1. Gestion de patrimoine : qu'est ce que c'est ?

  2. Gestion de patrimoine : investir dans les grandes villes de France

Gestion de patrimoine : investir dans les grandes villes de France

Sommaire de l'article

En 2019, les prix de l’immobilier ancien ont flambé en France. Il est vrai que la pierre ne cesse d’attirer toujours plus de particuliers, l’investissement locatif étant l’une des façons les plus efficaces de faire fructifier un patrimoine immobilier. Mais encore faut-il savoir dans quelles villes investir en France en 2019 et 2020. Que vous souhaitiez vous constituer un patrimoine, toucher des revenus supplémentaires ou vivre dans votre propriété, une étude du marché de l’immobilier et des grandes villes de France sera plus que nécessaire. Tour d’horizon avec Tacotax.

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Où investir dans l’immobilier en France en 2019 et 2020 ?

Quelles sont les villes les plus rentables en immobilier en France ? Investir pour gérer son patrimoine sera un excellent moyen de le faire fructifier : découvrez ci-dessous les statistiques de l’immobilier dans les grandes villes de France : 

Ville Prix moyen du m² Évolution/2019 Loyer moyen
Toulouse 3 100 € + 5,7 % 14,1 €/m²
Nantes 3 250 € + 10,1 % 11,4 €/m²
Rennes 2 750 € + 7,6 % 11,3 €/m²
Montpellier 2 610 € + 1,5 % 12,6 €/m²
Strasbourg 2 680 € + 2,1 % 11,7 €/m²
Lille 3 120 € + 1,2 % 11 €/m²
Lyon 4 320 € + 10,3 % 11,4 €/m²
Reims 2 000 € - 2,7 % 11 €/m²
Marseille 2 330 € + 0,7 % 12,1 €/m²
Nice 3 820 € + 3,8 % 13,6 €/m²
Bordeaux 4 320 € + 1,5 % 11,3 €/m²
Paris 9 890 € + 6,3 % 23,6 €/m²

2019 : l’année des folies

L’année 2019 a battu des records en matière de transactions immobilières : les taux de crédits en baisse (moins de 1% sur une période de vingt ans !) et un intérêt toujours croissant pour la pierre ont conduit les Français à investir dans l’immobilier. La preuve en chiffres : pour la première fois dans l’histoire de notre pays, le million de transactions effectuées a été dépassé avec un total de 1,059 million, soit environ 100 000 de plus qu’en 2018.

Là où les investisseurs avaient la tête à autre chose en 2017 et 2018, 2019 a été marquée par un retour en force de l’investissement locatif, qui représente plus d’un quart de l’ensemble des transactions sur l’année. 

ville à investir
Les Français de moins de 40 ans sont les acteurs premiers de l'immobilier.

Une bonne nouvelle, donc, pour le marché immobilier Français, mais quid de l’inflation ? Les prix par villes ont allègrement dépassé leurs précédents records personnels : le prix du m² moyen a grimpé de 3,1 % en un an pour les appartements, passant à 2 700 € fin 2019. Les prix du m² dans les grandes villes de France ont suivi la même logique, particulièrement dans l’investissement locatif en métropole.

Il est intéressant de noter que les primo-accédants sont les plus actifs sur le marché de l’immobilier : les moins de 40 ans représentent quasiment la moitié (48 %) des transactions immobilières. Une volonté de se créer un patrimoine immobilier le plus rapidement possible ?

► Lire également : Gestion de patrimoine: Faut-il investir à Paris?

Les critères à prendre en compte pour réussir son investissement

Pour investir en immobilier, il est souvent conseillé de laisser de côté ses préférences et émotions pour ne se concentrer que sur certains critères. C’est particulièrement vrai dans l’investissement locatif où la ville choisie sera primordiale. 

Comment juger de la qualité d’un investissement ? Comment s’assurer de trouver un locataire ? Le rendement locatif par ville en 2019 et 2020 sera la première information à trouver : 

  • Paris : 3,04 % de rentabilité brute
  • Lyon : 3,72 % de rentabilité brute
  • Montpellier : 5,94 % de rentabilité brute
  • Marseille : 6,21 % de rentabilité brute
  • Toulouse : 5,33 % de rentabilité brute
  • Nantes : 4,65 % de rentabilité brute
  • Nice : 4,97 % de rentabilité brute
  • Bordeaux : 3,64 % de rentabilité brute
  • Rennes : 5,15 % de rentabilité brute
  • Lille : 4,81 % de rentabilité brute

La rentabilité locative par ville en 2019 a globalement baissé comparée aux années précédentes. En cause, une impressionnante baisse des taux qui poussent les prix vers le haut, malgré la stagnation des loyers. Cette balance entre le risque pris et le résultat attendu est l’un des éléments les plus importants d’un investissement.

Autrement, il faudra bien évidemment se pencher sur la demande locative locale, la répartition de la population, son évolution démographique, son dynamisme économique, le prix moyen de l’immobilier, les établissements culturels ou sportifs à proximité, les transports en commun, les bassins d’emploi, etc.

A lire aussi : Gestion de patrimoine: l'activité de conseil

2020 : les villes à investir

Une écrasante majorité des conseillers en investissements s’accordent à mettre Toulouse en tête des villes où investir en 2019 et 2020. Il est vrai que la Ville Rose, où il fait bon vivre et travailler, attire toujours plus de Français, et d’innombrables Franciliens cherchant à fuir la pression de la capitale. 

Si l’on devait dresser notre palmarès des villes où investir dans l’immobilier en 2019 et désormais 2020, le podium serait assurément partagé entre Nantes, Rennes et Toulouse, en prenant en compte différents critères et on s’assurant environ 5 % de rentabilité !

À l’inverse, certaines grandes villes sont sur une pente descendante du fait de la hausse des prix et de la baisse de leur potentielle rentabilité. Paris est en tête bien évidemment : un investissement locatif sera assez compliqué en intra-muros du fait des prix exorbitants de l’immobilier et des loyers, rendant difficile la mise en location

La gestion de patrimoine

Se constituer un patrimoine privé en investissant

actifs patrimoine
Les voitures de collection font partie intégrante du patrimoine de leur propriétaire.

Qu’est-ce qu’un patrimoine ? On considère que chaque individu en possède un, qui est constitué des actifs et passifs de chacun. Les biens matériels comme immatériels qui forment un patrimoine sont assez variés : 

  • Les biens immobiliers (terrains non bâtis, maisons, appartements…),
  • Les placements financiers (épargne, comptes titres, actions, SCPI, liquidités…)
  • Les meubles et équipements ménagers
  • Les biens professionnels (fonds de commerce, parts de SCM…)
  • Les objets de collection ou d’art
  • Les droits d’usufruit
  • Les droits d’auteurs et inventions brevetées,
  • Les passifs (dettes, emprunts…)

Un patrimoine évolue dans le temps selon l’âge, la profession ou encore la situation familiale de chacun. Il peut être venu, légué ou transmis, mais aussi géré par un professionnel qu’on appelle conseiller en gestion de patrimoine

Dans le but d’optimiser son patrimoine, de nombreux Français se tournent vers l’investissement immobilier : la pierre est pérenne et assure une transmission à sa descendance en bonne et due forme. 

► Lire aussi : La gestion de patrimoine : définition et objectif

Les dispositifs présents pour investir en immobilier

Allier création de patrimoine immobilier et réduction d’impôts est possible : le gouvernement a mis en place en 2015 la loi Pinel, pensée pour booster l’investissement locatif en France. Son fonctionnement est simple : les investisseurs achetant un logement neuf en Pinel le mettent en location pendant une durée variable et bénéficient d’une réduction de l’impôt sur le revenu

  • 12 % de réduction pour 6 ans de location,
  • 18 % de réduction pour 9 ans de location,
  • 21 % de réduction pour 12 ans de location.

Le dispositif Pinel répond cependant à certaines obligations : les revenus des locataires doivent respecter un certain plafond, les loyers sont eux aussi plafonnés, et toutes les zones en France n’y sont pas éligibles. Il faudra ainsi investir dans les zones A, A bis et B1 pour bénéficier de la réduction d’impôt promise par le Pinel et optimiser son patrimoine personnel : 

Zone Pinel Villes
A bis Paris et les 76 communes des Yvelines, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne et Val-d'Oise.
A Agglomération parisienne (hors A bis), Côte d'Azur, agglomération de Genève, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et autres métropoles à forte demande de logement.
B1 Villes de + de 250 000 habitants, villes du littoral et du Nord de la Corse.

Dans le même ordre d’idée, la loi Denormandie qui fonctionne sur le même principe que le Pinel, mais qui cherche à lutter contre la précarité en réhabilitant l’immobilier ancien dégradé en centre-ville. La réduction d’impôt est la même que pour le Pinel. 

Le conseil en gestion de patrimoine

conseiller gestion de patrimoine
Un bilan patrimonial pour préparer sa succession : le rôle d'un CGP.

Les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) sont des professionnels qui s’adressent aux particuliers et aux professionnels afin d’analyser leur patrimoine et de déterminer quels produits ou quels leviers seront les plus à même de faire fructifier ce dernier. 

Travaillant au sein d’établissements bancaires ou dans des cabinets de conseil patrimonial, les CGP proposent différents services à leurs clients : 

  • L’audit patrimonial : diagnostic personnalisé des actifs et passifs d’un individu et de sa situation.
  • L’ingénierie patrimoniale : analyse poussée du patrimoine d’un individu via la maîtrise des disciplines juridiques et fiscales.
  • La valorisation du patrimoine : déterminer quels investissements, placements, épargnes seront les mieux adaptés à la situation d’un individu selon ses objectifs privés. 

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Au-delà d’être de simples conseillers financiers ou immobiliers, les conseillers en gestion de patrimoine vous proposent un bilan complet de votre situation financière, et vous guideront pour atteindre vos objectifs : augmentation de la capacité d’épargne, réduction d’impôts, préparation de retraite, transmission de patrimoine, etc. 

Lire aussi : Gestion de patrimoine en ligne : quelles sont les meilleures solutions en 2020 ?

Vous gagnerez alors à faire appel aux services d’un CGP qui vous fera découvrir les différents mécanismes existants et autres “niches fiscales” qui vous permettent d’optimiser votre patrimoine. Dotés d’une excellente connaissance des marchés financiers et immobiliers, les conseillers en gestion patrimoniale ont comme objectif de rendre rentables vos biens par tous les moyens légaux disponibles. De quoi s’assurer de beaux jours !

► Pour aller plus loin : 

Foire aux questions

Comment choisir un conseiller en gestion patrimoniale ?

Vous hésitez entre deux CGP ? Pour choisir votre conseiller en gestion de patrimoine, il faudra dans un premier temps vous assurer de son expérience et de son certificat CIF (Conseiller en Investissement Financier) délivré par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Il est globalement conseillé de se tourner vers un CGPI, conseiller en gestion de patrimoine indépendant, qui travaille en architecture ouverte : il pourra vous proposer tous les produits existants sans se limiter à ceux vendus par sa banque, par exemple.

► Pour aller plus loin : 

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