?

Le calcul de la plus-value immobilière résidence secondaire tiendra compte de ces prélèvements. Cela dit, certains cas de figure ouvrent droit à une exonération d'imposition sur la plus-value, c'est le cas pour :

  • les biens d'une valeur inférieure à 15 000 €
  • les cessions de résidences secondaires afin d'acquérir une résidence principale
  • les expropriations
  • les opérations de remembrement (opérations d'échanges amiables, individuels ou collectifs) ;
  • la cession d'un immeuble à un organisme en charge du logement social ou à une collectivité territoriale en vue de leur cession à un tel organisme ;
  • l'inscription d'un bien à l'actif d'une entreprise individuelle ;
  • l'affectation, dans certains cas, d'un bien à l'exercice de la profession ;
  • le départ en maison de retraite ou en foyer d'accueil de l'occupant, à condition que le bien soit laissé vide après son départ, et que la vente ait lieu dans les deux ans. 

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Déclaration et paiement 

Les formalités déclaratives concernant les plus-values immobilières impliquent deux acteurs : le notaire qui a conclu l'acte de vente et le propriétaire qui cède son bien. 

Les démarches côté notaire

déclaration plus-value
Plus-value immobilière : une double déclaration

Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :

  • démarches auprès de l'administration fiscale : déclaration n°2048 IMM sur les cessions d'immeubles ou de droits immobiliers
  • calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer
  • établissement de la déclaration
  • paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien

Les démarches côté propriétaire

Les plus-values réalisées au cours de l'année N doivent être déclarées à l'administration fiscale sur la déclaration de revenus de l'année N+1 (2018 pour les plus-values réalisées en 2017). Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus n°2042 et n°2042 C les informations suivantes :

  • le montant de la plus-value déclarée par le notaire ;
  • si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1ère cession d'un bien immobilier.

D'abord, vous devez indiquer le montant de votre plus-value sur votre déclaration 2042, où vous inscrivez vos revenus (salaires, BIC, BNC, BA, frais réels, pensions alimentaires, etc.), à la ligne 3VG :

plus-value

Sur la déclaration n°2042 C, vous devez porter les autres charges et revenus, que vous ne pouvez pas inscrire sur la déclaration principale. Il s'agit principalement d'investissements, comme les stock-options et les plus-values. Indiquez la plus-value réalisée et les éventuelles exonérations dans les cases ci-dessous :

Tout manquement à cette obligation déclarative est sanctionné par l'application d'une amende égale à 5 % des sommes non déclarées. Le montant de cette amende ne peut être inférieur à 150 € ou supérieur à 1 500 €. Lorsque aucun défaut de déclaration n'a été sanctionné au cours des trois dernières années, ces montants sont réduits de moitié.

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Abattement sur les plus-value immobilières : un dégrèvement progressif

La plus-value imposable réalisée par des particuliers est égale à la plus-value brute à laquelle on soustrait un abattement pour chaque année de détention selon un taux dégressif à partir de la 6ème année. Le délai de possession court :

  • pour les acquisitions à titre onéreux, sauf règles particulières : à compter de la date de l'acte constatant l'opération d'achat ;
  • pour les donations et héritages à compter de la date d'ouverture de la succession (mutation par décès) ou de la date de l'acte (mutation entre vifs).

À noter : les moins-values brutes réalisées sur les biens ou droits cédés ne sont pas, sauf cas particulier, prises en compte pour le calcul de la plus-value imposable.

Les modalités de l'abattement varient selon la date de la vente du bien immobilier.
Années de détention Taux d'abattement par année de détention
Pour l'impôt sur le revenu Pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans 0 % 0 %
Entre 6 et 21 ans 6 % 1,65 %
22e année 4 % 1,60 %
Au-delà de la 22e année Exonération 9 % (exonération au-delà de la 30e année)

Foire aux questions

Où trouver un simulateur de plus-value immobilière 2018 ?

Pour estimer le montant de votre plus-value, le mieux est de vous rapprocher du notaire en charge de la cession de votre bien. 

Comment s'applique l'imposition de la plus-value immobilière dans une SCI ?

Lorsqu'un immeuble est cédé par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI), le régime d'imposition des plus-values immobilières qui s'applique est celui des particuliers. La plus-value ainsi réalisée est déterminée au niveau de la société (c'est-à-dire en fonction de la date d'acquisition et de cession du bien par la société), mais elle est imposable au nom de chaque associé présent à la date de la cession de l'immeuble au prorata de ses droits sociaux, dans les mêmes conditions que s’il était propriétaire de l’immeuble cédé.

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