Focus sur l'Impôt sur la Fortune Immobilière : le nouvel ISF

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Alice Bled

Alice Bled

Mis à jour le 04 mai 2021

S'il y a bien une année qui a été riches réformes fiscales, c'est 2018. Entre la mise en place du prélèvement à la source, l'introduction à la flat-tax, l'exonération de CFE pour les micro-entreprises et la suppression annoncée de la taxe d'habitation, mieux vaut suivre le coche. L'une de ces réformes récentes a particulièrement intrigué et marqué les esprits. Exit l'ISF (Impôt sur la Fortune), l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) est le nouvel impôt apposé aux patrimoines élevés. Comment l'IFI est-il calculé ? Sur quoi se base-t-il ? Qu'est-ce qui le différencie de l'ISF ? Tacotax a mené l'enquête.

Qui est redevable de l'IFI ?

Comment savoir si on est imposé sur l'IFI (ex-ISF) en 2021 ? Le barème progressif de l'Impôt sur la Fortune Immobilière sert de base de calcul :

Valeur nette taxableTaux applicable
Jusqu'à 800 000 €0 %
De 0,8 à 1,3 million d'euros inclus0,50 %
De 1,3 à 2,57 millions d'euros inclus0,70 %
De 2,57 à 5 millions d'euros inclus1 %
De 5 à 10 millions d'euros inclus1,25 %
Au-delà à 10 millions d'euros1,50 %

Les conditions

Tout le monde n'est pas soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière, évidemment. Le seuil d'exonération à cet impôt est fixé à 1,3 millions d'euros au 1er janvier 2021 : il s'agit de la valeur nette taxable du patrimoine immobilier. D'autres conditions entrent également en jeu.

Premièrement, le foyer fiscal : au moment de la déclaration d'IFI, il vous faudra prendre en compte tous les biens immobiliers détenus par toutes les personnes entrant dans la composition du foyer fiscal. Lui-même composé d'une personne vivant seule ou de deux personnes vivant en couple. À noter que les biens immobiliers d'enfants mineurs dont vous avez l'administration légale des biens entrent également en compte dans le calcul de cet impôt.

Deuxièmement, l'origine du patrimoine. Si votre domicile fiscal est en France, l'IFI va prendre en compte tous les biens et droits immobiliers, parts ou actions de sociétés immobilières que vous détenez en France, ainsi qu'à l'étranger du foyer. 

En revanche, dans le cas où votre domicile fiscal se trouve à l'étranger, et que vous êtes non-résident français, vous serez imposés à l'impôt sur la fortune immobilière sur :

  • Vos biens et droits immobiliers situés en France,
  • Les parts et/ou actions possédées dans des sociétés immobilières qui détiennent des biens immobiliers en France,
  • Les parts et/ou actions possédées dans des sociétés immobilières qui détiennent des biens immobiliers en France et à l'étranger.

Qu’est-ce qui rentre dans l’IFI ?

En matière de patrimoine immobilier, quels sont les biens et droits que vous devez déclarer à l'administration fiscale et pris en compte dans le calcul de l'IFI ? Ce sont les suivants :

  • Appartements et leurs dépendances, maisons et tout autre immeuble bâti dont l'usage est personnel ou locatif,
  • Biens immobilier et bâtiments ayant la classification "monument historique",
  • Terres agricoles, terrains à bâtir et tout autres immeubles non bâtis,
  • Biens immobiliers en cours de construction ou de reconstruction au 1er janvier de l'année,
  • Biens ou fractions de biens immobiliers prenant la forme de parts de sociétés immobilières,
  • Usufruit, droit d'habitation, droit d'usage et tout autre droit immobilier.

Dans tous ces éléments, il est important de noter que votre résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur pour l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), et ce au 1er janvier de l'année en cours.

Qu'est-ce qui ne rentre pas dans l'IFI ?

Comme tout impôt, certaines situations ou conditions ouvrent la voie à une exonération totale ou partielle. En l'occurrence, certains composants du patrimoine d'un contribuable peuvent permettre d'être exonéré d'IFI. Il s'agit des :

  • Logements loués en meublés via le statut de Loueur en Meublé Professionnel,
  • Immeubles bâtis dont l'utilisation est dédiée à votre activité professionnelle,
  • Biens ruraux que vous louez à long terme ou que vous utilisez pour exercer votre profession,
  • Forêts et bois sous condition d'engagement d'exploitation ou dont l'utilisation est strictement professionnelle.

À noter qu'un passif lié à la nue-propriété d'un bien n'est pas déductible de l'impôt sur la fortune immobilière, sauf dans certains cas de taxation.

Comment se calcule l'IFI ?

Le patrimoine net taxable

Pour trouver le montant de votre impôt sur la fortune immobilière, il faut tout d'abord en comprendre le calcul. Ainsi, tous les éléments d'actif déclarés sur le formulaire de déclaration de revenus n°2042-IFI sont additionné pour déterminer son montant. Cela comprend donc les biens immobiliers détenus directement, votre résidence principale, les parts de groupements forestiers, les biens ruraux loués à long terme et les parts de GAF et GFA.

Mais cela concerne aussi les biens immobiliers détenus indirectement, c'est-à-dire qu'ils prennent la forme de parts ou d'actions de sociétés, d'OPC ou encore d'organismes.

Le barème

Vient ensuite le barème progressif détaillé précédemment. Si votre patrimoine, c'est-à-dire l'addition de tous les éléments d'actifs, ne soit pas supérieure à 1,3 millions d'euros, vous n'êtes pas imposé à l'IFI. En revanche, si votre patrimoine net taxable excède ce seuil d'imposition, le montant de l'impôt sera calculé selon le barème.

À noter que si le seuil d'imposition à l'IFI est de 1 300 000 €, un contribuable déjà imposable verra son impôt se calculer à partir de 800 000 euros.

Il existe de nombreux simulateurs sur internet pour réaliser une simulation de votre impôt sur la fortune immobilière. Cela vous permet ainsi de faciliter le calcul du montant de cet impôt tout en vérifiant qu'on ne dépasse pas son seuil.

► Lire aussi : L’impôt sur la fortune : quels départements ont été les plus concernés ?

Impôt sur la Fortune Immobilière : définition

Dès son élection, le gouvernement d'Édouard Philippe avait présenté au parlement un projet de budget comprenant une série de mesures visant à impacter directement le patrimoine des Français. Parmi elles, plusieurs mesures phares, dont la suppression de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), remplacé par un impôt sur la fortune immobilière (IFI).

L'objectif de cette réforme ? Centrer la taxation sur le patrimoine immobilier, et ainsi relancer l'investissement, tout en favorisant la création d'emplois. Pour le gouvernement, il s'agit avant tout de freiner l'exil fiscal et de mettre la France sur un pied d'égalité avec les autres pays européens pour booster sa compétitivité. Cette mesure vise également à simplifier la fiscalité pour gagner la confiance des investisseurs.

Qu'est-ce que ça change par rapport à l'ISF ?

L'assiette. Certains biens autrefois taxés à l'ISF, sortent de l'assiette de calcul de l'IFI. Autrement dit, c'est la typologie des revenus et des biens qui change. Ce qui permet à de nombreux contribuables auparavant redevables de l'ISF d'échapper à l'IFI. À titre de comparaison, l'ISF touchait 351 000 foyers, et a généré environ 5 milliards d'euros de recettes en 2016. Avec le recentrage de l'impôt sur la seule rente immobilièrele nombre de redevables devrait diminuer d'environ 40 %, et concerner environ 150 000 personnes. En 2019, l'impôt a rapporté un peu plus de deux milliards d'euros, soit un manque à gagner de 3 milliards d'euros pour l'État.

L'Impôt sur la Fortune Immobilière ne concerne plus les contribuables qui détiennent :

  • Des liquidités de toute nature : contrats d’assurance vie, rentes viagères, contrats Madelin, stocks option...
  • Des "signes extérieurs de richesse" : meubles meublants ou objets mobiliers, voitures, bateaux ou encore chevaux de course.
  • Des œuvres d'art
  • Des biens professionnels.
  • Des parts ou actions de société ou d’organismes qui ont pour activité une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale*
  • Des sociétés ou des organismes ayant pour activité, une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale,
  • Les biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par cette société et affectés à son activité.

*sous réserve que le contribuable concerné détienne (directement ou indirectement) moins de 10 % du capital ou des droits de vote.

L'IFI : un impôt qui fait débat

"Cadeau fait aux riches", "rends l'ISF", le mouvement des gilets jaunes, amorcé en novembre 2018, a relancé le débat sur le retour de l'ISF. Pour autant, lors de l'annonce de sa série de réformes le 10 décembre, le président de la République ne s'est pas prononcé sur un éventuel rétablissement de l'ISF. Sa suppression était réclamée depuis longtemps par les milieux économiques, qui l'accusait d'être "une spécificité française qui nuit à l’attractivité du pays vis-à-vis des investisseurs et constitue un frein à la croissance des entreprises, tout particulièrement les PME et ETI familiales». 

De leur côté, les partisans du retour à l'ISF accusent le gouvernement d'avoir fait "un cadeau aux plus fortunés" en retirant le patrimoine financier de l'assiette de calcul du nouvel impôt sur la fortune. Il est également reproché à l'IFI de n'avoir qu'un effet très restreint sur l'économie. Selon des documents produits par Bercy au moment du vote de la réforme, la suppression de l'ISF ne créera que 50 000 emplois et 0,5 point de PIB sur 20 ans.

Foire aux questions

🤝 L'Impôt de Solidarité sur la Fortune s'applique-t-il aux Sociétés Civiles Immobilières ?

Impôt de Solidarité sur la Fortune et SCI vont désormais de pair : les parts de sociétés civiles immobilières (SCI), lorsqu'elles portent sur des biens immobiliers "non productifs"' (c'est-à-dire "qui ne participent pas à l'économie") sont imposables à l'IFI. Même lorsque ces parts sont incluses dans des assurances-vie.

🤝 Quelles sont les dettes déductibles de l'IFI ?

Les dettes sous déduites sous conditions de justifications. Elles doivent porter sur les dépenses telles que les emprunts immobiliers, les travaux d'agrandissement, de construction, d'amélioration ou de reconstruction, l'achat de parts ou d'actions (au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers), les travaux d'entretien réalisés par le propriétaire mais non remboursés par le locataire ou encore le paiement de la taxe foncière ou des droits de successions.

🤔 Quand paye-t-on l'IFI ?

La date limite de paiement en ligne de l'impôt sur la fortune immobilière est le 22 septembre 2021. Le prélèvement sera effectué sur votre compte bancaire à partir du 27 septembre.

🤷 Comment déclarer son impôt sur la fortune ?

La déclaration d'IFI est à rendre au plus tard le 15 juin. Un formulaire spécial, le Cerfa n°15798, ou déclaration 2042-IFI, est à disposition des contribuables sur le site de l'administration fiscal. Celle-ci est particulièrement vigilante pour tout ce qui a trait à l'impôt sur la fortune ; en cas de sous-évaluation du patrimoine ou d'omission de biens imposables, des pénalités seront appliquées à hauteur de 0,2 % par mois de retard, soit 2,4 % par an. Une marge d'erreur de 10 % est autorisée.

Les modalités de paiement dépendent du montant de l'IFI :

  • inférieur à 1000 € : modes de paiement classique (espèces, chèques, TIP), prélèvement à échéance, en ligne, mensuel.
  • supérieur à 1000 € : paiement en ligne obligatoire, sur le site Internet des impôts ou via l'application impots.gouv pour smartphone et tablette.

Tout retard de paiement entraîne une majoration de 10 % de l'impôt dû. Si le contribuable est dans l'impossibilité de régler son impôt, il peut demander un délai supplémentaire à l'administration fiscale, et, éventuellement, une remise gracieuse (totale ou partielle) de l'impôt ainsi que des pénalités appliquées (à condition d'avoir une bonne raison).