Le 1er janvier dernier, alors que le monde fiscal avait les yeux tournés vers le très attendu prélèvement à la source, une autre loi, votée en décembre par l'Assemblée nationale, faisait son entrée en France : la loi Denormandie. Nommée ainsi, comme beaucoup avant elles, d'après son créateur, l'actuel ministre du logement Julien Denormandie, cette loi a vocation à mobiliser les investisseurs vers la rénovation de logements anciens. À la clé : une réduction d'impôt équivalente à celles accordées aux investisseurs en loi Pinel. À condition pour ces derniers de remplir leur part du contrat, notamment en ce qui concerne les travaux. Mais de quels travaux parle-t-on au juste, en loi Denormandie ?

 

Loi Denormandie, loi Pinel, même combat ?

Oui et non. Si les deux dispositifs ont un montage financier et des avantages fiscaux très similaires, ils se concentrent sur des secteurs différents.

Loi Pinel : booster la construction dans le neuf

Votée en 2014, la loi Pinel encourage la construction de programmes immobiliers neufs, souvent situés en périphérie, faute de place dans les centres-villes. Pour être éligibles, les logements doivent :

  • afficher une performance énergétique irréprochable,
  • être loués nus (sans meubles) dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien,
  • respecter des plafonds de loyers et des ressources bien définis.
sylvia pinel
Sylvia Pinel

Le montant de l'avantage porte sur la totalité de l'investissement. Comme tout investissement locatif, les propriétaires ont souvent recours au levier bancaire et à l'emprunt immobilier pour financer. Le loyer couvrira une partie du remboursement et la réduction d'impôt viendra booster le rendement de l'opération.

Dispositif à visée sociale et économique, le Pinel vise avant tout à relancer le secteur du neuf en tout en permettant l'accès au logement aux ménages les plus modestes (d'où les plafonds de ressources et de loyers). Il respecte une répartition précise : le fameux zonage A / B / C (le même utilisé pour le calcul des APL). 

Notez qu'il existe bien un versant "ancien" de la loi Pinel : le Pinel ancien réhabilité au déficit foncier. Un mécanisme aussi complexe que son nom, rapidement délaissé par les investisseurs qui lui préféraient le Pinel neuf, plus facile d'accès. 

Loi Denormandie : réhabiliter le bâti ancien en centre-ville

La loi Denormandie a été votée afin de remplacer la loi Cosse, jugée trop complexe et pas assez efficace. Elle s'inscrit dans le cadre du projet de loi ELAN, dont l'instigateur n'est autre que Julien Denormandie, Ministre auprès de la ministre de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, chargé de la Ville et du Logement. Elle se distingue par son champ d'application relativement réduit : là où la loi Pinel concerne la quasi-totalité du territoire métropolitain et certaines communes des DOM, la loi Denormandie est limitée à quelques centaines de villes françaises :

Découvrez ici la liste complète des villes éligibles à la loi Denormandie.

loi denormandie quels travaux
La loi Denormandie ne concerne que l'immobilier ancien

À l'instar du Pinel, le dispositif Denormandie impose des plafonds de loyers (aux propriétaires) et de ressources (pour les locataires). Elle concerne uniquement les logements anciens, ayant de gros besoins en rénovation.

C'est là la principale différence avec le Pinel : la loi Denormandie ne s'applique qu'aux biens bâtis en centres-villes, jugés indécents, voire insalubres. Les propriétaires qui investissent en Denormandie s'engagent à dépenser au moins 25% du total de l'investissement en travaux de rénovation et de remise en état.

Le bien immobilier devra être mis en location dans le même cadre que la loi Pinel duquel il est issu à savoir. Ainsi, l'engagement de location est de :

  • 6 ans pour 12% de réduction d'impôt
  • 9 ans pour 18%
  • 12 ans pour 21%
Le saviez-vous ? En loi Denormandie, il est possible de louer à un membre de sa famille.

Loi Denormandie : quels travaux pour ouvrir droit à la réduction d'impôt ?

La liste des travaux éligibles au dispositif Denormandie doit être annoncée par décret. À l'heure actuelle, elle n'a pas été publiée. Cependant, en matière de rénovation, la loi est formelle : les investisseurs doivent acquérir un bien immobilier ancien  et le rénover afin d'être éligible à des critères de décence. Ces critères, définis par la loi du 6 juillet 1989, décident du caractère habitable du logement, il s'agit :

  • Surface minimum habitable de 9m²
  • hauteur minimal sous les plafonds de 2,20 mètre
  • problème de gros oeuvre,
  • problème d'étanchéité du toit,
  • charpente ou toiture posant un problème de sécurité,
  • absence ou défaut sur les gardes corps et rambardes,
  • présence de composés connus et incompatibles avec la destination (plomb, amiante),
  • électricité,
  • gaz,
  • alimentation et évacuation des eaux,
  • installations sanitaires,
  • ventilation et ouverture,
  • parois et menuiseries extérieures.
loi denormandie quels travaux
Isoler les combles : une dépense éligible au dispositif

La performance énergétique : clé de voûte de la rénovation

La plupart de ces critères concernent la performance énergétique d'un logement. Donc, même sans connaître la liste officielle, on peut affirmer que les travaux suivants sont éligibles à la loi Denormandie :

  • l'isolation des combles
  • le remplacement de la chaudière
  • l'isolation extérieure et intérieure des murs
  • le changement de production d'eau chaude
  • l'isolation des parois vitrées

Ces travaux doivent soit représenter au moins deux types de travaux sur le bouquet de cinq cités ci-dessus, soit être réalisés au choix du propriétaire, du moment qu'ils améliorent la performance énergétique du logement d'au moins :

  • 30 % en habitat individuel
  • 20% en collectif.

Pour cela, plusieurs conditions à respecter :

  • pour la réalisation des travaux, vous devez obligatoirement faire appel à une équipe de professionnels et / ou d'artisans Reconnu Garant de l'Environnement (RGE). En aucun cas vous ne pourrez rénover votre bien vous-même.
  • le montant des travaux doit représenter à minima 25% du prix final du bien. 
  • vous bénéficiez alors d'une réduction global d'impôt calculée sur le montant total : prix du foncier + coût des travaux de réhabilitation

Une fois les travaux terminés, le ou les propriétaires doivent faire évaluer le logement par un expert qui effectuera un  diagnostic de performance énergétique (le premier ayant été réalisé avant l'entame de la rénovation). Le document servira de preuve en cas de demande de justificatif par un agent de l'administration fiscale.

Peut-on faire du déficit foncier en loi Denormandie ?

Vous ne pouvez pas déduire les 25 % de travaux de vos loyers pour créer un déficit foncier. C'est ce que précise l’alinéa F de l’article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI). En revanche, s'il s'agit d'un logement vétuste, voire indécent, dites-vous que la part de travaux nécessaires à sa réhabilitation a de fortes chances de dépasser les 25%. Si la part de travaux dans le montant total dépasse les 25%, vous pourrez alors imputer le surplus de vos revenus fonciers pour les faire baisser et éventuellement créer un déficit foncier imputable sur vos revenus.

Foire aux questions

Dans quelle ville investir en loi Denormandie ?

Selon le site spécialisé MeilleursAgents, les villes les plus intéressantes pour investir en Denormandie se concentrent principalement en Bourgogne Franche-Comté, Grand-Est et Nouvelle-Aquitaine. Les trois communes les plus attractives en matière de rendement et de dynamisme économique sont, dans l'ordre, Limoges (Limousin), Corbeil-Essonnes (Ile-de-France) et Sarrebourg (Lorraine). 

Attention cependant à bien interpréter ce résultat : il s'agit d'une estimation, à titre indicatif, calculée à partir de la situation d'un particulier ayant un montant précis (100 000 €) à investir. 

Lire aussiLoi Denormandie : dans quelle ville investir ?

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