Déclaration et imposition des plus-values immobilières

Real estate agent giving keys to apartment owner, buying selling property business. Close up of male hand taking house key from realtor. Mortgage for purchasing flat BANNER, long format

Sommaire de l'article

Vous avez vendu un bien immobilier en 2019 ? Si vous avez réalisé une plus-value sur cette transaction, elle est imposable à l'impôt sur le revenu et aux contributions sociales, sauf s'il s'agit de votre résidence principale. Vous devez donc la porter sur votre déclaration d'impôt. Selon la nature du bien et / ou à votre situation personnelle, vous pouvez avoir droit à des exonérations, totales ou partielles. Tacotax fait le point. 

Déclaration de plus-value immobilière : formulaire et démarches

Vous êtes propriétaire d'un ou plusieurs biens immobiliers ? Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières que vous réalisez dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé :

  • vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain) ;
  • vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple) ;
  • vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI) ;
  • échange de biens, partage ou apport en société.

Le report de la plus-value immobilière sur la déclaration de revenus 2042 C est obligatoire, sauf si la vente concerne votre résidence principale. En effet, vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value réalisée suite à la vente de votre résidence principale.

C'est le notaire qui se charge calculer la plus-value réalisée via un formulaire spécifique (déclaration 2048 IMM). Il se charge également de calculer l’impôt correspondant et de transmettre son paiement à l'administration. Sur la base de la date et du prix d'acquisition du bien, ce dernier calcul le montant de plus-value immobilière qui doit être soumis à l'impôt sur le revenu, ainsi que le montant d'impôt correspondant.

Le calcul de la plus-value imposable doit être effectué individuellement, c'est à dire bien par bien. Par exemple, si vous avez vendu deux biens immobiliers au cours de l'année 2019, vous devez calculer la plus-value imposable pour le 1er bien, puis la plus-value imposable pour le 2nd. Ensuite, vous additionnez et c'est ce montant qui sera soumis à l'impôt. Pour les reports dans la déclaration de revenus, il suffit de reporter uniquement le montant total des plus-values immobilières imposables au cours de l'année dans la case 3VZ, page 3 du formulaire 2042 C. Aussi simple que ça .

Comment sont imposées les plus-values immobilières ?

Plus-value immobilière : une double imposition ?

Les plus-values immobilières non professionnelles sont imposées à :

  • 19 % de taxation au titre de l'impôt sur le revenu ;
  • 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement social).

Soit un taux global de 36,2 % (19 % + 17,2 %).

Les formalités de déclaration sont effectuées par le notaire chargé de la vente. Il établit la déclaration de plus-value (imprimé n° 2048-IMM) et paye l'impôt pour le compte du vendeur (il joue donc le rôle "d’intermédiaire" entre le contribuable et l'administration fiscale). De son côté, le contribuable doit indiquer la plus-value sur sa déclaration de revenus. Il doit indiquer :

  • le montant de la plus-value déclarée par le notaire sur la case 3VZ du formulaire 2042 C ;
  • éventuellement, la plus-value exonérée en cas de 1ère cession d'un logement autre que sa résidence principale (case 3VW du formulaire 2042 C).

Attention, le fait de reporter le montant imposable de la plus-value immobilière dans sa déclaration de revenu ne signifie pas que cette dernière va être taxée une seconde fois : rappelez vous, elle a déjà été soumise à l’impôt sur le revenu par le notaire (19 % + 17,2 %), elle ne sera donc pas soumise à l'impôt une seconde fois via le barème progressif de l’impôt sur le revenu ! À quoi sert alors de reporter cette plus-value dans sa déclaration de revenu ? En réalité, ce report sert uniquement pour les besoins du calcul du revenu fiscal de référence du foyer.

►Lire aussi Comment déclarer mes revenus fonciers ?

Surtaxe des plus-values

Depuis 2013, une taxe supplémentaire est appliquée pour les plus-values de vente de biens immobiliers (mais pas de terrains) qui dépassent 50 000 €. Le taux de cette taxe est compris entre 2 et 6 % selon le montant de la plus-value, comme le détaille le tableau ci-dessous :

De 50.001 à 60.000 €2 % PV - (60.000 - PV) x 1/20
De 60.001 à 100.000 €2% PV
De 100.001 à 110.000 €3 % PV - (110.000 - PV) x 1/10
De 110.001 à 150.000 €3 % PV
De 150.001 à 160.000 €4 % PV - (160.000 - PV) x 15/100
De 160.001 à 200.000 €4 % PV
De 200.001 à 210.000 €5 % PV - (210.000 - PV) x 20/100
De 210.001 à 250.000 €5% PV
De 250.001 à 260.000 €6 % PV - (260.000 - PV) x 25/100
Supérieur à 260.000 €6 % PV

Exonération d'imposition sur les plus-values : qui est concerné ?

Certaines cessions sont exonérées de plus-value sous conditions. Outre la vente d'une résidence principale, on trouve par exemple le cas :

  • de la première vente d'une résidence secondaire dans le but d'acquérir une résidence principale,
  • des biens immobiliers dont le prix de vente ne dépasse pas un certain montant,
  • de ceux détenus depuis un certain nombre d'années, etc.

Passons les différents cas en revue.

La première mise en vente d'une première résidence secondaire

Les particuliers locataires de leur résidence principale qui possèdent une résidence secondaire (louée ou non) peuvent avoir droit à une exonération d'impôt sur la plus-value s'ils vendent leur résidence secondaire, sans attendre le délai de détention de trente ans. Pour cela, les trois conditions suivantes doivent être réunies :

  • il doit s'agir de la première vente d'une résidence secondaire depuis le 1er février 2012,
  • le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente,
  • le propriétaire de la résidence secondaire doit réemployer le prix de la vente, intégralement ou partiellement, dans un délai de 2 ans pour acquérir sa résidence principale. L'exonération s'applique uniquement à la partie du prix qui est réinvestie.

►Lire aussi Comment déclarer sa résidence de tourisme ?

Les biens détenus pendant plus de 30 ans

Plus-value immobilière : patience et longueur de temps...

Dans l'immobilier, l'imposition sur les plus-values est inversement proportionnel à la durée de détention. Autrement, plus vous êtes propriétaire depuis longtemps, moins vous serez imposé(e) au moment de la vente. Pour chaque année de détention (à partir de la 6e année), un pourcentage d'abattement est appliqué sur la plus-value imposable, ce qui permet d'aboutir à une exonération totale au bout de :

  • 22 ans pour l'impôt sur le revenu ;
  • 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Que ce soit 22 ans ou 30 ans, le délai se calcule de date à date :

  • celle de l'acte de vente définitif (pour les immeubles acquis achevés ou en VEFA),
  • celle de la donation ou celle du décès dans le cadre d'un héritage. 

Prenons exemple : vous avez revendu un bien immobilier que vous possédiez depuis 15 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 20 000 €.

►Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6e à la 15e année, soit 60 % (6 % * 10). Vous aurez ainsi un abattement de : 20 000 € * 60 % soit 12 000 €.

Vous déclarerez alors en revenu 8 000 € ( 20 000 € - 12 000 €).

►Vous bénéficiez également d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 15e année, soit 16,50 % (1,65 % * 10). Vous aurez ainsi un abattement de : 20 000 € * 16,50 % soit 3 300 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 16 700 € ( 20 000 € - 3 300 €).

Ainsi, le montant total d'impôt dû suite à la cession de votre bien immobilier est de 8 941 €, et est décomposé comme suit :
- 8 000 € + 16 700 € = 24 700 €
- 24 700 € * 36, 2 % = 8 941 €

Les biens d'une valeur inférieure à 15 000 €

Cette exonération vise donc les biens de faible valeur (cave, parking...). Dans le cas d'une détention commune au sein d'un couple marié ou pacsé, le plafond des 15.000 € est calculé à hauteur de la quote-part détenue par chacun des époux ou des partenaires de Pacs, y compris en cas de mariage sous un régime de la communauté.

Lire aussi PACS et impôt sur le revenu : quelles particularités ?

Personnes retraitées ou en situation de handicap

La vente d'un logement suite au départ en maison
de retraite
ne supporte aucune imposition

Il est des situations dans lesquelles il devient nécessaire de se séparer de son bien, c'est le cas par exemple pour les personnes âgées qui entrent en maison de retraite ou les adultes handicapés hébergés qui intègrent un foyer d'accueil. Pour ces catégories de particuliers, si la vente intervient dans un délai de moins de deux après le départ du logement, ils bénéficient d'une exonération totale d'impôt sur la plus-value issue de cette vente. À condition que le logement qu'ils ont quitté soit resté inoccupé depuis. Par ailleurs, ils doivent également remplir les conditions suivantes :

  • ne pas être assujetti à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) l'avant-dernière année précédant celle de la vente.
  • avoir un revenu fiscal de référence (celui de l'avant-dernière année précédant la vente, soit 2017 pour une vente en 2019) ne dépassant pas 10 815 € pour la première part du quotient familial, majorée de 2 888 € pour chaque demi-part supplémentaire ;

Si ces conditions sont respectées, la personne qui part en maison de retraite ou en foyer d'accueil peut donc attendre avant de se décider à vendre sa résidence principale. Du moment que la vente intervient dans les deux ans suivant son départ, elle est exonérée de taxation sur la plus-value. Cela lui laisse le temps de mûrir sa réflexion et de décider de la vente sans précipitation.

L'expropriation 

En cas d'expropriation, c'est-à-dire dans le cas où le propriétaire est contraint par l'État de céder son bien, les plus-values sont exonérées à 100%. Il faut cependant que l'expropriation soit réalisée suite à une déclaration d'utilité publique ou bien qu'elle donne suite à un remploi de l'indemnité par l'acquisition.

Foire aux questions 

Quelle est la différence entre les déclarations 2042 et 2042 C ?

La déclaration n°2042 est le formulaire principal de déclaration d'impôt sur le revenu. C'est sur cette feuille que les contribuables indiquent leur identité, situation matrimoniale, coordonnées et leurs principales sources de revenus, à savoir :

C'est également sur ce document que doivent apparaître les pensions alimentaires, rentes, frais réels... La déclaration complémentaire n°2042 C concerne les revenus et charges qui ne figurent pas sur la déclaration n°2042, principalement liés aux investissements financiers (plus -values d'acquisition : actions gratuites, stock-options...).

Quant aux revenus des indépendants (BNC pour les professions libérales, BIC pour les indépendants et les bénéfices agricoles pour les exploitants et salariés agricoles), ils font l'objet d'un imprimé spéciale : le formulaire n°2042 C-PRO.

Plus-value immobilière :  exonération dans quel cas ?

Si vous avez revendu un appartement ou une maison, il faut vérifier si vous avez (ou pas) à payer de l'impôt sur les plus-values. En principe, vous devez payer 36,2 % (19 % + 17,2 %) d'impôt sur la plus-value que vous avez faite à la revente d'un logement.

Mais il y a plusieurs exceptions :

  • Si c'était votre résidence principale au moment de la vente, vous ne payez rien : ni impôt sur le revenu ni “prélèvements sociaux” (CSG, etc.).
  • Si c'est la première fois que vous vendiez un logement (autre que votre résidence principale), que vous n'avez pas été propriétaire de votre logement les 4 dernières années, et que vous utilisez l'argent de la vente de ce logement dans les 2 ans pour acheter votre résidence principale.
  • Si le prix de cession du bien est inférieur à 15 000 € ( ce plafond s'apprécie bien par bien). 
  • Si vous êtes retraité ou invalide ( à condition de ne pas être redevable de l'IFI et que votre revenu fiscal de référence ne dépasse 10 815€ ).
  • Pour les autres ventes, le taux d'imposition est dégressif si vous possédiez ce logement depuis plus de 5 années pleines. Au bout de 22 ans, plus d'impôt sur le revenu à payer.
  • Quant aux prélèvements sociaux, c'est seulement si vous avez revendu le logement au bout de 30 ans que vous ne payez rien.

►Pour aller plus loin :

Maximisez votre plus-value immobilière

Commission fixe de 4 900€ avec Hosman.

En savoir plus

Cet article vous a été utile ?